독일에서 관리비 결산 내역서 받았을 때 꼭 확인해야 하는 항목

독일 세입자 협회에 따르면 관리비 결산 내역서의 약 절반은 비용 계산이 잘못된 상태로 세입자에게 전달됩니다. 계산 오류가 있는 관리비 결산 내역서는 세입자와 집주인 간의 분쟁으로 이어질 수도 있고 이를 제대로 확인하지 못한 세입자는 내지 않아도 되는 비용을 추가로 내는 경우가 발생합니다. 이에 따라 관리비 결산 내역서에서 확인해야 하는 항목을 자세히 알려드립니다.

관리비 결산 내역서란 (Nebenkostenabrechnung)?

세입자는 매달 집주인에게 관리비를 납부합니다. 그러나 이 관리비는 연간 관리비의 대략적인 금액을 선지급하는 것이기 때문에 1년 동안 실제로 발생한 공과금 비용에 따라 관리비를 추가로 내야 할 수도 있고 다시 돌려받을 수도 있습니다. 이에 따라 집주인은 1년에 한 번씩 관리비 결산 내역서를 세입자에게 전달하고 세입자는 최종 관리비를 정산합니다.

관리비 결산 내역서 청구 기간 및 전달 기간

관리비 결산 내역서는 12개월을 기준으로 계산하며 1년에 이내에 세입자에게 전달되어야 합니다. 예를 들어 2022년 관리비 결산 내역서의 청구 대상 기간은 2022년 1월부터 12월까지이고 이는 2023년 12월 31일까지 세입자에게 전달되어야 하는 것입니다. 만약 집주인이 12개월 이내에 관리비 결산 내역서를 세입자에게 보내지 않거나 이후에 보내게 되면 세입자에게 추가 발생한 관리비 납부를 요구할 수 없습니다. 그러나 세입자가 돌려받아야 할 관리비가 있다면 관리비 결산 내역서를 12개월 후에 받았더라도 관리비를 돌려받을 수 있습니다.

세입자가 부담해야 하는 관리비 항목은?

관리비 결산 내역서에는 다음과 같은 항목이 포함되고 집주인은 이와 관련한 추가 비용을 세입자에게 청구할 수 있습니다.

• 물(온수비용), 난방비
• 거리 청소 및 쓰레기 수거비용
• 제설 비용
• 관리인 인건비
• 엘리베이터 사용료
• 조명 및 전기 관련 비용
• 하수 오물 처리 비용
• 정원 관리 비용
• 해충 방제 비용
• 공동 세탁실 및 사우나 비용
• 건물보험료
• 재산세(세입자가 여럿인 경우에는 해당 세입자가 거주하는 집의 면적을 기준으로 계산하여 개별 세대가 나눠 냅니다.)

집주인이 세입자에게 이와 같은 항목에 대한 비용을 전가하려면 임대 계약서에 미리 명시해야 합니다. 부동산 운영 비용 조례 2항(Betriebskostenverordnung §2, BetrKV)이 계약서에 언급되어 있으면 이에 해당하는 모든 추가 비용을 세입자가 부담해야 하고 이러한 조항이 누락되어 있다면 계약서에 명시된 항목에 대해서만 추가 비용을 지불하면 됩니다. 또한 세입자는 정해진 납부 기간(보통 30일) 내에 추가 관리비를 납부해야 합니다. 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 비용이 있는 경우에도 같은 기간이 적용됩니다. 

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세입자가 부담하지 않아도 되는 비용은?

• 주택 유지보수 및 수리 비용
• 가재도구 보험 및 법적 보호 보험
• 부동산 양도세
• 자산 관리 수수료
• 위성 케이블 연결 비용
• 세무 자문 및 자산 관리 비용
• 공실로 남겨진 다른 세대의 관리비

관리비 결산 내역서 이의 신청 기간

관리비 결산 내역서의 관리비 청구 대상 기간이나 관리비 항목에 오류 사항이 있다면 세입자는 관리비 내역서를 받은 후 1년 이내에 이의를 제기할 수 있습니다. 이의 제기는 구두나 이메일이 아닌 서면으로 이루어져야 하고 등기 우편으로 보내야 합니다.

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관리비 결산 내역서 공소시효

관리비 결산 내역서에 대한 공소시효는 3년입니다. 집주인과 세입자 모두 3년 안에 관리비 결산 내역서에 대한 청구권을 주장할 수 있습니다. 예를 들어 2022년 관리비 내역서가 2023년 12월 31일까지 세입자에게 전달된 이후인 2024년 1월 1일부터 공소시효가 시작되어 2026년 12월 31일에 공소시효가 종료됩니다.

세입자 이사 및 아파트 공실로 인한 관리비 분담

부동산 포털 사이트 Immo Scout24에 따르면 기존 세입자가 이사 나가고 새로운 세입자가 입주하는 경우에는 각자의 임대 기간을 기준으로 해당 연도의 관리비를 분담하여 납부합니다. 예를 들어 A 세입자가 2023년 5월 31일에 이사를 나갔고 B 세입자가 2023년 6월 1일에 이사를 왔다고 가정했을 때 A 세입자는 12개월 중 5개월에 해당하는 관리비만 부담하면 되고 B 세입자는 나머지 7개월에 해당하는 관리비를 부담하게 되는 것입니다. 다만 추가로 발생한 관리비는 4분기로 나눠 거주 당시 해당하는 분기에 대해서만 비용을 지불하면 되고 세입자가 이사를 나가고 공실인 상태에서 발생한 추가 관리비는 집주인이 항상 부담합니다.

관리비에 동의하지 않을 경우는?

공공요금 청구서에 이의를 제기하려면 반드시 구두나 이메일이 아닌 서면(편지)로 이의를 제기해야 합니다. 그리고 편지가 집주인에게 전달되었음을 증명하기 위해 등기 우편으로 보내야 합니다. 또한 세입자로서 관리비(공과금) 청구서에 반대할 수 있는 기간이 최대 1년입니다. 

관리비용에 반대하는 편지를 작성할 때는 추측, 비난, 의혹은 삼가하고, 세입자로서 영수증 원본을 볼 권리를 강조하면서, 원본 영수증 공유를 요청하고, 관리비용에 반대하는 이유를 충분히 제시해야 합니다. 그리고 동의하지 않는 관리비용은 이미 지불했을지라도 환불을 요구할 수 있습니다. 혼자 힘으로 어려울 경우 세입자 협회에 도움을 요청하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 세입자 협회는 여러 도시에 다양한 단체가 운영 중입니다. Mieterbund라는 단어로 검색해서 나에게 맞는 협회를 찾아보면 됩니다.

• 작성: sugi
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