2024/2025 독일 부동산 시장 동향 분석 – 가격 변화의 원인과 향후 전망은?

독일 부동산 시장은 지난 10여 년간 꾸준한 가격 상승세를 보였습니다. 집값이 두 배 이상 뛰며 많은 사람들이 주택 구매에 부담을 느꼈습니다. 그러나 2022년 중반부터 금리 인상과 경제 불확실성으로 인해 부동산 수요가 감소하면서 가격이 하락하기 시작했습니다. 이러한 하락세는 최근 들어 소폭 반등하며 다시 상승 조짐을 보이고 있습니다. 본문에서는 부동산 시장의 최근 변화와 가격 동향, 전망에 대해 자세히 알아보겠습니다.

지난 10년간의 급격한 가격 상승

2010년부터 2022년까지 독일의 부동산 가격은 지속적으로 상승했습니다. 2010년 25만 유로에 구매할 수 있었던 주택은 2022년에는 60만 유로 이상으로 가격이 급등했습니다. 이러한 상승은 독일 연방 통계청의 ‘Häuserpreisindex(주택 가격 지수)’에서도 확인할 수 있습니다. 이 지수는 신축과 기존 주택을 포함한 아파트 및 단독·다가구 주택의 평균 가격 변동을 측정합니다. 2022년 5월과 6월에 최고점인 166.1을 기록했습니다.

최근 급격한 하락세

그러나 2022년 중반부터 상황이 바뀌었습니다. 금리 인상과 경제 불안으로 인해 수요가 감소하면서 부동산 가격은 하락세로 전환했습니다. 2023년 말 기준, 주택 가격 지수는 145.4로 주택 가격은 2022년 5월과 6월 최고점 대비 약 20포인트 하락했습니다.

2024년 하락세 멈추고 반등 조짐

최근 2024년 5월과 6월에는 주택 가격 지수 146.1을 기록하며 2022년 동기 대비 약 12% 하락했습니다. 그러나 2024년 2분기 주택 가격은 1분기 대비 1.3% 소폭 상승하며 하락세가 멈추고 반등을 시작했습니다. 2022년 중반부터 2023년까지 이어진 급격한 하락세 이후 처음 나타난 신호입니다.

가격이 하락했던 원인은?

부동산 가격 하락의 주요 원인은 주택담보대출 금리의 급격한 상승입니다. 2022년 초 1%였던 금리는 4%까지 급등했고, 이로 인해 대출 부담이 크게 증가했습니다. 예를 들어, 50만 유로의 주택을 구매할 경우 매달 1,250유로의 추가 이자가 발생하게 되었습니다. 많은 사람들이 주택 구매를 포기하거나 미루게 되었고, 이는 부동산 가격 하락으로 이어졌습니다. 또한, 러시아-우크라이나 전쟁과 에너지 위기로 인한 경제 불안도 주택 수요를 감소시킨 요인 중 하나입니다.

금리 인하가 부동산 가격에 미치는 영향

2024년 6월과 9월에 단행된 유럽중앙은행(EZB)의 기준 금리 인하는 예상과 달리 부동산 가격에 즉각적인 영향을 미치지 않았습니다. 그 이유는 두 가지입니다.

• 기준 금리 인하 폭은 0.5%로 비교적 적은 수준입니다. 이는 주택담보대출 금리가 몇 주 동안 상승 또는 하락하는 범위 내에 있는 변동 폭에 불과합니다.
• 시장에서는 이미 이러한 금리 인하를 예상하고 있었습니다. 즉, 금리 인하가 미리 반영되어 주택담보대출 금리가 이미 낮아진 상태였습니다. 따라서 주택담보대출 금리는 반드시 정책 금리와 동일하게 움직이지 않습니다. 예를 들어, 2024년 봄에는 이미 주택담보대출 금리가 정책 금리보다 먼저 하락했습니다.

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부동산 시장은 지역에 따라 큰 차이를 보입니다. 뮌헨, 프랑크푸르트와 같은 대도시에서는 여전히 높은 가격이 유지되는 반면, 인구가 감소하는 지방에서는 가격이 계속해서 하락하고 있습니다. 또한, 신축 건물과 기존 건물 간의 가격 차이도 커지고 있습니다. 에너지 효율성이 중요한 이슈로 떠오르면서, 에너지 효율이 낮은 기존 건물은 추가적인 개보수 비용을 고려해야 하므로 상대적으로 낮은 가격에 거래되고 있습니다.

부동산 시장 전망

전문가들은 2025 부동산 가격이 안정화되거나 소폭 상승할 것으로 전망하고 있습니다. 이는 수요가 증가하는 반면, 공급은 여전히 부족하기 때문입니다. 경제 불확실성으로 인해 주택 구매를 미뤘던 가구들이 다시 시장에 진입하며 수요가 증가하고 있으며, 주택담보대출 금리가 하락하여 대출 부담이 완화되면서 구매를 촉진하고 있습니다. 그러나 공급은 여전히 부족하여 가격 상승을 부추기고 있습니다. 정부는 매년 40만 채의 신규 주택을 목표로 하고 있지만, 2024년에는 21만 채, 2025년에는 17만 5천 채만 공급될 예정입니다.

다만, 일부 지역에서는 인구 감소와 경제 상황에 따라 가격 하락이 이어질 수도 있습니다. 세계 경제 및 정치 상황에 따라서도 부동산 시장이 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 우크라이나 전쟁이 종식되면 난민들의 귀국으로 수요가 감소하고 부동산 가격이 하락할 가능성이 있습니다.

작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠베라터

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