월세 vs 집 구매 더 유리한 선택은? 다른 사람들은 왜 집을 살까?

독일에선 아이들이 그룬트 슐레에 들어가는 즈음 집 구매계획을 본격적으로 해 1-2년의 시간을 들여 자가 집을 소유하게 되는 듯합니다. 이렇듯 제 주변의 사람들을 포함해 많은 사람들이 인생의 어떤 시점에서 월세보다 집 구입이 더 나은지에 대한 질문들을 심각하게 던져보는 듯합니다.

물론 그 대답은 개인의 재정과 많은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 독일에 유학이나 주재원 등으로 와서 몇 년 후 분명하게 한국으로 귀국할 계획이 있다면 집 구매는 분명 선택이 아닐 수 있습니다. 그러나 그 외 상황(이민, 국제결혼 등으로 독일에 정착)에서 월세 vs 독일 주택 구매 사이에서 고민하는 분들이시라면 다른 사람들의 집 구매 결정 배경에 대한 정보가 도움이 되리라고 생각합니다.

임대 vs 집 구매
많은 전문가들은 저금리, 인플레이션 상황에서 시간이 지날수록 임차인보다는 주택 소유자의 총자산 증가가 훨씬 빠르게 진행된다고 합니다.

예외적인 상황으로는 월세로 살면서 여윳돈으로 대출 비용을 갚지 않고 주식 등의 투자로 자본소득을 현저히 증가시킬 수 있는 경우, 이미 비싼 집을 구매해 추후 부동산 가격 상승이 기대되지 않는 경우, 집값이 오르지 않는 지역에서의 부동산 구매, 주택 구매 후 이혼, 실업, 질병 등의 이유로 대출금 상환의 어려움 직면 등은 예외적인 상황으로 이런 경우엔 임차인으로 사는 것이 재정적으로 훨씬 유리합니다.

부동산가격과 임대료가 앞으로도 몇 년간 1%씩 상승하다고 가정하고 건축 금리의 아주 완만한 상승(처음 10년간 3%, 10년 후 3.5%) 등의 일반적인 경우를 가정해도 주택 구매자는 10년도 되지 않아 전체 자산이 세입자를 앞지르게 됩니다.

독일에서 집을 구매했을 때의 장점
정리하자면 월세로 사는 것보다 집을 구입하는 것이 현재의 저금리 상황, 인플레이션(부동산 상승기), 국가보조금 (바우킨더겔트 등) 측면에서 재정적으로 더 유리한 이점이 있기 때문입니다. 그러나 이러한 이유들이 모든 사람에게 동일하게 적용되는 것은 아니므로 자가 소유의 장단점을 모두 알고 있는 것이 중요합니다.

1. 대출에 유리한 저금리

저금리 장기화 기대로 현재 (2021년 7월19일) 독일 국채 10년 금리는 전일 대비 -2.57% 하락해 -0.359%입니다. 이런 상황에선 주택자금 조달 시에 큰 이점이 있습니다.

2. 인플레이션에서 자산 보호

주택 구매는 인플레이션으로부터 자산을 보호합니다. ECB(유럽중앙은행)은 새로운 인플레이션 목표로서 어느 정도의 인플레이션의 오버슈팅도 용인하겠다고 시사했으므로 앞으로도 몇 년간은 기존의 통화완화 정책이 유지되리라 보고 있습니다. 이런 상황에선 주택 구매는 임대 가격 상승으로부터 내 자산을 지킬 수 있으며 장기 고정 금리를 선택할 경우 향후 금리가 오르더라도 앞으로 몇 년 동안은 계약 당시의 금리로 혜택을 볼 수 있습니다.

또한 주택 상승기에 미래의 어떤 시점에서 집을 다시 파는 게 재테크 측면에서 이득일지도 고려할 수 있습니다.

3. 안정된 노후

자가 주택을 소유하는 것은 개인의 은퇴 계약 중 하나로도 합리적인 선택일 수 있습니다. 은퇴연령에 도달할 즈음엔 대출을 이미 다 갚은 상황이므로 세입자로 사는 것보다 고정 비용이 줄어들게 됩니다. 노후연금도 있고 자가 소유의 집이 있다면 재정적으로 편안한 노후가 될 것입니다. 구매한 집을 임대하여 추가 소득을 올릴 수도 있으며 집을 리모델링함으로써 집의 가치를 더 높여 판매한 후 저렴한 다른 집을 추가로 구입할 수도 있습니다.

4. 국가보조금

집 구매 시 독일에서 시행하는 여러 국가 보조금을 활용할 수 있습니다. 개인이 처한 상황에 따라 유리한 주택 융자 방법을 선택할 수 있습니다.

리스터 모기지 대출 : 상황을 위한 연간 주 보조금

kfW 대출 금리 인하 : 에너지 효율이 높은 주택을 구입하거나 에너지 효율을 높이는 쪽으로 집을 보수할 경우 혜택을 받을 수 있습니다.

바우 킨더겔트 : 2021년 3월 31일까지의 국가 보조금으로 아동 1인당 총 12,000유로의 주택 구매 보조금

기념물 보호 : 역사적으로 가치 있는 부동산에 대한 국가보조금과 세금 혜택

5. 소비억제와 계회적인 지출

집을 소유하고 있는 상태로 은퇴 시 직장 소득으로 저축한 다른 세입자보다 훨씬 더 많은 자산을 갖게 될 것입니다. 대출금을 갚는 과정에서 다른 사람보다 더 소비를 억제하게 되기도 하고 그렇게 해서 모아진 여유 자금으로 조기 상환을 통해 이자 비용을 절감할 수 있습니다. 따라서 임대인보다 주택 소유자는 오랫동안 계획된 저축, 소비가 가능합니다.

집을 지을까 VS 기존 집을 살까
집을 구입하는 방법엔 땅을 사서 집을 새로 지을 수도 있고 이미 지어진 집을 구입할 수도 있습니다. 부동산 전문가들은 집을 짓는 것보다는 이미 지어진 집을 구입하는 것이 훨씬 유리하다고 말합니다. 집을 짓는 것과 비교해 이미 지어진 집 구매 시의 장단점은 무엇일까요?

집을 새로 건축하는 것보다 기존의 집을 사는 경우의 장점은 구매의 계획이 가능하며 집을 짓는 것보다는 훨씬 간단합니다. 주택 구매 비용을 예측하기 쉬우며 건축에 비해 시간도 덜 소요됩니다.

또한 대출 등의 문제를 해결한다면 재무 처리도 많이 복잡하지 않으며 오래된 건물, 신축 건물 등 선택의 폭이 넓습니다.

반면 기존의 집을 구매 시 단점은 현재 나와있는 매물 중에서만 고를 수 있으며 자기가 원하는 형태의 집에 대한 꿈을 실현하긴 어렵습니다.

작성: 무쏘뿔맘

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