독일 월세 살때 알아야 할 정보 총 정리

독일에서 처음 거주할 곳을 찾는 분들, 혹은 독일 문화나 규칙이 익숙하지 않으신 분들은 세를 내 들어갈 집을 찾는데 여러 가지가 명확하지 않아 헤매실 수도 있습니다. 그런 분들을 위해 독일에서 세입자가 참고하면 좋을 기본적인 정보와 권장 사항을 정리해 알려드립니다.

1. 거주할 집 찾기
집 공고를 살피면서 알아두면 좋을 몇 가지 사항을 알려드립니다.

독일 주택의 종류
여러 가지 종류가 있으나 기본적으로 알아두시면 될 어휘는 다음과 같습니다.
Haus: 단독주택 혹은 그 이상 규모의 건물로 이해하시면 됩니다.
Wohnung: 아파트나 다가정 주택 내 한 거주 공간의 개념으로 이해하시면 됩니다.
WG: 여러 사람이 시설을 공용으로 쓰는 기숙사로 이해하시면 됩니다.
Einzelzimmer: 원룸으로 이해하시면 됩니다.

독일 주택의 시설
집마다 다르겠지만, 독일 집 공고문엔 다음과 같은 시설이 딸린걸 어렵지 않게 찾을 수 있습니다.
Garage/Stellplatz(Tiefgarage, Doppelgarage): 차고
Garten: 정원
Balkon/ Terasse/Wintergarten: 베란다
Bodenbeläge: 바닥 형태
Einbauküche(Waschküche): 부엌
WC/Toilete(Bad): 화장실
Keller: 창고
Treppe: 계단
Heizung(Etagen, Zentral): 난방 장치
Alarmanlage: 알람기
Dachboden: 다락
Kamin: 벽난로
Sauna: 사우나

기타 사항
– 방(Zimmer) 수에 거실도 포함됩니다.
– 만일 공고에 Möbliert라고 쓰여있다면 가구가 들어 있는 집입니다.
– 총 임대료(Gesamtmiete)= 기본 임대료(Kaltmiete) + 부가 비용(Neben/Betriebskosten). 일반적으로 부가 비용엔 난방비가 대부분을 차지하므로 총 임대료를 쉽게 난방 비용(Warmmiete)로 계산하기도 합니다. 자세한 사항은 하단을 참고하세요.

연락 취하기
집 공고를 살펴보고 이메일이나 전화로 연락을 취하세요. 다음 몇 가지 용어를 알아두세요.
부동산 거래인: Makler
집주인: Vermieter
세입자: Mieter
연락 상대는 집주인일 수도 있고 부동산일 수도 있는데, 둘에 따라 절차와 가격에 차이가 날 수 있습니다.

독일은 주택 부족 현상이 나타나고 있습니다. 그래서 입주 희망자가 많을 것을 고려해 집주인/부동산과 연락을 취하실 시 자신에게 집을 맡겨도 괜찮다는 어필을 할 필요가 있습니다. 집 공고문에 이런저런 조건을 갖춘 세입자를 원한다는 내용이 적혀있거든 이를 잘 참고해서 자신을 소개하시면 좋습니다. 그렇게 집주인과 약속을 잡고 주택을 살펴보실 때 요령은 하단을 참고하세요.

