임대료 올리겠다는 집주인, 무조건 수락해야 할까? – 독일의 주택 임대료 인상에 관한 모든 것

주택 임대료는 수년 동안 계약 당시 그대로 지속되는 경우도 있지만 물가상승이나 여러 가지 상황에 따라 인상될 수도 있습니다. 그러나 임대료 인상의 정당한 이유도 없이 과도한 수준으로 인상하는 것은 허용되지 않습니다. 이에 따라 임차인은 독일의 임대료 인상과 관련한 내용을 정확히 파악하여 자신의 권리를 보호해야 하며 임대인 또한 합법적인 테두리 안에서 임대료를 인상해야 합니다. 이번 시간에는 독일의 임대료는 어떤 기준으로 인상되고 임대료 인상의 주기와 적절한 금액, 임대료 인상이 허용되는 상황 등 임대료 인상에 대한 내용을 살펴보았습니다.

임대료 인상의 허용 기준

임대인은 지역 임대료 현황표(ortsübliche Vergleichsmiete)를 기준으로 임대료를 인상할 수 있습니다. 지역 임대료 비교 현황표는 적격 임대 지수(Mietspiegel)에 따라 약 2년마다 새롭게 업데이트되는데 모든 도시와 지역의 임대료 비교 현황표가 이와 같은 주기로 변경되는 것은 아닙니다.

독일 부동산 정보 포털인 Wohnglück에 의하면 지역 임대료 비교 현황표가 최신이 아닐 경우 공식적으로 인정된 임대료 자료를 참고하거나 해당 지역에 있는 세 개의 아파트 임대료를 비교하여 임대료를 인상할 수 있습니다. 임대료 인상 수준은 이러한 자료들을 기준으로 3년 이내에 20%를 초과하지 않아야 하고 주택이 부족한 일부 도시에서는 최대 15%를 넘지 않아야 합니다. 신규 임대 계약인 경우에는 지역 임대료 비교 현황표 보다 최대 10%까지 임대료를 인상할 수 있습니다.

임대료 인상 주기 최대 15개월

독일 민법(BGB) 558조에 따르면 임대인은 임차인이 입주 후 15개월 또는 마지막 임대료를 인상한 지 15개월 후에 지역 임대료 현황표를 기준으로 임대료를 인상할 수 있습니다. 임대인은 임대료 인상 2개월 전에 반드시 편지나 이메일 형식으로 임차인에게 알려야 합니다. 그리고 임차인이 이에 동의한 이후 3개월째부터 임대료가 인상됩니다. 이에 따라 임대인은 빠르면 마지막 임대료 인상 후 12개월째에 임대료 인상을 공지하고 임차인은 2개월의 고려기간(Überlegungsfrist)을 갖게 되는 것입니다.

그리고 3개월 후인 15개월째부터 임대료가 인상되는 것입니다. 임대료 인상 시 임차인의 동의는 반드시 서면으로 이루어지는 것은 아니며 임차인이 인상된 임대료를 지불하면 임대료 인상에 암묵적으로 동의한 것으로 간주합니다. 단, 누진임대료(Staffelmiete)와 지수임대료(Indexmiete)에 의해 계약된 임대는 임대료 인상에 대한 임차인의 동의나 임대인의 별도 공지가 필요하지 않습니다. 이들은 계약 체결 시 앞으로 있을 임대료 인상에 이미 동의했기 때문입니다. 누진임대료는 계약 체결 시 향후 여러 번의 임대료 인상이 있음을 계약서에 미리 명시하고 이에 합의하는 것이며 지수임대료는 소비자물가지수를 기준으로 임대료를 결정하는 형식으로 물가상승률과 동일한 비율로 임대료가 인상되는 것입니다.

함께 읽으면 좋은 뉴스

가격은 오르고 매물은 찾기 힘든 베를린의 임대 아파트, 독일에서 두 번째로 높은 임대료 기록

20/10/2023

0

베를린의 임대 아파트 공급이 수요에 비해 매우 부족한 현실에 임대료는 계속 오르고 신축 임대 아파트의 경쟁률도 치열해지고 있습니다. 이에 따라...

오르는 임대료, 요동치는 집값, 줄어드는 신규 건축, 2023년 상반기 독일 부동산 시장 정리

25/09/2023

0

독일의 부동산 시장이 점점 더 극한의 세계로 향하고 있습니다. 높은 이자, 떨어지지 않는 집값, 오르는 임대료, 줄어드는 신규 건축 프로젝트는...

리모델링이나 시설 교체하면 1년 이내 임대료 인상 가능

집을 리모델링하거나 시설을 최신식으로 교체한 경우에는 임대료가 인상된 지 1년이 되지 않았더라도 임대료를 인상할 수 있습니다. 그러나 모든 리모델링 비용이 임차인에게 전가될 수는 없습니다. 민법(BGB) 559조에 따르면 임대인은 리모델링 비용의 최대 8%를 연간 임대료에 반영할 수 있고 6년 이내에는 평방미터당 최대 3유로까지만 임대료를 인상할 수 있습니다.

또한 리모델링으로 인한 임대료 인상은 리모델링이 완벽히 끝난 후에만 가능하며 임차인에게 리모델링에 따른 임대료 인상이 있을 것이라고 미리 알려야 합니다. 한편 관리비가 인상된 것은 임대료에 따로 반영되지 않으며 관리비가 인상되었을 경우에도 임대인은 서면으로 임차인에게 알려야 합니다.

임대료 인상에 동의하지 않는 경우 임대인의 소송 가능

임차인은 임대료 인상에 동의하거나 임대 계약을 종료할 수 있습니다. 만약 임대료 인상에 동의하지 않거나 부분적으로만 동의한다면 임차인은 가장 최근에 계약된 임대료를 계속 지불할 수 있으며 임대인은 임대 계약을 종료할 수 없습니다. 이에 따라 임대인은 임차인이 2개월의 고려기간이 지난 후에도 임대료 인상에 동의하지 않으면 이후 즉시 3개월 이내에 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인은 이와 같은 조치 기간을 준수해야 하며 임차인은 법정에서 임대료 인상에 반대하는 이유를 명확하게 입증해야 합니다.

• 작성: sugi
• ⓒ 구텐탁코리아(http://www.gutentagkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지
• 기사에 수정이 필요한 부분이 있거나, 추가로 기사로 작성됐으면 하는 부분이 있다면 메일로 문의주세요 (문의 메일: [email protected])