독일에서 임대한 아파트(주택) 전대 시 알아야 할 모든 것 – 방 한 칸 전대에도 집주인의 동의가 필요할까요?

업무나 학업 혹은 가정사로 독일에서 임대한 집을 비우고 해외에 장단기 체류해야 하거나 장성한 자녀가 이사를 가버려 아파트(주택)에 빈방이 많다면 ‘전대 Untermiete’가 합리적일 수 있습니다. 즉, 임차인은 텅 빈 집의 임대료를 혼자 지불할 필요 없이 일부 공간을 전대하여 주택 비용을 절약할 수 있습니다. 독일에서 집주인이 전대를 허가해야 하는지 여부는 종종 논쟁거리가 됩니다. 그러나 작동 방식은 생각보다 쉽고 간단합니다. 임차인은 합당한 이해관계(개인적 & 경제적)가 있는 경우 전대할 수 있는 법적 권리가 있습니다. 다음은 독일에서 임대 아파트(주택) 전대 시 임차인이 알아야 할 모든 것입니다.

Untermiete : 전대가 허용되는 필요충분 조건

원칙적으로 집주인의 허가 없이 임대 아파트(주택)를 타인에게 전대할 수 없습니다. 법률에 따라 항상 주인의 동의를 얻어야 합니다. 그러나 일반적인(정당한) 전대의 경우 이는 단지 형식적인 경우가 많습니다. 다음 다섯 가지 조건하에 집주인은 임차인이 전대할 수 있도록 허용해야 합니다.

• 임차인이 다른 도시 또는 해외에서 일시적으로 공부하거나 일하는 경우

• 임대료를 분담하던 동반자(파트너) 또는 가족 구성원이 이사를 나가거나 사망한 후 혼자서 임대료를 지불할 수 없는 경우

• 새로운 파트너(제삼자)가 임차인의 아파트(주택)에 입주하여 임대료를 분담하는 경우

• 보육, 가사 도우미 또는 간병 서비스를 위해 제삼자가 입주하는 경우

• 당장 보금자리가 필요한 임차인의 형제자매나 가까운 친척이 입주하는 경우

전대 시 집 주인의 허가가 필요 없는 조건

임차인의 가까운 가족 구성원(법적 배우자 및 자녀, 부모), 가사 도우미 또는 간병인이 임대 아파트(주택)에 영구적으로 입주하는 경우 ‘전대’로 간주되지 않으며 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 또한 형제자매, 손자, 사위, 며느리 등 친척이나 방문자에게 최대 6~8주 동안 임시 숙소를 제공하는 것도 ‘전대’로 간주되지 않습니다.

★ 친척이나 방문자가 장기간(6주 이상) 머무르는 경우에는 집주인에게 알려야 합니다.

★ 단독으로 임대한 아파트(주택)에 남자친구나 여자친구와 함께 거주하고 싶다면 집주인에게 사전 허가를 요청해야 합니다.

전대 허가 요청이 거부되는 조건

독일에서 ‘전대 허가 요청’에 관한 집주인의 거부권 행사 반경은 매우 좁습니다. 집주인은 단순히 자신이 원하지 않다는 이유만으로 전대 요청을 거부할 수 없습니다. 그러나 아래와 같은 예외적인 경우 전대를 금지(거부)할 수 있습니다.

• 예를 들어 4인 가족이 1인실 혹은 협소한 원룸(스튜디오)을 전대하려는 경우

• 특별한 사유 없이 아파트(주택) 전체를 전대하려는 경우

• 주 임차인이 불량한 경우(임대료 연체 및 이웃과 잦은 마찰 등)

★ 위와 같은 특별한 이유 없이 집주인이 전대를 거부하는 경우, 임차인은 ‘전대차’ 손실액만큼 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Untermiete : 아파트(주택) 일부(방 한 칸) vs 집 전체

전대 거부에 대한 심각한 사유가 없는 경우, 집주인은 이에 관한 법적 권리가 없습니다. 세입자가 단순히 더 이상 혼자 살고 싶어 하지 않거나, 더 이상 혼자 임대료를 지불할 여유가 없거나, 몇 달 동안 집을 떠나 제삼자에게 집을 전대하려는 경우 집주인은 이를 수락해야 합니다. 그러나 거듭 강조하지만, 추가(새로운) 세입자를 맞이하려면 집주인의 허가를 받아야 합니다.

• 아파트(주택)의 일부 또는 방 한 칸 전대

임대 주택(아파트)의 1인실(방)이나 일부 공간을 다른 사람에게 전대하는 경우에도 집주인에게 그 이유를 설명해야 합니다. 제삼자가 아파트(주택)의 일부를 임대할 예정이고 그렇게 하는데 합당한 이유가 있는 경우 집주인은 ‘전대 요구’를 거부할 수 없습니다. 또한 임차인은 항상 아파트(주택)의 일부를 다른 사람에게 전대할 권리가 있습니다.