2. 집 살펴보기

집주인과 대면 시 권하는 사항들
– 약속 시간 지키기: 독일인이라고 시간을 잘 지키는 건 아니지만, 잘 지키면 좋은 인상을 줄 수 있습니다.
– 깔끔한 복장: 특히 집에 따라서 신을 벗고 들어가야 하는 경우도 생기는데, 이럴 경우를 대비하기 위해 양말도 깔끔하게 유지하시기 바랍니다.
– 서류: 자신이 집세를 밀리지 않고 낼 수 있다는 걸 어필하셔야 합니다. 이를 위해 다음 서류를 미리 사본으로 준비해 두는 것도 좋습니다.
신분증
신용도 증명서(Schufa Auskunft): 온라인으로도 받을 수 있습니다. (https://www.meineschufa.de/index.php?site=11_3)
급여 증명서: 고정적인 수입일수록 좋습니다.
저당서(Bürgschaft): 아직 수익이 없거나 학생일 경우 필요합니다.
집세 채무 증명서(Mietschuldenfreiheitsbescheinigung): 임대료 영수증으로도 충분할 때도 있습니다.
– 자기소개: 만일 경쟁이 너무 치열한 집이라면, 아예 직장이나 학교 지원서처럼 자소서나 이력서를 만드시는 것도 좋습니다. 다만, 집주인에게 모든 걸 알려줄 필요는 없습니다. 가령 세입자연합(Mieterverein)이나 특정 정당 가입 여부 및 국적과 신앙에 대해선 사실을 알려주지 않아도 됩니다. 대신 사상과 문화에 있어서 배타적이지 않다는 걸 어필하면 됩니다.
– 기타: 이 외에 집주인과 대화하실 때 여러 가지 질문을 던져 관심이 있음을 어필하세요. 특히 이웃에 관해 묻는다면, 거주하면서 이웃과 함부로 분란을 일으키지는 않겠다라는 느낌을 받게 할 수가 있습니다. 또한 거주지의 여러 디테일이나 규칙을 묻거나 지적할수록 좋습니다. 이는 단순히 집에 대한 관심만을 어필하는 것이 아니라 집주인에게도 쉽게 기억에 남게 할 수가 있습니다.

한 가지 주의할 점은, 자신이 기존에 거주하던 곳에서 겪은 일을 비교하면서까지 살펴보시는 집을 칭찬하려 하진 마시기 바랍니다. 이것이 꼭 동정심을 불러일으키진 못하며, 집을 칭찬하는 효과보다도 오히려 역으로 이웃과 분란을 일으킬 가능성을 제기해줄 수가 있습니다.

집 내부와 시설 점검
독일 주택 시설에 무엇이 있는지 아신다면 각자 역량에 따라 살펴보시면 됩니다. 다음은 매우 기본적인 사항만 알려드립니다.
– 거실과 침실은 남향에, 부엌이나 화장실 정도만 북향에 있는 것이 좋습니다. 또한 남북 혹은 동서로 바람이 맞 통할 수록 좋습니다.
– 침실이 조용한 위치일수록 좋습니다.
– 층 계단이 있는지 확인하세요. 주로 Etagenwohnung, Geschosswohnung, Apartment로 분류되는 주택엔 계단이 없습니다.
– 원하는 수의 방과 원하는 기능의 방이 있는지 확인하세요. 각 방은 마루청, 문간, 계단으로 경계가 구분 지어집니다. 방에 원하는 기능이 당장 갖춰지지 않았더라도 기능을 바꿔 쓸 수 있는지도 확인하면 좋습니다.
– 집의 위치: 각자 여기시기에 필요한 지정학적인 요소가 있으실 겁니다. 주변 소음과 인프라 등의 여부를 미리 살펴보시고 궁금한 것이 있을 시 집주인에게 자세한 것을 물어보시는 것이 좋습니다.

3. 계약서 살펴보기
계약서(Mietvertrag)는 집주인과 세입자의 권리 및 의무를 정해둡니다. 계약서에 기본적으로 들어갈 내용과 입주 시 알아둘 부가적인 규칙들을 소개해 드리겠습니다.

A. 계약 기간(Frist):
유기한 계약(Zeitmietvertrag)과 무기한 계약(Unbesfristeter Mietvertrag)이 있습니다. 계약 연장과 계약 해지 방법 및 기간에 대해서도 분명히 해두는 것이 좋습니다. 주로 개월 단위로 계약 해지 및 연장 신청 기간이 정해집니다.

