독일에서 집주인이 파산했을 때 보증금 돌려받을 수 있을까? – 집주인 파산 시 세입자의 대처 방안

세입자로 거주하고 있는 상태에서 집주인이 파산했다는 소식을 갑자기 듣게 된다면 어떻게, 무엇을 해야 할지 막막한 상황에 놓이게 됩니다. 파산은 집주인의 모든 재산으로 채무를 변제해야 하므로 세입자들은 보증금을 돌려받을 수 있을지 노심초사 걱정할 수밖에 없는데요, 이번 시간에는 집주인이 파산하게 된 상황에서 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 방법과 집주인 파산 시 세입자는 어떻게 대처해야 하는지 알아보았습니다.

파산 절차 중 임대 계약은 유지될까?

독일의 파산법 § 108 Abs. 1 S. 1에 따르면 일반적으로 파산 절차가 진행된 이후에도 세입자의 임대 계약은 계속 유효합니다. 그러나 파산 절차가 진행된 이후부터는 기존 집주인이 해당 주택에 대한 모든 권한을 잃고 파산 관리인이 임대 계약 해지, 공과금 청구서 및 임대료 인상 권리, 주택 수리 의무를 지게 됩니다. 또한 파산 이전 기간에 발생했지만 아직 정산하지 못한 관리비도 파산 관리인에 의해 이루어집니다. 이에 따라 세입자는 파산 관리인에게 임대료를 납부하고 주택 수리 또한 파산 관리인에게 요청해야 합니다.

파산 진행 중 주택 보수 이루어지지 않는다면 임대료 인하 요청 가능

세입자가 파산 관리인에게 주택 수리를 요청했지만 이와 같은 요구가 받아들여지지 않는다면 파산 관리인을 상대로 소송을 제기할 수 있으며 임대료 인하를 요구할 수 있습니다. 타게스샤우는 얼마 전 마인츠의 한 아파트 집주인이 파산한 이후 엘리베이터 수리, 쓰레기 처리 문제, 온수 시설 고장 등으로 세입자들이 불편을 겪고 있지만 해당 아파트 파산 관리인과 연락이 닿지 않아 문제가 해결되지 않고 있다는 일을 보도했습니다. 이에 대해 독일 세입자 협회는 이 경우 임대료 인하가 합법적 수단이라고 말했습니다.

파산 이후 임대료 납부는 누구에게?

파산 이후에도 기존 집주인에게 임대료를 납부한 경우에는 해당 임대료가 기존 집주인의 채무 변제금의 일부로 포함되어 임대료 납부 효력이 없어지게 됩니다. 이에 따라 파산 관리인이 이미 납부한 임대료를 또 요구할 수도 있고 세입자는 다시 임대료를 지불할 수밖에 없습니다.

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집주인 파산했을 때 보증금 돌려받는 방법

독일 민법(BGB) 551조 3항 3항(§ 551 Abs. 3 S. 3 BGB)에 따르면 기존 집주인이 세입자의 보증금을 집주인의 자산과 별도로 관리했다면 해당 보증금은 파산 재산에 속하지 않아 보증금을 문제없이 돌려받을 수 있습니다. 그러나 집주인이 보증금을 다른 목적으로 사용했거나 투자한 경우에는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 집주인이 세입자의 보증금을 본인 자산과 별도로 관리했는지, 보증금이 그대로 존재하는지 여부를 확인할 수 없다면 이에 대한 정보를 얻기 위해 파산 관리인에게 소송을 제기할 수 있습니다.

• 작성: sugi
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