• 집 전체를 전대

아파트(주택) 전체를 다른 사람에게 전대하려는 경우 집주인은 동의를 거부할 수도, 아닐 수도 있습니다. 기본적으로 여기서도 집주인에게 허락을 구해야 합니다. 그러나 여기에도 집주인이 거부할 수 없는 조건이 있습니다.

예를 들어, 고용주가 임차인을 독일에서 한국 본사로 1년 동안 일시 복귀시키고, 이 기간이 끝나면 독일에 있는 기존 아파트(주택)로 돌아가기를 원하는 경우 집주인은 전대에 동의해야 합니다. 이 사이 집주인이 바뀐다면 구두상 암묵적으로 승인된 허가라 할지라도 ‘전대’ 권리는 계속 유지됩니다.

★ 전대 허가 Untervermietungserlaubnis 서면 요청서 양식(링크)

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Untermietvertrag : 전대 계약 작동 방식

전대차 계약은 주 임차인과 전대인 사이에서만 체결됩니다. 실제 집주인(아파트 소유자)과 전대인 사이에는 어떠한 계약 관계도 없습니다. 또한, 주 임차인은 집주인을 대신해 아파트(주택)에 대한 책임을 집니다. 이는 전대인이 아파트를 사용하며 야기한 손상(손해)에 대한 책임이 모두 임차인에게 있음을 의미합니다.

따라서 주 임차인과 전대인 간의 전대 계약은 반드시 서면으로 작성되어야 하며, 다음 사항과 규정을 포함해야 법적으로 보호받을 수 있습니다.

• 전대 계약서에 기재되어야 할 필수 항목

– 계약 당사자 이름

– 전대 아파트(주택)의 정확한 이름, 주소, 전대 공간

– 전대차 계약의 시작과 종료일

– 보증금 및 임대료 상환 및 납부 조건

– 전대 아파트(주택) 내 공용 공간(주방, 욕실) 및 공용 가정용품(세탁기, 냉장고 등) 사용 규칙 협의

– 추가 비용(난방비, 전기세, 관리비)에 관한 비용 분담 협의

– 추가 비용(건물 내 외부 수리 및 가정용품 유지 관리)에 관한 비용 분담 협의

– 가구 포함 전대인 경우, 입주 시 개별 가구의 상태 및 정확한 재고 목록

– 양 계약 당사자의 서명

★ 전대차 계약서 Untermietvertrag 샘플 양식(링크)

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Untermieter kündigen : 전대 계약의 일방적 종료(파기)는 가능할까요?

전대차 계약의 ‘해지’에 대한 법적 규정은 일반 임대차 계약과 다릅니다. 독일이 자랑하는 높은 수준의 임차인 보호법에도 불구하고, ‘전대인’의 법적 지위는 적어도 ‘주 임차인’의 지위보다 훨씬 약한 것이 현실입니다. 따라서 증빙 가능한 서면 계약서가 없거나 단순 구두 계약의 경우, 주 임차인은 언제든지 ‘전대인’에게 즉시 퇴거 요구를 하고 이를 집행할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 ‘전대차 계약’이 종료되는 조건은 다음과 같습니다.

• 가구가 딸린 방(집 전체)을 전대한 경우

주 임차인은 해당 월 15일부터 같은 달 말일까지 전대차 종료를 통지할 수 있습니다. 가구가 포함된 방(집 전체)을 가족이 전대한 경우는 ‘3개월 통지 기간’이 적용됩니다.

• 가구가 없는 방(집 전체)을 전대한 경우 

방(집 전체)에 가구가 비치되어 있지 않은 경우, 주 임차인의 ‘개인적인 사용(전대 공간의 친족/파트너 입주 등)’의 사유를 제시할 수 있는지 여부에 따라 3~6개월 전에 통지하여 전대차 계약을 종료할 수 있습니다.

전대로 인한 소득 및 세금

전대로 인해 ‘임대 소득 Mieteinnahmen(전대로 인한 실질 임대 소득, 즉 전대 관련 지출 비용을 모두 제한 순수 소득이 410유로를 초과하는 경우)’이 실제로 발생한다면 소득세 신고서 Einkommensteuererklärung에 관련 금액을 신고해야 하며, 경우에 따라 세금이 부과됩니다.

세금 납부 여부는 실제 ‘전대’를 통해 이익이 발생했는지 여부와 총 과세 소득이 기본 세금 공제(2023년 기준 10,908유로)보다 높은지 여부에 따라 달라집니다. 이익은 수입이 지출보다 클 때 발생합니다. 따라서 전대를 통하여 이익(잉여금)이 있으면 과세가 됩니다. 반대로 지출이 소득보다 높으면 손실을 청구하여 과세 소득을 줄일 수 있습니다.

• 작성: 오이스타
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