B. 임대료(Miete):
Kaltmiete가 아닌 Warmmiete나 Gesamtmiete를 보셔야 합니다. 임대료에 대해선 가끔 차후 인상이 이뤄질 것이라는 사항도 언급될 수가 있습니다. Staffelmietvertrag의 경우 미래의 임대료까지 모두 정해진 계약이며, Indexmietvertrag의 경우 물가에 따라 임대료 변동을 정해놓은 계약입니다. 일반적으로 거주 기간에 임대료 인상은 흔하지 않습니다. 한 번 인상했을 시 이후 최소 1년간 변경되면 안 되며, 특별한 개축이 없는 한 주변 평균 임대료(해당 지역 임대료 현황표 Mietspiegel로 확인)보다 낮을 때나 인상할 수 있습니다.

C. 부가 비용(Nebenkosten)과 관리 비용(Betriebskosten):
관리 비용이란 난방비 외에도 수도, 청정 유지, 쓰레기 청소, 토지세, 관리인(Hausmeister) 비용 등 주로 정기적으로 집 사용을 위해 들어갈 비용을 이릅니다. 이 비용은 계약서에서 지불자로 명시된 사람이 감당합니다. 세입자는 기본적으로 정확한 부가 및 관리 비용에 대한 정보를 요구할 권리가 있으며, 해당 정보는 매우 명확하게 공개되어야 합니다. 대체로 12개월 이내에 집주인은 비용 정보를 보여줄 의무가 있고, 세입자도 12개월간 비용에 대해 이의를 제기할 권리가 있습니다.
하지만 해충 박멸 등 갑작스럽게 생기는 비용도 계약에 언급될 수 있으며, 일부 관리 비용은 집주인이 부담해야 하는 경우도 있어서 잘못하면 집주인과 분쟁이 생길 수도 있으니 하나하나 따져보는 것을 권장합니다. 가령 건물 보험료는 세입자가 부담하지만, 법률 보험료는 집주인이 부담해야 합니다. 그리고 시설 유지비는 세입자가, 수리비는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 가령 하이쭝 정기 인스펙션은 세입자가, 하이쭝 고장 시 수리비는 집주인이 부담하는 것이죠.

D. 저당금(Kaution)
부동산과 집주인이 요구하는 저당 금액과 규칙이 각각 조금 다릅니다.
– 부동산은 최대 2개월 임대료 수치만큼 요구해올 수가 있습니다. 만일 부당한 저당금을 요구받았다면 계약 만기 후 3년 이내로 세입자 연합(Deutscher Mieterbund)에 연락을 취하시기 바랍니다.
– 상대가 집주인일 경우엔 최대 3개월 치의 임대료 수치만큼 저당금 환불을 요구할 수가 있습니다. 세입자의 저당금 지급은 의무가 아니기에 계약서에 명시되어있어야 효력이 있으며, 집주인은 저당금을 해지 기간 3개월짜리 계좌에 따로 저금해 놓을 의무가 있습니다. 저당금은 현금으로든, 은행 담보든 다양한 형태로 낼 수가 있습니다. 그리고 저당금은 특별히 따로 계좌에 저금 되기에 나중에 세입자가 돌려받을 때 이자까지 합쳐서 돌려받게 됩니다.
– 저당금을 어느 만큼 돌려받느냐는 집주인이 거주지 수리비가 얼마큼 필요하다 여기느냐에 따라 달려있기 때문에 처음 입주할 때 집 내부 상황을 잘 파악해두세요(자세한 사항은 하단을 참고 바랍니다).

