독일에서 임대한 집에서 강제로 쫓겨날 경우의 수

그 이유가 어찌 됐든 세입자에게 퇴거를 통지하는 것은 집주인 입장에선 극한의 스트레스를 동반한 지난한 법정 공방을 감수해야 합니다. 하물며 독일은 세입자 권리를 강력하게 보호하는 것으로 유명하며, 불공정한 퇴거 통보로부터 임차인을 철저히 보호합니다. 그럼에도 불구하고 퇴거 요청을 거부할 수 없는 이유가 일부 존재합니다. 합당한 이유로 임차인을 집에서 내쫓는 것은 집주인에겐 여전히 극악의 난이도지만, 다음과 같은 특정한 상황에서 세입자는 강제 퇴거를 피할 수 없습니다.

세입자 의무 위반 : Pflichtverletzung

독일의 모든 임차인은 집주인과 마찬가지로 준수해야 할 의무가 있습니다. 이러한 요구 사항을 지키지 않은 경우 이를 ‘의무 위반 Pflichtverletzung’이라고 합니다. 다음 4가지 의무 위반 사유는 종국에는 퇴거 통보로 이어집니다.

1. 임대료 체납

임대료를 매번 내지 않거나 늦게 지불하는 세입자는 집주인에게 큰 문제입니다. 따라서 집주인은 2개월 치 임대료를 연체했거나 연속 2개월 이내에 최소 1개월 치 임대료를 연체하거나 지불을 꺼리는 세입자에게 퇴거 통지를 할 수 있습니다.

반대로 임차인은 퇴거 통지서가 송달된 후 2개월 이내에 임대료 연체금을 지불하는 경우 그 즉시 퇴거 통지 효력이 무효화 될 가능성이 있습니다. 그러나 이 유예 기간은 지난 2년 동안 아직 사용하지 않은(상습적인 연체료 체납) 경우에만 적용됩니다.

집주인으로부터 지속적인 임대료 연체로 인한 즉각적인 임대차 계약 종료 외에 정기적인 퇴거 통지를 받은 경우, 세입자는 연체 금액을 지불했더라도 법정 통지 기간(일반적으로 3개월)이 끝나면 아파트를 떠나야 합니다.

2. 치안 교란 및 집 규칙 위반

임차인이 이웃의 평화를 상습적으로 방해하거나 집 규칙(Hausordnung)을 심각하게 위반하는 경우, 집주인은 임차인과의 임대 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 그러나 이는 다음 경우에만 가능합니다.

• 반복되는 밤의 심각한 소음 유발

• 지속적인 이웃과 행인을 향한 모욕과 위협

• 물리적 폭력

• 고의적 상해

• 고의적 재산 피해

• 범죄행위

★ 물론 단순히 규칙을 위반하거나 이웃을 위협한다는 심증만으로 세입자를 퇴거시킬 수 없습니다. 위 사유가 법적 효력을 가지려면 문서화된 규칙 위반 사유와 증인이 필요합니다.

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3. 임대 부동산의 방치

최초 임대차 계약을 체결할 때 모든 임차인은 임대 부동산에 대한 관리 의무에 서명합니다. 만약 아래와 같은 관리 의무를 무시하고 집을 방치 한다면 퇴거 통지를 예상해야 합니다.

• 임대 주택이 화재 위험에 노출된 경우

• 임대 주택의 방치로 집 구조나 내부가 심각하게 손상된 경우

• 집 구조를 무단으로 변경한 경우

• 무단 구조 변경으로 건물 안전에 위험을 초래한 경우

4. 제3자에게 무단 양도

기본적으로 임차인이 임대 주택 또는 아파트를 제3자에게 양도하는 경우에는 집주인의 동의가 필요합니다. 만약 이를 무시하고 일명 ‘전전대’ 계약을 체결한 경우, 집주인은 1차 경고장을 발부한 후 세입자에게 퇴거 통지를 할 수 있습니다.

그러나 세입자가 아파트를 제3자에게 양도하는 데 합당한 이유가 있는 경우 퇴거 통지는 무효입니다. 예를 들어 임차인이 해외에 장기 혹은 임시 체류하고 다시 돌아올 계획인 경우가 이에 해당합니다.

집주인의 개인적 사용으로 인한 퇴거 요청

집주인은 자신의 부동산을 자신의 필요로 사용하고자 할 경우 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다. 소유주 자신, 가까운 가족 또는 가구 구성원이 해당 부동산에 거주하기를 원하는 경우가 이에 해당합니다. 물론 집주인으로서 기존 세입자가 동의할 수 있는 이유를 제시하고 해당 생활 공간이 필요한 이유를 서면으로 직접 설명해야 합니다. 독일 법정에서 인정된 개인 사용으로 인한 퇴거 사례는 다음과 같습니다.

• 집주인 직접 거주

• 인생의 동반자

• 부모, 자녀 및 형제

• 시부모 및 가까운 친인척

• 보살핌을 위한 간호 직원

★ 위 사유로 인한 퇴거 통보가 의심스러운 경우, 임차인은 집주인의 개인적인 사용이 정당한지 또는 위조되었는지 여부를 법원에서 명확히 할 권리가 있습니다.

집주인이 부동산을 팔았다는 이유로 세입자를 퇴거시킬 수 있을까요?

독일에서 부동산 판매 시 기존 세입자 퇴거를 허용하는 법적 요건은 매우 엄격하여 소유자와 집주인이 집을 판매하려는 경우 일반적으로 퇴거 통보가 불가능합니다. 결국 구매자는 모든 권리와 의무를 포함한 기존 임대 계약을 그대로 인수합니다. 이 원칙은 투자 목적(임대료 인상)의 부동산 구매 시에도 그대로 적용됩니다. 또한 대부분의 독일인은 이에 관한 자신의 권리를 너무나 잘 알고 있습니다.

전통적으로 일반적인 독일 가정은 같은 임대 주택에 수십 년간 머물 수 있으며 어떤 경우에는 이전 임대 계약을 다음 세대로 넘겨서 주택 구매에 드는 막대한 비용 투자 없이 삶을 이어 나갑니다.

그러나 임대한 집의 매각은 세입자에게 어느 정도 불안함을 주는 것은 사실입니다. 특히 새 소유자가 자신의 입주를 통보하는 경우 더욱 그렇습니다. 물론 임차인은 매각으로 인한 임대차 계약 해지 및 퇴거 통보가 정당하지 않다고 생각하는 경우 법적 조치를 취할 권리가 있습니다. 그러나 이러한 이슈는 법정까지 갈 수 있으며, 이는 세입자와 새 소유자 모두에게 승자 없는 장기전으로 이어질 수 있습니다.

• 작성: 오이스타
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