2025년부터 개정되는 재산세에 대해서 부동산 소유 여부에 상관없이 알아야 하는 이유

독일 재산세의 시초는 재산을 많이 가지고 있던 교회나 집주인에게서 징수한 기본 이권이었지만 오늘날은 소유한 재산에 대한 세금, 토지와 건물 및 상속 가능한 건물에 대한 권리에 대해서도 재산세를 지불해야 합니다. 또한 임대로 살고 있는 집에서도 집주인의 재산세를 함께 부담하고 있을 수도 있습니다.  2025년부터는 재산세를 계산하는 기본 규칙이 변경이 되는데 자칫 제대로 신고를 하지 않으면 손해를 볼 수 있으나, 신고 방법과 규칙이 쉽지가 않아서 많은 논란이 되고 있습니다. 매우 다양한 요인에 따라 달라지는 재산세 계산 방법과 2025년부터 적용되는 새로운 재산세에 대해 알아보겠습니다.

다양한 유형의 재산세

재산세는 독일에서 가장 오래된 세금 중 하나입니다. 독일의 재산세는 지방자치 관할이기 때문에 세금도 각 지역별로 상이하며 집의 가치 및 규모 등에 따라 각 주의 관세청을 통해서 매년 부과되며 연회별 또는 분기별 납부가 가능합니다. 1951년 연방 정부는 재산세 법을 통과시켰으며 오늘날 사용되는 법은 1973년 개정된 재산세 법입니다.

독일에는 다양한 유형의 재산세가 있습니다. 재산세는 부동산의 보유 그 자체에 과세되는 세금이며 과세 대상을 농업과 산립업용 재산, 그리고 그 외 모든 부동산 토지 및 건축물로 나누어 징수합니다.

즉 영업용 농업과 산림업에 부과되는 세금A 와, 소유한 임대아파트 또는 상업용 토지 및 복합 용도 토지에 대한 부동산세B가 있습니다. 1961년과 1962년에 걸쳐 제정된 건물 토지 소유에 대한 재산세C는 토지 투기를 막기위한 일환으로 재정되었습니다.

이 세금은 1960년대 논쟁의 여지가 있었지만 연방 재정 법원은 이를 합헌이라 선언하고 재산세 개혁 과정에서 이른바 건축토지세가 재도입 되었습니다. 이는 2025년부터 지방 자치 단체의 판단에 의해 건설 준비가 완료된 사례에 대해 더 높고 균일한 평가 비율에 따라 재산세가 결정 될 예정입니다. 이외에 교회 재산세가 있으며, 교회가 농지 또는 임업 토지를 소유하였다면 교회도 재산세를 내야 합니다.

지방자치단체, 최근 몇 년 동안 세율 인상

재산세는 해당 지역 관세청에 의하여 매년 1월 1일에 과세대상 부동산의 단위 가치가 결정되면, 그 단위 가치의 법률에 따른 기본세율을 곱하여 부동산세 과세기준금액을 산출해 냅니다. 해당 금액이 산정되면 세무서는 그 금액을 과세자에게 통지하며, 부동산세 과세기준금액을 계산하기 위해 단위 가치에 곱해지는 부동산세 기본 세율은 부동산의 종류에 따라 달라집니다.

지방자치단체는 2020년에 재산세로 총 146억 8,000만 유로를 징수했으며 그 중 142억 7,000만 유로는 부동산세B로 납부했습니다. 지방자치단체에서 재산세 계산에 사용되는 평가 세율은 스스로 결정할 수 있으며 많은 지방자치단체는 최근 몇 년 동안 세율을 인상해, 재산세 수입은 수년 동안 증가해 왔습니다.

세금 컨설팅 회사 Ernst & Young의 분석에 따르면 재산세로 인한 1인당 평균 세금 부담은 연간 151유로로 브레멘 거주자가 연간 300유로 이상으로 가장 높은 부담을 가졌으며, 함부르크 257유로, 베를린 227유로가 그 뒤를 이었습니다. 작센 안할트와 브란덴부르크는 각각 109유로, 107유로로 1인당 가장 낮은 재산세를 부담한 지역으로 꼽혔습니다.

향후 납부해야 하는 부동산 세금이 얼마인지 쉽게 계산 하고 싶다면 grundsteuer.de에서 계산할 수 있습니다. 다만, 2025년부터 적용되는 평가율은 아직 정해지지 않아 정확한 결과는 예측할 수 없습니다.

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재산의 가치, 2022년 독일 전역에서 전면 재설정

재산세를 계산하기 위해서는 우선 재산의 가치가 결정되어야 합니다. 이론적으로 이는 부동산의 실제 시장 가치에 가능한 가까워야 합니다. 하지만 실제로 사용되는 과세표준가격은 동독의 경우 1935년과, 서독의 경우1964년의 값을 기반으로 하기 때문에 오늘날 실질적인 부동산의 가치와 상당히 다른 경우가 많습니다.