E. 세입자의 의무와 권한:
상황마다 다를 수 있기에 법적인 분쟁이 벌어지기 쉬운 대목입니다. 그러므로 가장 기본적인 원칙만을 소개해 드립니다.
– 개축(Umbau): 집 내부를 변조하는 것은 세입자의 자유입니다. 콘센트를 더 뚫거나 욕조를 설치하는 것 등 개조는 세입자의 자유입니다. 하지만 퇴거 시 모두 돌려놔야 할 수도 있고, 하이쭝을 설치하는 등 큰 작업은 집주인과 비용 분담을 할 수도 있으므로 사전에 집주인과 논의하는 것이 좋습니다.
– 청소: 상황마다 다르지만, 일반적으로 겨울에 눈을 치우거나 그 외 청정을 유지해야 할 사항은 계약서에 명시되어있어야 효력을 갖습니다. 또한 이를 위한 도구는 집주인이 마련해주어야 합니다.
– 재임차(Untermiete): 재임차는 꼭 집주인에게 사전에 허락을 받아 따로 재임차 계약서를 써야 합니다. 대체로 일반 계약서에 재임차에 대한 사항도 언급됩니다. 하지만 만일 갑작스러운 이혼이나 해고 등으로 인해 임대료 지불이 어려워진다면 재임차를 요구할 수도 있습니다.
– 발콘(Balkon): 베란다에 식물을 기른다거나 고기를 구워 먹거나 안테나 설치, 천막 및 파라솔 설치, 흡연, 그리고 일광욕 등을 하는 데 있어 제약이 따를 수 있으니 사전에 허락을 받아두는 것이 좋습니다.
– 소음: 보통 13~15시, 22~07시는 조용히 하는 기간으로 알려져있지만, 계약서에 나와 있지 않는 한 꼭 지킬 필요는 없습니다. 흔히 알고 있는 소음 관련 기간은 에티켓에 불과합니다. 다만 거주소에 소음이 지나칠 경우 집주인에게 항의해 임대료를 낮추거나 경찰을 불러 해결할 수가 있습니다.
– 리노베이션(Renovieren): 구체적으로 몇 개월 몇 해마다 무엇 무엇을 리노베이션하라는 글귀가 쓰여 있을 수 있으나 이는 법적 효력이 없습니다. 다만 ‘대체로(im Allgemeinen이나 in der Regel)’란 글귀가 쓰여 있다면 리노베이션으로 집 상태를 일정하게 유지해야 할 의무가 주어집니다. (리노베이션과 관련된 자세한 사항은 하단을 참고 바랍니다.)

F. 퇴거 시 리노베이션(Schönheitsreparatur/Renovieren) 관련:
방을 비울 때나 거주 기간 동안 해야 할 리노베이션은 계약서의 내용에 따라 정해집니다. 일반적으로 계약서에서 말하는 리노베이션은 거주 기간 동안 소모됐지만 쉬운 수단으로 메꾸는 것이 가능할 때 수리하는 것을 뜻합니다. 가령 문이나 벽에 새 칠을 하거나 바닥 덮개를 새로 덮거나 구멍을 메꾸는 등의 사항입니다.

하지만 다음과 같은 사항들은 꼭 이행할 필요가 없으며, 이행하지 않았다고 집주인이 임대료를 변경하거나 계약서를 수정할 수 없습니다.
– 입주 시 리노베이션: 입주할 때 집이 리노베이션이 필요한 상태라면 퇴거 시 리노베이션이 필요 없습니다. 간혹 전 세입자가 리노베이션이 필요한 부분을 지적해주고 가거나, 집주인이 리노베이션을 해두라는 요구를 할 수도 있으나, 이는 지킬 필요가 없습니다. 설령 리노베이션을 세입자가 하더라도 그 비용을 집주인에게 청구하시기 바랍니다. 이 비용엔 물자 비용 외에도 리노베이션을 도운 지인을 위한 비용, 자유 시간 보상 비용 등이 포함됩니다.
– 리노베이션 비용: 집주인이 리노베이션을 하겠다면서 비용의 일부를 세입자에게 부담하겠다고 쓰여 있기도 합니다. 특히 거주 기간이 길어질수록 비용 부담 정도를 늘리는 경우가 있는데요, 그런 글은 법원에서 효력이 없다고 인정했습니다.
– 외부 리노베이션: 세입자가 맡지 않는 것이 원칙입니다. 같은 창문 새 칠이라고 하더라도 내부만 세입자가 맡지 외부는 세입자가 맡지 않으므로, 이러한 사항이 계약서에 있다면 무시하시기 바랍니다. 마찬가지로 바닥 테피스트리를 떼어내거나 베란다, 창고, 벽 수리 및 합석 수리 등은 세입자가 부담해야 할 것이 아닙니다.
– 정기적인 리노베이션: 이미 언급했듯 구체적으로 몇 개월 몇 해마다 무엇 무엇을 리노베이션하라는 글귀가 쓰여 있을 수 있으나 그런 글은 법적 효력이 없습니다.
– 방을 예전 상태로 돌려놓기: 계약서엔 전 사람이 방을 비워둔 것처럼 해놓으란 표현이 쓰여 있을 수 있으나, 이건 굳이 지킬 필요도 할 수도 없습니다. 이 외에 기준이 불분명한 표현은 무시해도 됩니다.

