[Lea 칼럼] 집행권원(Räumungstitel)으로만 가능한 물리적 퇴거 – 독일 세입자 강제집행

좋은 수익모델이 될 거라 믿었던 부동산 임대 소득에 대한 기대는 새로운 세입자가 약3개월 동안 임대료를 지불하지 않으며 잿빛으로 바뀌었습니다. 임차인과의 임대료 지불 및 퇴거에 대한 분쟁은, 처음의 문제 인식부터 실질적인 문제 해결까지 약 9개월이 걸렸습니다. 힘들었던 시간을 다시 떠올려 글로 정리하는 것은 다시금 뼈아픈 일이었지만, 저의 경험의 다른 누군가의 시행착오를 줄일 수 있기를 바라는 마음이 컸습니다. 임대인이 퇴거하지 않고 있는 임차인에 대하여, 합법적으로 진행할 수 있는 유일한 물리적 퇴거 수단인 강제집행에 대해서 이야기해 보고자 합니다.

이미 살고 있는 임차인은, 그가 집 관리에 비협조적이든 임대료를 내지 않든, 어쨌든 그 집에 안전하게 머물 권리가 있습니다. 그 말은 즉, 임대인은 임차인이 아무리 자신에게 재산적 손해를 입히고, 그로 인해 정신적인 고통을 준다고 하더라고, 그를 강제로 집에서 퇴거시킬 수 없다는 것을 의미합니다. 판결로 피고인(임대인)의 퇴거 및 지불에 대한 집행권원(Titel)을 발급받아야 하며, 해당 집행권원을 근거로 한 강제집행절차를 이용해야만 합니다. 퇴거(Räumung)의 방식은 두 가지가 가능합니다.

집행관에 의한 퇴거: 비용이 많이 들지만 안전합니다

집행관(Gerichtsvollzieher)이 와서 아파트를 정리합니다. 그는 가구를 멀리 운반한 다음 보관합니다. 여기서 단점은 비용을 미리 지불해야 한다는 것입니다. 가구의 양에 따라 방당 €1,000 에서 €2,000 사이를 예상해야 합니다. 장점은 아파트에 있는 물건에 어떤 일이 일어날지에 대한 위험을 부담하지 않아도 된다는 것입니다.

베를린 모델에 따른 퇴거: 비용이 적게 들지만 위험성이 있습니다

특히 베를린에서 임대료를 지불하지 않는 임차인이 늘며, 퇴거절차를 간소화하기 위하여 고안된 모델입니다. 여기서 집행관은 자물쇠만 변경합니다. 세입자의 모든 소지품은 아파트에 남아 있으며 해당 항목에 대한 유치권(Pfandrecht)이 임대인에게 있습니다. 임대인은 해당 품목을 한 달 동안 보관한 후, 분리해야 합니다. 폐기물과 쓰레기는 처리할 수 있습니다. 예치할 수 있는 귀중품(보석, 유가증권 등)은 각 지역 사무소에 예치해야 합니다. 예치할 수 없는 압류 품목(가정용품)은 공개 경매(Versteigerung)를 통해 판매해야 합니다. 압류할 수 없고 사용 가능한 품목은 개인적으로 판매하거나 경매할 수 있습니다.

장점은 이 퇴거가 매우 저렴하다는 것입니다. 단점은 아파트에 있는 물건을 그에 맞게 분류하고 직접 재활용해야 한다는 것입니다. 이는 때때로 상당한 노력을 의미하며 위험을 수반합니다. 모든 항목에 집주인의 유치권이 적용되는 것은 아니기 때문에, 모든 항목에 대한 유치권이 있는 것은 아닙니다. 그리고 예를 들어, 제3자 소유의 물품이 매각되거나, 압류가 불가능하거나 압류 가능한 물품이 보관기간이 만료되기 전에 적절하게 보관 또는 사용되지 않은 경우, 임대인은 보상금을 지불할 의무가 있습니다.

