임대인과 임차인 모두 알아야 할 독일의 주택 임대 부대비용(네벤코스텐, Nebenkosten)의 모든 것

전쟁으로 인한 에너지 가격 상승과 경제적 불확실성 속에서, 부대비용(Nebenkosten)의 적절한 처리와 정확한 정산이 세입자와 임대인 사이에서 중요한 쟁점으로 부각되고 있습니다. ‘제2의 임대료’로 불리는 부대비용은 세입자의 생활비 부담을 증가시키는 주된 요인 중 하나입니다. 본문에서는 독일 부동산 플랫폼 ImmoScout24가 보도한 부대비용과 관련된 필수적인 정보를 자세히 다루겠습니다.

부대비용(Nebenkosten)이란?

부대비용은 세입자가 임대 주택 사용에 따라 발생하는 경비로, 임대인이 부동산 운영 중 발생하는 다양한 운영 비용을 세입자에게 전가하는 형식으로 청구됩니다. 이는 크게 난방비 및 온수와 관련된 warme Nebenkosten과 그 외의 기타 관리비와 관련된 kalte Nebenkosten으로 나뉩니다.

– warme Nebenkosten: 난방비와 온수 사용 비용을 포함하며, 이 비용은 세입자의 실제 사용량에 따라 최소 50%에서 최대 70%까지 청구됩니다. 나머지 비용은 거주자 수(임대 계약서에 명시된 경우) 또는 주거 면적에 따라 분배됩니다. 빈방이 있으면 해당 부분의 비용은 임대인이 부담해야 합니다. 다음과 같은 세부 비용을 포함합니다:

• 사용된 연료 및 공급 비용
• 사용된 운영 전기
• 유지 보수 및 청소
• 배기가스 관리법(Immissionsschutzgesetz)에 따른 배기가스 측정 비용
• 소비량 측정 및 분배 장비 비용

– kalte Nebenkosten: 난방이나 온수와 무관한 모든 부대비용이 포함됩니다. 여기에는 다음과 같은 비용이 있습니다:

• 토지세(Grundsteuer)
• 수도 공급(수도 요금, 수도 계량기 비용, 정수 처리장 비용)
• 하수 처리(공공 하수도 사용료 또는 별도의 정화조, 배수로 비용)
• 엘리베이터 운영
• 쓰레기 수거 및 청소
• 건물 청소 및 해충 방제
• 정원 유지 관리
• 겨울철 제설 작업 및 유지 보수
• 조명(세탁실의 전기료 등)
• 굴뚝 청소 및 관리
• 보험
• 관리비(관리인을 위한 인건비)
• 공동 사용 시설의 유지 보수 비용 등

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부대비용 계약

부대비용은 거주자 수 또는 주거 면적에 따라 배분되며, 임대 계약에 명시되지 않은 경우 주로 주거 면적에 따라 배분됩니다. 수도 비용은 수도 계량기를 사용하여 사용량을 기준으로 할당할 수도 있습니다. 모든 부대비용은 운영 비용 조례(Betriebskostenverordnung)에 따라 임대 계약에서 명확하게 합의되어야 합니다.

부대비용 정산

세입자는 매월 정해진 금액을 미리 부대비용으로 납부하고, 연말에 실제 발생한 부대비용 정산서가 발행되며, 여기서 선납금을 제외한 차액을 정산합니다. 이는 임차인이 추가로 납부하거나 환급받을 금액을 결정합니다. 2018년 기준, 독일 세입자들은 부대비용으로 평방미터당 월 평균 2.17유로를 지불하며, 이는 70㎡ 아파트 기준으로 월 약 152유로입니다. 이 중 난방과 온수 비용이 평방미터당 월 1.03유로로 가장 큰 비중을 차지합니다.

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부대비용 정산 오류

대부분의 경우 세입자는 추가 비용을 납부하게 되지만 부대비용 정산서의 오류가 많다는 점에서 주의가 필요합니다. 실제로, 부정확한 청구로 인해 세입자가 과도하게 비용을 지불하는 경우가 많습니다. 아래는 흔히 발생하는 부대비용 청구 오류 사항입니다.

• 일회성 수리 및 설치(계단 페인트칠, 새 보일러 설치 비용 등)
• 집 관리 관련(전화, 은행, 우편료 또는 기타 수수료 등)
• 관리인(Hausmeister)의 급여는 일반적으로 포함되지만, 수리 작업, 정원 관리 등의 비용은 청구할 수 없습니다.

부대비용 정산에 대한 이의 제기

세입자는 부대비용 청구서를 받은 후, 4주 이내에 청구 내용을 검토하고 12개월 이내에 이의를 제기할 수 있습니다. 비용이 과도하게 청구되었거나 잘못된 비용이 포함된 경우, 소비자 협회(Verbraucherzentrale)나 임차인 보호 협회(Mieterverein) 등 전문 기관에 정산서를 검토받을 수 있으며, 이미 부대비용을 지급한 후에도 이의를 제기할 수 있습니다. 이의 제기는 서면 등기 우편으로 임대인에게 전달되어야 하며, 각 문제점을 구체적인 사유와 함께 명시해야 합니다. 문제가 해결될 때까지 해당 비용의 지급을 보류할 수 있습니다. 만약 임대인이 이의 제기에 대해 적절한 조치를 취하지 않는 경우, 세입자는 법적 조언을 구하거나 임차인 보호 협회에 문의할 수 있습니다.

• 작성: Yun
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