따라서 2022년 독일 전역에서 재산세가 재계산 됩니다. 연방주는 연방 재무부가 개발한 연방 모델 또는 지방자치 자체 모델을 사용하여 재산세 가치를 다시 결정해야합니다 .이를 위해 모든 부동산 소유자는 특정 가치를 수집하고 재산세 신고서를 제출해야 하며 이는 7년마다 평가를 다시 받아야 합니다.

재산세를 계산할 때 가장 중요시 여겨지는 판단 기준은 재산 가치(표준 토지 가치), 대지면적, 부동산 유형, 건물 면적 및 임대료 수준을 기반으로 합니다. 재산세를 계산할 때 과세표준가격은 법으로 정한 세금산출기준을 가지고 곱해서 정해집니다. 이는 토지의 용도가 상업용인지 주거용인지, 하우스의 형태인지 아파트의 형태인지, 새집 또는 헌집인지, 동네의 인구 분포도는 얼마인지등등에 따라 세금산출기준이 다릅니다. 연방 정부가 추진하는 형태의 사회주택과 공동주택 및 협동조합 주택이 지원되는 아파트는 세금 감면 25%의 추가 세금공제를 받습니다.

2025년부터 새로운 재산세법 적용

지금까지 재산세 산정의 근거는 1973년 연방법률로 정해진 재산세법 이었으며 평가 비율은 과세를 받는 지방자치단체에서 설정해왔습니다. 연방 입법부는 2025년부터 적용되는 재산세 개혁에 각 지방자치단체가 3가지 규칙을 따를 것을 입법화 하기로 했습니다.

첫번째는 독일의 모든 재산세는 2022년 1월 1일부로 재평가되는 재산의 가치로 산정 되어야 한다고 규정합니다. 이를 위해 소유자는 재산세 가치를 결정하는 모든 재산에 대한 신고서를 세무서에 전자적으로 제출해야 합니다.

두번째는 개발을 위해 건축 준비가 된 토지의 재산세법 개정에 관한 것입니다. 이 법은 도시 계획을 위해 미개발, 혹은 건축 준비가 된 토지에 대해 2025년부터 지방 자치 단체에 평가 비율을 결정할 수 있는 권리를 부여합니다.

세번째는 재산세법을 개정하는 입법 권한은 연방정부가 가지며, 동시에 주에는 연방법과 다른 자체 토지세 규정을 도입할 권리가 부여되었습니다.

재산세를 내는 사람은?

재산세의 납세 의무자는 부동산세법에 따라 부동산이 귀속되는 자이지만, 이 때의 귀속은 법률적 귀속이 아니라 경제적 소유라는 기준에 따라 결정됩니다. 따라서 과세대상이 여러 명에게 귀속 된다면 그들은 연대납세의무자가 되는 것입니다. 이것은 집주인이 세입자에게 과세를 전달할 수 있음을 의미합니다.

단, 사전에 임대차계약서에서 이에 동의해야 하며 아파트 건물에 대한 재산세는 일반적으로 각 거주 공간에 비례하여 모든 세입자에게 전가됩니다. 한편, 이 세법은 이미 여러 번 비판을 받았습니다. 베를린 상원은 재산세가 세입자에게 이전되는 것을 더이상 허용하지 않을 것을 제안한바 있습니다.

세금공제와 비과세

집주인은 세금공제의 목적으로 재산세를 청구할 수도 있습니다. 세금이 세입자에게 전달되더라도 과세소득을 감소시킬 수 있으며 재산세 비용은 소득 관련 비용으로 공제될 수 있습니다. 단, 건물을 임대한 경우에만 공제액이 적용되며 재산이 부분적으로 임대된 경우 재산세를 계산하고 그에 비례하여 공제받습니다.

부동산법은 비과세 범위를 좁게 인정하고 있지만 학술, 교육, 강의 및 병원을 목적으로 사용되는 부동산보유에 대해서는 재산세를 비과세합니다. 또한 건물이 기념물 보호 대상이고 자연보호를 위해 의미가 있어, 공익에 이바지 하거나 유지비용이 목표한 수입이나 기타 이익을 초과한다면 면세 대상이 됩니다. 면세를 받기 위해서 납세 의무자는 면세를 받고자 하는 기간의 다음 해 3월 31일까지 신청해야 합니다. 또한 집주인이 자신의 잘못 없이 발생한 임대료 손실이 있거나 공실, 구조적 비임대 가능성이 있는 아파트, 또는 화재 및 침수 피해로 인한 임대 불가능의 경우 재산세가 부분적으로 면세될 수 있습니다.

한편, 재산세는 원칙적으로 부동산을 매각할  때 변경되지 않으며 세금은 재산에 직접적인 영향을 미치기 때문에 세금 번호도 동일하게 유지됩니다.

작성: Neven

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