독일 부동산 구매를 위한 ‘주택청약저축(Bausparvertrag)’, 어떤 상품이 가장 좋을까?

불확실한 시대의 ‘고정금리 안전판’ — 전문가가 꼽은 최고 등급 상품과 현명한 활용법

내 집 마련을 위한 자기자본 전체를 주택청약저축만으로 마련하기는 이제 쉽지 않습니다. 그럼에도 불구하고 바우슈파 – Bausparvertrag(주택청약저축)는 오늘날에도 여전히 유효한 금융 수단입니다. 단, ‘올바른 상품’을 선택했을 때에 한해서입니다. 독일의 금융분석기관 FMH Finanzberatung 전문가들의 분석 결과를 토대로, 재독 한인 여러분께 꼭 필요한 핵심만 정리해 드립니다.

과거에는 조부모가 손주에게 바우슈파 만기 계약을 선물해 내 집 마련의 발판을 만들어 주기도 했습니다. 물론 오늘날의 부동산 가격을 생각하면, 그 정도로 기반을 마련하려면 할머니 할아버지가 지갑을 아주 깊이 열어야 할 것입니다. 그렇다고 주택청약저축을 ‘과거의 유물’로 치부하는 것은 성급합니다. 이 제도는 지금도 분명한 존재 이유가 있습니다.

집도 관리가 필요합니다 — 리노베이션·보수 자금의 최적 도구

부동산 구매용으로 바우슈파를 진행하려면 비용 부담이 커 활용도가 제한적입니다. 적립금과 상환금이 비교적 높기 때문인데, 예컨대 30만 유로 규모의 계약을 채우려면 월세와 별도로 매달 최소 1,000유로를 적립해야 하고, 이후 상환액도 상품에 따라 월 1,200~1,800유로에 달합니다. 대부분의 가정에는 부담스러운 수준입니다.

하지만 최근 들어 바우슈파 저축은 리노베이션과 보수(Sanierung) 자금을 마련하는 이상적인 수단으로 자리 잡았습니다. 이 목적의 적립금을 모으면서 동시에 최대한의 ‘계획 가능성(예측 가능성)’을 원하는 분이라면, 바우슈파 저축은 더없이 훌륭한 선택입니다.

이유는 분명합니다. 대출 금리가 계약 체결 시점에 이미 확정되어, 이후 세계 경제가 어떤 변덕을 부리든 고정으로 유지되기 때문입니다. 전쟁, 환경 재해, 종잡을 수 없는 관세 정책 등으로 세계 경제가 흔들리는 지금 같은 시기에, 이 ‘금리 안전판’의 가치는 그 어느 때보다 큽니다. 그렇다면 어떤 상품을 추천할 수 있을까요?

세 가지 조건을 한 번에 — 좋은 상품의 기준

이 질문을 FMH Finanzberatung이 분석했습니다. 결코 간단치 않은 작업입니다. 답이 여러 요소에 따라 달라지기 때문입니다. 우선 알아두실 점은, 낮은 대출 금리를 받으려면 대개 매우 빠른 속도로 상환해야 한다는 것입니다. 청약저축 한도가 클수록 상환액도 한계치에 가깝게 높아집니다. 따라서 좋은 상품이란 금리, 대출금액, 상환액의 균형이 가장 잘 잡힌 상품을 뜻합니다.

이렇게 평가했습니다 — FMH의 분석 방법

프랑크푸르트의 FMH 전문가들은 각 주택금융조합(Bausparkasse) 홈페이지의 견적 계산기를 이용해, 매월 200유로씩 10년간 적립하는 조건의 결과를 산출했습니다. 이후 회사별 청약저축 한도와 금리를 비교해 서로의 비율을 따졌습니다. 이상적으로는 첫 번째 값(대출 한도)는 최대한 높고, 두 번째 값(금리)은 최대한 낮아야 합니다. 세 번째 기준으로는 상환액을 평가했습니다. 아무리 금리가 낮아도 상환액이 감당 못 할 수준으로 치솟으면 의미가 없기 때문입니다.

FMH는 이 세 가지 기준(높은 청약저축 한도, 낮은 금리, 감당 가능한 상환액) 각각에 점수를 매긴 뒤 평균을 내어 전체 순위를 산정했습니다.

[ FMH 평가 결과 — 등급별 주택금융조합 ]

출처: FMH Finanzberatung 분석(n-tv 의뢰). 

FMH 분석의 승자는 모두 전국 단위로 계약을 제공하는 민간 주택금융조합에서 나왔습니다. 최고 등급인 ‘매우 좋음(Sehr gut)’을 받은 곳은 네 곳입니다. 반면 지역 단위의 LBS 계열에서는 최상위 상품은 없었지만, 순위에 든 모든 곳이 ‘좋음(Gut)’ 등급을 받았습니다.

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어떤 상품이 ‘나에게’ 가장 좋은지가 핵심입니다

같은 ‘매우 좋음’ 등급이라도, 적립 가능 금액, 목표 자금, 상환 여력, 자녀 계획, 보조금(Wohnungsbauprämie·Arbeitnehmer-Sparzulage) 수령 가능 여부에 따라 개인별 최적 상품은 달라집니다. 독일어 약관과 복잡한 조건을 혼자 비교하기란 쉽지 않습니다. 바로 이 지점에서 전문 상담이 큰 차이를 만듭니다.

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BHW를 비롯한 최고 등급 상품을 포함해, 여러분의 상황에 꼭 맞는 Bausparvertrag를 한국어로 쉽고 정확하게 비교해 드립니다. 고정금리 안전판은 ‘가입하는 시점’에 결정됩니다. 불확실한 시대일수록, 준비는 빠를수록 유리합니다.

• 작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠 베라터
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