집주인의 파산 그리고 아파트(주택) 압류 – 세입자의 임대 계약과 보증금은 보호받을 수 있을까요?

집주인이 파산하고 임대한 집이 압류당하면 세입자들의 가장 큰 걱정은 ‘임대차 계약’과 ‘임대 보증금’ 보존 유무입니다. 물론 독일의 임대차법은 합리적으로 임차인을 보호한다지만, 불길한 상상은 꼬리에 꼬리를 물고 이어집니다. 과연 실제 상황이라면 세입자에게 무슨 일이 벌어질까요? 다음은 임대한 집이 압류된 경우 임차인의 권리가 보호받는 경우와 그렇지 않은 경우를 요약하였습니다.

◆ 집이 압류되면 임대차 계약은 유효할까요?

기본적으로 독일 민법(BGB) 566조 1항에 따라 ‘임대차 계약’은 집주인의 파산이나 압류로 인해 당분간은 영향을 받지 않습니다. 이는 압류 후에도 기존 임대 계약이 그대로 유지된다는 것을 의미합니다. 유일한 차이는 이제 임대료를 기존 집주인이 아닌 파산 관리자(파산 전문 변호사, 세무사, 은행)에게 지불해야 한다는 것입니다. 실제 압류 절차가 진행되면 집주인 혹은 파산 관리자를 통해 임대료를 누구에게, 어떻게 지불해야 하는지에 관한 변경 사항을 통보받게 됩니다.

그러나 이러한 세입자의 기본 권리가 유효 하려면 압류 절차가 시작되기 전에 이미 임대 주택(아파트)에 거주하고 있어야 합니다. 임대 계약에 서명만 하고 아직 입주하지 않는 상태에서 압류가 진행되는 경우, 예비 임차인은 모든 권리를 상실할 확률이 매우 높습니다.  

압류된 주택(아파트)이 파산 관리인의 손을 떠나 제삼자에게 매각되는 경우, 기존 임대 계약은 여전히 유효합니다. 기본적으로 새 집주인은 기존 세입자의 임대차 계약을 종료하거나 변경할 권리가 없으며 이는 임차인이 동의한 경우에만 가능합니다. 또한 임차인은 새 주인의 계약 변경 및 해지 요구에 동의할 의무가 없습니다.

※ 단, ‘강제 경매’로 임대 주택을 제삼자가 취득한 경우, 세입자 보호 원칙에 대한 예외가 존재합니다. ‘강제 경매’를 통해 부동산을 취득한 구매자는 법정 통지 기간 내(기존 임대차 계약 종료 첫날)에 임대 계약 변경 또는 임대차 계약을 종료할 권리가 있습니다.

그러나 이러한 특별 해지 권리에도 불구하고, 경매 구매자가 직접 거주 목적으로 기존 임대차 계약을 종료하지 않는 이상 정당한 이유 없이 세입자를 내보내려는 시도는 각종 법적 장애물에 막혀 무위로 끝나는 경우가 많습니다.       

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◆ 집이 압류되면 선납한 임대 보증금은 어떻게 될까요?

임대 보증금의 경우 임대차 계약과 무관하게 다소 복잡해집니다. 일반적으로 보증금이 집주인의 개인 자산에 속해 있다가 파산한 경우, 임차인의 보증금은 파산 선고를 받은 채무자(집주인)의 재산에 혼합되어 파산 관리인 혹은 압류 관리자에게 보증금 상환 청구를 할 수 없습니다. 즉, 파산한 집주인의 개인 계좌로 입금된 보증금 상환 문제는 세입자와 집주인 간 도의적인 채권채무 관계로 전환되는 반면 보증금을 회수할 가능성은 작아집니다. 그러나 연방 법원에 따르면, 다음과 같은 조건에서 임차인은 보증금 상환 권리를 갖습니다.

임대 보증금에 대한 독일의 실제 법적 규정은 이렇습니다. 세입자의 보증금은 집주인의 개인 자산과 분리하는 것을 원칙으로 하며 일반적으로 은행에 대한 이자 지급 투자를 요구합니다(§ 551 BGB). 쉽게 말해, 법이 요구하는 대로 집주인이 보증금을 예금 계좌나 투자 목적의 유사한 금융 계좌에 예치한 경우 집이 압류되더라도 임차인은 걱정할 것이 없습니다. 집주인의 자산과 분리 예치된 보증금은 파산 및 재산 압류와 무관하게 보호됩니다. 그러나 집주인이 이를 준수하지 않고 보증금을 사유화한 경우 임차인은 임대 보증금 ​​상환 권리를 상실할 수 있습니다.

◆ 보증금이 안전한지 어떻게 확인 할 수 있나요?

거듭 강조하지만, 집주인이 파산하고 압류 절차가 시작되면 일반적으로 임대 계약은 그대로 유지되지만 임대 보증금 상환은 장담할 수 없습니다. 따라서 임차인은 자신의 보증금이 집주인의 자산과 분리되어 안전하게 투자되고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 독일에 거주하는 세입자로서 모든 임차인은 이에 대한 명백한 법적 권리가 있습니다. 나의 보증금이 어디에, 어떻게 투자되었는지 미심쩍은 경우 집주인에게 이에 대한 공식 문서 및 증거를 요청하는 것이 가장 좋습니다. 물론 말처럼 쉬운 요구는 아니지만, 이것이 당신의 임대 보증금이 안전한지 여부를 알 수 있는 유일한 방법입니다.

• 작성: 오이스타
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