독일에서 전대차 계약을 하기 위해 주의해야 할 사항과 집주인이 전대차 계약을 악용하는 방법

독일의 주거 형태에는 Zwischen이라고 불리는 계약이 있습니다. 현재 임차인으로 거주 중인 주 세입자가 다른 세입자에게 집 전체나 남는 방을 대여해 주는 것을 지칭하는 용어로 우리말로는 전대차 계약이라고 부릅니다. 주 세입자와 하위 세입자 모두 임대료 부담을 덜 수 있다는 장점으로 주택 수가 부족하고 임대료가 상승하는 최근 전대차 계약을 통해 집을 구하는 사람들이 증가하고 있습니다. 그러나 전대차 계약 시에는 집주인의 허가부터 계약 조건까지 생각해야 할 부분들이 많은데요, 이에 따라 전대차 계약 시 알아야 할 사항과 주의할 점에 대해 알아보았습니다.

집주인의 동의 후 전대차 계약 가능

전대차 계약을 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 집주인에게 서면으로 동의를 받는 것입니다. 여기서 집 전체에 대한 전대차 계약은 주 세입자가 해외 체류로 인해 집을 장기간 비워야 하는 경우에만 집주인이 동의할 의무가 있으며 그 외 사유는 동의를 거절할 수 있습니다.

또한 일부 방 하나에 대해서만 전대차 계약을 원할 경우에는 현재 세입자가 별거 또는 실직 후 경제적인 이유로 주거 비용을 줄이기 위해 남는 방을 전대하려고 한다는 합당한 이유가 있다면 집주인은 이에 동의할 수 있습니다. 이에 따라 세입자는 집주인에게 전대의 이유를 설명하고 전대차 계약을 맺으려는 하위 세입자의 이름, 생년월일, 직업과 같은 정보를 집주인에게 알려야 합니다. 단, WG(Wohngemeinschaft)형태의 주거 형태에서는 주 세입자가 계약과 동시에 모든 권리를 가지므로 전대차 계약을 할 때 집주인의 허가를 받지 않아도 되며 집주인에게 알릴 의무만 갖게 됩니다.

전대차 계약 시 상황에 따라 집주인이 추가 임대료 요구 가능

전대차 계약 후 더 많은 사람이 아파트에 거주하거나 주 세입자가 집주인에게 지불하는 임대료보다 더 높은 임대료를 하위 세입자로부터 받는다면 집주인은 주 세입자에게 추가 임대료를 요구하는 조건과 함께 전대차 계약을 허가할 수 있습니다. 추가 임대료는 통상적으로 하위 세입자가 지불해야 하는 임대료의 20%로 지정하고 있으며 만약 하위 세입자가 650유로의 임대료를 주 세입자에게 지불한다면 집주인은 주 세입자에게 130유로의 추가 임대료를 요구할 수 있습니다.

집주인이 전대차 계약에 동의하지 않아도 되는 경우

전대차 계약을 맺으려는 하위 세입자가 과거에 소음이나 이웃 간의 문제를 일으킨 적이 있다면 집주인은 전대차 계약을 거부할 수 있습니다. 다만 외국인 세입자를 반대하거나 부당한 이유로 전대차 계약을 거부한다면 주 세입자는 집주인에게 전대차 계약을 통해 얻을 수 있었던 이익에 대한 보상을 요구할 수 있습니다.

한편 관광객과 전대차 계약을 맺을 경우 주 세입자는 집주인과 당국의 특별 허가가 필요합니다. 일반적으로 집주인은 관광객에게는 전대를 허용하지 않기 때문입니다. 이에 따라 관광객과 전대차 계약을 맺으려는 경우에는 당국에 별도로 문의해야 하며 이를 위반할 경우 높은 벌금이 부과됩니다.

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3개월 이하의 가족이나 손님의 방문은 전대차 계약에 해당하지 않아

손님의 경우 전대차 계약을 위해 별도의 임대료를 내지 않는 이상 전대차 계약에 해당하지 않으며 가족 구성원에 해당하는 배우자, 자녀 및 부모의 방문으로 장기간 함께 머무는 것은 전대차 계약으로 간주하지 않습니다. 그러나 가족이나 손님이 3개월 이상의 기간을 두고 이사하기를 원한다면 이는 법적으로 전대차 계약에 해당합니다.

임대료는 해당 지역 평균 임대료 수준으로 결정, 그 외 부수적 비용 발생할 수도 있어

전대차 계약에 따른 임대료는 주 세입자와 하위 세입자가 서로 협상을 통해 결정할 수 있지만 해당 지역의 평균 평방 미터당 임대 한도를 초과하지 않아야 합니다. 다만 가구가 구비되어 있는 경우 현재 세입자는 하위 세입자에게 추가 사용료를 요구할 수 있으며 하위 세입자는 난방 및 전기, 전화 요금을 사용량에 따라 비용을 지불해야 합니다. 또한 외관 수리가 필요할 경우 비용을 분담할 것인지에 대해서도 상의해야 합니다.

하위 세입자도 주 세입자와 동일한 책임 적용

전대차 계약 시 주 세입자가 임대 계약했을 때 작성했던 계약 내용과 규정이 하위 세입자에게도 그대로 적용됩니다. 이에 따라 전대 기간 하위 세입자가 문제를 일으킬 경우 하위 세입자는 주 세입자가 지닌 의무와 동일한 책임을 져야 합니다. 이에 따라 하위 세입자가 단독으로 사용할 수 있는 공간과 공동으로 사용할 수 있는 공간은 어디인지 명확하게 구분하고 가구가 비치된 공간을 사용할 경우 가구 목록도 따로 만드는 것이 좋습니다.

전대차 계약 종료는 최소 3개월 전 통보

집 전체를 전대하고 있을 때 전대차 계약을 종료하기 위해서는 주 세입자가 다시 집을 사용해야 한다는 것을 증명해야 합니다. 또한 최소 3개월 전에 계약 종료를 알려야 하고 전대차 계약 기간이 5년 또는 8년 이상 지속된 경우에는 최소 6개월 전에 계약 종료 사실을 알려야 합니다. 만약 주 세입자가 아파트에 함께 거주하면서 빈방만 전대했을 경우에는 계약 종료 사유를 따로 제시할 필요가 없습니다.

가짜 전대차 계약 기승

한편 최근 독일에서는 집주인이 더 많은 임대이익을 얻기 위해 가짜 전대차 계약을 맺는 일이 자주 일어나고 있습니다. 타게스샤유의 보도에 따르면, 예를 들어 집 주인이 주 세입자를 내세워 하위 세입자와 현재보다 높은 임대료로 전대차 계약을 맺게 한 후 임대료의 일부 금액을 집주인이 가져가거나 집주인이 소유한 아파트에 집주인의 가족 중 한 명을 주 세입자로 내세워 다른 세입자들과 전대차 계약을 맺은 후 임대료 이익을 얻고 있습니다. 이러한 불법 행위에 대해 주 세입자는 주택 사무소에 이를 신고할 수 있으며 집주인에게는 최대 50,000유로의 벌금이 부과됩니다.

작성: sugi

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