따라서 임차인 파산의 경우에만 베를린 모델을 선택하는 것이 추천됩니다. 왜냐하면 파산의 경우에는 아파트에 폐기시 문제를 발생시킬 귀중품이 없다고 가정할 수 있기 때문입니다. 이 경우에는 보상이 필요한 가재도구 등을 오인할 위험 등에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 그러나 일반적인 지불체납으로 인한 퇴거 조치의 경우는 내부 사정을 전혀 알 수 없고, 따라서 후속적으로 불필요한 분쟁이 휘말리는 것을 최대한 피하는 것이 좋습니다.

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강제집행일자를 받는 데에도 시간이 걸립니다

필자의 경우 11월 11일 강제퇴거 집행권원(Räumungstitel)을 확보한 후 집행관에게 강제집행 절차(Zwangsvollstreckung)를 신청했습니다. 여기에는 임대료를 지불하고 있지 않은 임차인의 퇴거를 위한 강제집행절차 및 연체된 임대료 및 소송비용 지불을 위한 임차인 재산 압류 절차가 포함됩니다.

긴 소송 기간을 참아내고 집행권원을 확보한 뒤에도, 두 달 이상을 기다린 다음 년도 1월 27일로 강제집행 날짜가 정해졌습니다. 집행관은 임대물에 거주하고 있는 구성원 중 폭력을 행사하는 사람이 있는지, 무기를 소지하고 있는지, 그리고 해당 건물에 가스가 연결되어 있는지 등을 미리 질문했습니다. 아마도 폭력사태가 일어날 경우를 대비하는 듯 보였습니다. 그러나 그 집 안의 상황은 그 곳에 거주하는 임차인 가족아 아니고서는 알 수가 없는 일이었고, 따라서 모른다고 대답할 수밖에 없었습니다.

강제집행 당일의 상황

소송 밖 절차로 해당 사건을 해결하기 위해 통화를 하고자 엄청 노력했던 그간의 노력에도 요지부동이던 임차인은, 강제집행일로 정해진 1월 27일 전날 밤부터 계속 전화를 하고 문자를 보냈습니다. 이사도 곧 할 것이고 임대료도 지불할 것이니 조금만 날짜를 미뤄 달라는, 자신의 상황을 이해해달라는 연락이었습니다.

전화를 받지는 않았지만 계속 수신되는 문자를 보면서 착잡하기도 하고 그간의 분노가 한꺼번에 몰려와 무척 화가 나기도 하는 복잡한 마음이 들었습니다. 내일 직접 얼굴을 보게 될 것이 너무나도 고통스럽기도 했습니다. 처음 집을 보러 왔을 때, 계약서를 썼을 때, 소송 전 혹시 대화로 해결이 가능하지 않을까 기대하며 찾아갔을 때 얼굴을 보며 이야기를 나눴던 기억들이 전부 가시가 되어 저를 찌르는 것 같았습니다.

그리고 대망의 그 날, 임차인과 대면하는 일은 일어나지 않았습니다. 집의 상태로 보아서는 9시인 강제집행시간 직전까지 머무르다 귀중품과 옷가지만 챙겨서 나간 것으로 보였습니다. 주방에는 너무 생생한 아침식사의 흔적마저 있었습니다. 더구나 아침에 집행관에게 연락하여 냉동고에 있는 고기를 포함한 식자재들은 아파트 옆쪽에 따로 놓아줄 것을 부탁하기도 했다더군요. 너무나 뻔뻔한 태도에 헛웃음마저 나왔습니다. 살면서 누구를 만날지가 전부 본인의 선택은 아니나, 가능하면 만나지 말았어야 하는 사람을 만났구나 하는 생각이 들었습니다.

이렇게 시간적, 정신적, 경제적 노력을 다하여 가까스로 임차인을 내보내는 것에는 성공했습니다. 그러나 이는 밀린 임대료와 소송비용 및 강제집행비용 등이 고스란히 남아있는 반쪽짜리 성공이기도 했습니다. 그러나 임대료를 내지 않는 임차인이 지금까지 나가지 않고 있다고 생각하면 그건 너무 아찔한 일이고, 따라서 불행 중 다행이다 생각합니다. 가능하면 아무도 이런 일을 겪지 않기를 바라며 이 시리즈를 마칩니다.

• 작성: Lea
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