집의 하자 종류와 문제에 에 따라 임대료를 낮추는 기준과 방법

독일의 월세 비용은 날로 높아지고 있지만, 월세가 비싸졌다고 해서 집의 상태가 꼭 더 좋아지는 건 아닙니다. 세입자 관리에 잘 신경 쓰지 않는 집주인은 집에 하자가 생기면 늑장 대처를 하거나, 수리 등의 조치에 매우 소극적인데요. 이때 세입자는 법적인 보호를 받을 수 있고, 집주인이 적절히 응하지 않을 때는 세입자가 임대료를 낮출 수 있다(Mietminderung)는 사실 알고 계셨나요?

1. 집에 하자가 생겼을 때 해야 할 조치

집 임대 계약서에 이미 서명을 했더라도, 이사 후에 하자가 발견된다면 집주인에게 임대료 감면 신청을 할 수 있습니다. 임대료 감면을 위해 계약서상에 하자가 미리 명시되었는지 여부를 꼼꼼히 다시 확인해보아야 합니다.

집에 생각지 못한 하자가 발생했다고 해서, 사전에 고지 없이 집주인에게 낮은 임대료를 지불하는 것은 바람직하지 않습니다. 정당한 임대료 인하를 위해서는 먼저 우편이나 이메일 등으로 어떠한 하자가 있는지 집주인에게 알려야 합니다. 하자에 관해서 설명할 때는 그 원인에 대해서 굳이 설명할 필요는 없습니다. 그보다는 어떤 하자인지를 상세히 명시하는 것이 중요합니다. 또한 하자가 발생한 시점을 잘 적어놓고, 사진으로 상태를 기록해 놓으면 많은 도움이 될 수 있습니다.

서면을 보낼때는 언제까지 조치를 해줬으면 좋겠다는 시점도 함께 명시해야 합니다. 전문가들은 일반적인 경우, 3~4일 정도로 명시하는 것을 추천합니다. 명시된 기간 이후에도 집주인이 적절한 조치를 하지 않는다면, 서면으로 작성한 날짜를 기준으로 인하된 임대료를 지불 할 수 있습니다.

이에 대한 법적 근거는 민법 BGB 536항 “임대 계약상 이용에 적합하지 않거나, 임대 기간 중 하자가 발생한 경우 임차인은 이 기간 동안 임대료를 면제받는다” 에서 찾아볼 수 있습니다.

2. 어떤 경우에 세입자가 임대료를 낮출 수 있을까?

임대료를 낮출 수 있는 대표적인 하자의 사례는 아래와 같습니다.

침수: 수도관이 터지거나 천재지변으로 인한 지붕의 손상 때문에 집 안으로 물이 들어온 경우

난방 불량: 겨울철 난방이 적절히 작동되지 않은 경우(거실이든 아이 방이든 공간에 상관없음)

정전 및 온수 불량: 온수 보일러 등의 고장으로 온수공급이 원활하지 않은 경우

곰팡이 창문 누수나 벽의 균열로 곰팡이를 유발할 경우

소음: 시끄러운 엘리베이터, 개 짖는 소리, 외부 공사로 인한 소음 등으로 불쾌함을 느낀 경우

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3. 세입자는 어느 정도 비율로 임대료를 낮출 수 있을까?

세입자는 법원의 판결을 기반으로 적절한 임대료 인하율 산출해야 합니다. 임대료는 최대 100%까지 면제가 될 수 있습니다. 임대료 인하에 대한 판례는 매우 많기 때문에 가장 비슷한 사례를 찾는데 많은 수고가 들 수 있습니다. 이 글에서는 일반적으로 많이 적용되는 하자와 인하율을 정리하였습니다.

하자가 여기에 해당하지 않는 경우, https://www.mietrecht.de/mietminderungstabelle/ 이 링크를 통해 가장 비슷한 사례를 찾아 임대료 인하율을 결정할 수 있습니다. 적용되는 임대료는 칼트미테가 아닌, 밤미테(총 임대료)를 기준으로 적용해야 합니다.

예를 들어, 1000유로(칼트미테 800유로, 네벤코스튼 200유로)인 집에 겨울철 난방이 고장 난 경우, 집주인에게 이 하자에 대해 고지를 했음에도 언급한 기간 내에 조치가 취해지지 않는다면, 세입자는 서면으로 통지한 날짜를 기준으로 인하율 70%를 적용하여 700유로만 지불할 수 있습니다.

가장 이상적인 것은 문제가 발생했을 때, 원만한 합의와 집주인의 적절한 조치가 가장 좋습니다. 하지만 혹시나 상식이 통하지 않는 집주인을 만난다면 부당함에 참지 마시고, 독일답게 법적 근거와 서류로 당당히 대응하시길 바랍니다.

작성: 도이치아재

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