다만 계약서에 특별히 명시되어있지 않아도 지켜야 할 사항이 있습니다.
– 입주 시 세입자는 원하는 데로 벽을 칠할 수는 있지만, 나올 땐 ‘중립적’인 상태로 칠해놓아야 합니다. 중립적인 색상은 하얀색만을 의미하는 건 아니므로 집주인과 상의하세요. 이는 계약서에 명시되어있지 않아도 법적으로 의무화되어있습니다.
– 퇴거 시 자신이 설치한 것은 모두 제거해야 합니다. 물론 집주인과 합의로 그냥 두고 나갈 수도 있습니다.

G. 기타 사항
거주하는 동안 곰팡이, 벌레, 부식, 소음, 고장 등의 문제가 발생했을 시 책임을 누가 지는가는 상황에 따라 달라집니다. 일단은 집주인에게 연락을 취하세요. 몇 주간 내로 와서 문제를 살펴보라고 알려두시고 그 기한을 지날 시 임대료 삭감을 요구하세요. 이러한 요구는 문제가 누구 책임이든 간에 세입자가 정당하게 할 수 있는 요구니, 문제가 너무 심각한데 집주인이 늑장 대응을 한다면 이렇게 하시기 바랍니다.

4. 퇴거 시 집 양도하기
거주 기간이 끝난 후에 집을 비울 때 다음 절차를 권장합니다.

양도 기록 (Übergabeprotokoll)
양도 기록은 집을 비우고 나서 집에 훼손된 것이 있는가를 기록한 서류입니다. 구체적으론 집의 상태와 청정도를 기록한 것이지요. 세입자와 집주인이 함께 집 상태를 확인한 뒤 이를 기록해 양측이 함께 서명을 남기면 완성됩니다. 이 과정은 집주인과 직접 타협할 기회를 만들 수 있으며 또한, 서명이 끝나면 후에 집주인은 더이상 아무것도 요구할 수 없게 되기에 일 마무리를 뚜렷하게 할 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 무엇보다도 결과적으로 양도 기록을 통해 저당금을 돌려받는 절차도 간단해집니다.
만일 집주인이 손해 배상을 요구해온다면, 정확한 비용 내역을 요구하시기 바랍니다. 그게 아니라면 세입자는 저당금을 집을 비우는 즉시 혹은 시한을 정해 요구할 수 있습니다. 다만 이자와 함께 돌려받으려면 집주인에게 3~6개월 정도 집 상태를 체크할 시간이 허용되어 이 기간 내에 저당금이 반환되어야 합니다.
그리고 입주 계약에서처럼 집주인이 불필요한 사항을 양도 기록에 적어 넣을 수도 있으니, 이를 유의하시기 바랍니다. 가령 리노베이션을 하고 나가야 한다는 등은 집주인이 요구할 권한이 없습니다.

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