독일 Zwischen 계약, 남는 방으로 돈을 벌 수 있는 전대차 계약, 주의해야 할 사항

독일 대도시의 임대료는 이미 사회적 이슈가 되었습니다. 지난 10년간 월세 상승률은 폭등 했으며 소득 대부분을 임대료로 내야 할 정도로 부담이 커지고 있다는 목소리도 점점 커지고 있습니다. 때문에 대도시에서는 임대료를 절약하거나 장기간 휴가를 갈 때 다른 사람에게 방 한 칸을 내주거나 전체 아파트를 빌려주는 형태의 전대차 계약도 흔하게 볼 수 있으며, 이는 또다른 거주 형태로 자리 잡아가고 있습니다. 임차인이 전대차 계약을 통해 다른 사람에게 집을 내어줄 때 고려해야 하는 사항과 주의할 점에 대해 알아보았습니다.

독일에서 Zwischen의 개념

독일에서 전대차 계약은 Zwischen계약으로도 불리우며, 실제로 집주인과 계약이 되어 있는 것은 다른 세입자이나 실거주인은 제3자인 경우와, 세입자가 집을 비우는 기간 혹은 남는 방을 빌려주는 단기 렌트의 형태가 가장 많습니다. 즉 Zwischen은 하위 세입자가 지불을 대가로 주 세입자의 아파트와 가구 등의 물건을 사용할 수 있는 개념입니다.

6주이상 방문, 임대료 지불 시 집주인에게 통보할 의무

집주인과 맺은 계약서에 명시되지 않은 사람이 임차인의 집에 방문하여 머무를 수 있는 기간은 최대 6주까지 이며, 이 경우 전대차 계약으로 간주되지 않아 집주인에게 알릴 필요가 없습니다. 하지만 방문객이 임대료를 지불하거나 6주이상 연속으로 머무른다면 이는 하위 전대차 계약으로 간주되며 임차인은 집주인에게 이를 알릴 의무가 있습니다. 단, 부모님 혹은 자녀, 파트너, 친척과 같은 구성원이 임차기간 중 장기간 함께 머무는 경우는 전대차 계약으로 간주되지 않습니다.

법에 따라 집주인에게 하위 임대 허가 필요, WG는 예외

아파트 전체 혹은 방 하나를 Zwischen으로 다른 이에게 내어줄 경우 대부분의 법에 따라 집주인에게 하위 임대 허가를 받아야 합니다. 집주인은 합당한 이유 없이 세입자의 전대차 계약 요청을 거부할 수 없으며, 만일 이를 이유 없이 거부한다면 임대 계약을 해지할 특별 권리는 세입자에게 주어지며 전대할 권리를 이유로 집주인을 고소할 수 도 있습니다.

동시에 세입자에게는 아파트 전체 혹은 방 하나를 전대할 시, 하위 세입자의 신상정보와 기간, 전대의 이유 혹은 목적을 집주인에게 제공할 의무가 주어집니다. 단, 공유 숙박 시설 WG(Wohngemeinschaft)로 등록된 집의 경우, 세입자는 계약과 동시에 모든 권리를 가지므로 하위 임대 시 집주인의 허가를 받지 않아도 되며 집주인에게 이를 알릴 의무만 갖게 됩니다 .

하위 임대 계약서 작성

주 세입자가 하위 세입자에게 Zwischen을 줄 때 기간에 상관 없이 반드시 계약서를 작성하는 것이 좋다고 부동산 전문가들은 조언하고 있습니다. 이 계약은 집주인과 주 세입자 간의 계약과는 완전히 분리되어 있으므로 하위 임대 계약으로 인해 발생하는 모든 책임은 집주인이 아닌 주 세입자에게 있습니다. 동시에 주 세입자는 하위 세입자로 인한 손해에 대해 집주인에게 배상 할 의무가 있으므로, 하위 임대 계약서에 손해에 대한 책임 관련 조항을 넣거나 하위 세입자가 개인 책임 보험을 가지고 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.  

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하위 임대 계약 시 주의 사항

일반적으로 주 세입자는 하위 임대 가격을 직접 정하거나 하위 세입자와 협상할 수 있지만, 해당 지역의 평균 평방 미터당 임대 한도를 초과하지 않도록 주의해야 합니다. 만일 평균 임대 가격을 초과한 금액을 청구한 것에 대해 하위 세입자가 문제를 삼으면 초과 청구된 임대료의 총액을 일시불로 환불해야 하는 경우도 발생할 수 있습니다. 단, 가구가 구비 되었으며 하위 세입자가 이를 모두 사용할 수 있다면 약간의 추가 요금을 요구할 수 있으며, 에너지와 수도 등의 비용도 청구할 수 있습니다. 물론 이러한 조항을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.

지방 당국의 허가 여부 확인, 세금 신고

경우에 따라서는 세입자가 본인의 집을 임대하기 위해, 지방 당국의 하위 임대 허가를 받아야 합니다. 예를 들어 베를린이나 프랑크푸르트와 같은 대도시에서는 휴가 중 자신의 집을 임대할 시 반드시 당국의 승인을 받아야 하며, 승인 없이 에어 비엔비와 같은 임대 사이트를 통해 집을 임대할 시 엄청난 벌금이 청구될 수도 있습니다.

벌금은 최대 50만 유로까지 청구될 수 있으며, 일반적으로 청구되는 벌금은 수천 유로입니다. 또한 하위 임대로 1년에 520유로 이상의 이익을 낸다면, 반드시 세금 신고서에 이 비용을 포함시켜야 합니다. 만일 집주인이 하위 임대로 인한 수익을 분배 받기를 요구한다면 주 세입자는 집주인에게 수익의 25% 미만을 지불해야 합니다.

작성: Neven

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