시민의 움직임에 반응한 독일 정부, 새로운 임대료 상한제는 이렇게 적용될 수 있습니다.

지난 9월 26일, 연방 하원의원 선거와 함께 진행된 국민 투표가 있었습니다. 바로 베를린 시민 주도로 이뤄진 임대료 상한제 및 주택 몰수안에 대한 내용입니다. 지난 2월 시민들의 요구에 대한 첫 반응이 발표되었습니다. 바로 새로운 임대료 상한제 초안입니다. 임대료 상한을 막는 기존의 조건들이 변경되고 그에 따른 현실 가능성을 분석해 보았습니다.

초안이 발표되기까지

초안 형태로 발표된 새로운 임대료 상한제는 사민당과 녹색당, 좌파당, 기민당을 중심으로 발의되었습니다. 이는 시민 투표에서 요구했던 주택 몰수보다는 상당히 온건한 형태이며, 독일 전반에 적용할 수 있는 선에서 결정되었습니다.

이 초안은 사실 연립 협정에 추가할 예정이었습니다. 하지만 사민당과 녹색당은 가격 제한을 강화할 것을, 자민당은 예외 조항을 폐지할 것을 두고 합의에 이르지 못해 간단한 제안 사항만 포함할 수 있었습니다. 이후 앞서 말한 당이 모여 임대료 인상 금지 내용이 있는 경제 형법(WiStG) 5조를 수정하는 방안을 모색한 것입니다.

기존 경제 형법(WiStG) 5조의 내용

입법 발의로 수정하고자 하는 기존 경제 형법 5조는 이러한 내용입니다.

1. 고의 또는 무모하게 주거 공간 또는 관련 부대 서비스의 임대에 대해 부당하게 높은 임대료를 요구하는 것은 행정 범죄이다.
2. 비합리적으로 높은 임대료의 기준은 비교 가능한 조건에서 20% 이상을 초과하는 것을 뜻한다. 유형과 크기, 가구나 집기, 상태 및 위치, 보조 서비스가 지난 6년 동안 합의되었거나, 운영 비용이 증가했다면 조건에서 제외됩니다.
3. 해당 행정 위반은 최대 5만 유로의 벌금을 받을 수 있습니다.

현재 법으로도 충분할 수 있지만, 가장 큰 문제는 이러한 비합리적으로 높은 임대료를 임차인이 증명해야 했습니다. 즉, 가격이나 시장 상황에 대한 정보가 부족해 불법 정황을 제대로 잡기 어려웠던 것입니다.

신호등 연립 협정 속 임대료 상한제

3당의 입장을 조율해 발표한 연립 협정 속 임대료 상한제에서는 새로운 법안에 필요한 것과 조정할 사안을 확인할 수 있습니다.

먼저 연립 협정 속 임대료 상한제는 11%입니다. 이는 2029년까지 지속됩니다. 인구 10만 명 이상인 지역은 적합한 임대료 수치를 공개해야만 합니다. 또한, 적합한 임대 계약에 대한 관찰 기간은 기존 6년에서 7년으로 연장됩니다.

새로운 임대료 상한제 초안

초안에 따르면 임대인은 다음 세 가지 조건이 충족되면 불법으로 간주됩니다.

1.  동일 지역 임대료 평균의 11% 초과한 임대료 요구
2. 해당 지역에 주거 공간 공급이 부족한 상황
3. 임대인이 임차인을 대상으로 고의로 부주의하게 행동하는 경우
4. 이를 어길 시 최대 10만 유로의 벌금 부과

임대료 가격과 주거 공간 공급은 수치를 바탕으로 합니다. 하지만 3번 조항은 다소 주관적입니다. 이는 기존 임대료 상한제에 포함되지 않은 내용이기도 합니다. 또한, 기존 법안과 다른 것이 있다면 리모델링에 대한 내용입니다.

전 세입자가 나가고 리모델링 및 시설 수리를 하면 보통 임대료를 올릴 수 있었습니다. 이는 임대료 상한제에 걸리지 않는 유일한 방법이기도 합니다. 하지만 새로운 초안에 따르면 이 역시 예외로 인정되지 않습니다.

더불어 첫 계약 시 10% 인상안에 동의한다면, 재계약에 적용되어도 합법이었던 이전 법안과 달리 새로운 법안에서는 이를 처벌할 수 있는 범위에 두었습니다. 즉, 여러 예외 조항으로 유명무실했던 기존 임대료 상한제를 실질적인 법안으로 바꾸겠다는 의도입니다.

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반발하는 임대인, 불신하는 임차인

발표된 초안을 두고 임대인과 임차인의 반응은 차갑습니다. 우선 임대인의 입장은 오해의 소지가 많다는 것입니다. 시설 관리 및 리모델링과 같은 투자를 해도 임대료를 올릴 수 없다는 것은 낙후된 시설을 방치할 수 밖에 없다는 입장입니다. 더불어 임차인과 합의한 임대료 인상은 민법상으로 허용됨에도 불구하고, 형법으로 처벌한다는 것도 문제라고 밝혔습니다.

반면 임차인 입장에선 평균 임대료 지수와 주거 공간 공급 부족을 기준으로 보는 것은 여전히 문제가 있습니다. 대도시를 제외하면 평균 임대료 지수를 파악하기 어렵고, 주거 공간 공급 부족 역시 접근하기 어려운 정보이기 때문입니다.

무엇보다 필요한 것은 자민당과의 충분한 협의입니다. 자민당은 연립 협정 때부터 해당 법안 발의를 꾸준히 반대하고 있습니다. 임대료 상한제 초안을 통해 충분한 토론과 협의가 이뤄지고 최종적으로 임차인에게 실질적인 도움이 될 수 있는 법안으로 상정되길 기대합니다.

작성:알덴테 도마도

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