독일 월셋집 리모델링, 어디까지 허용될까?

코로나 팬데믹으로 집에 머무는 시간이 길어지면서, 자가든 월셋집이든 상관없이 내 공간을  꾸미는 것에 관한 관심 역시 높아졌습니다. 자가 주택을 소유한 경우, 리모델링 범위가 ‘내 마음대로’ 이지만, 세입자로 살 때에는 지켜야 할 리모델링 규칙이 있습니다. 이번 글에서는 어렴풋이 알고 있던 리모델링 규칙에 대해 확실히 알아보고자 합니다.

1. 집주인의 허가가 필요 없는 리모델링

다음과 같은 리모델링 작업의 경우, 집주인의 동의 없이 작업 할 수 있습니다.

– 벽 페인트칠

– 문이나 창문 프레임 페인트칠

– 벽에 구멍을 뚫고 선반이나 가구 설치

– 기존의 바닥을 제거할 필요 없이 라미네이트 또는 카펫을 깔 때

– 바닥 걸레받이 제거 및 교체

– 하이쭝 락카 칠

주인의 동의없이 페인트칠 등의 간단한 리모델링을 한다고 하더라도 지켜야 할 주의사항이 있습니다. 문이나 창문, 벽의 페인트칠의 경우, 주인의 요청에 따라 페인트 색은 기존의 상태로 되돌려 놓아야 할 수 있음으로 임대 계약서를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

욕실과 주방에서는 타일에 바로 구멍을 뚫지 말고, 타일과 타일 사이 줄눈에 구멍을 뚫고 집을 비워줄 때는 그 구멍을 최대한 메꿔놔야 합니다. 만약 타일이 손상된 경우, 손상 정도에 따라 집주인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.

2. 집주인의 허가가 필요한 리모델링

페인트칠 같은 간단한 작업 외에도 세입자의 공간을 더 좋게 만들기 위해서 공사 수준의 리모델링을 할 수 있습니다.

– 주방과 욕실에 타일 설치

– 위생 설비(세면대나 변기 등) 설치

– 하이쭝 등 새로운 난방 시스템 설치

– 칸막이벽 설치와 제거

– 새로운 개구부(창문 등) 설치

– 새로운 천장 마감재 설치

– 외벽에 구멍을 뚫고 위성 수신기 설치

– 외벽에 구멍을 뚫어 테라스에 차양 설치

– 창문에 구멍을 뚫어 방충망 설치

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3. 리모델링 비용 분담은?

리모델링 작업을 하면 일반적으로 집의 가치 또한 높아지기 때문에, 집주인도 리모델링 공사에 대한 비용을 얼마나 부담할지의 여부 혹은 방법(예 : 총 공사비용의 일부 부담 혹은 임대료 인하 등)에 대해 합의하는 것이 좋습니다.

집주인의 동의가 있다고 하더라도 구두로 허락을 받기보다는 리모델링 작업의 범위와 예상 비용 등을 명시한 서면으로 동의를 받아 놓아야 합니다. 만약 집주인과 협의하여 고쳤지만, 집주인으로부터 금전적인 보상을 받지 못한 경우에는 세입자가 이사를 나갈 때 집주인에게 비용을 청구할 수 있습니다.

집주인의 허가나 합의 없이도 리모델링 비용을 보상받을 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 집주인이 이미 집의 하자를 알고 있음에도 수리 않지 않아서 세입자가 개보수 작업을 진행한 경우, 민법 536a 항목에 따라 세입자는 집주인에게 이 비용을 돌려받을 수 있습니다.

또한 집주인의 허가 없이 리모델링을 했지만, 집의 퀄리티가 이전보다 좋아졌다면 집주인에게 이 비용 역시 청구할 수도 있습니다. 집주인의 재산을 더 좋게 향상시켰기 때문입니다. 하지만 이 경우, 집주인의 허락을 미리 받지 않았기 때문에 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있음으로, 이전 집 상태에 대한 자료와 각종 수리 비용에 대한 모든 영수증을 필히 보관해놓는 것이 향후 법원에서 소명할 때 유리합니다.

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4. 분쟁 시 중요하게 평가되는 두 가지 이해관계

리모델링으로 인해 집주인과 세입자간의 법정 분쟁 시, 법원은 (1) 세입자가 자신의 생활환경을 스스로 변경할 수 있는지에 대한 사실과 (2) 집주인은 자신의 재산을 보호받아야 한다는 사실, 이 두 가지 사항을 중심으로 평가합니다. 예를 들어, 고령의 세입자들에게 필요한 휠체어 접근이나, 손잡이가 있는 욕조 설치 등을 위한 리모델링의 경우 법원은 (1)항목에 더 비중을 두기 때문에 집주인이 임의로 이에 대한 리모델링을 금지할 수 없습니다.

반면, 세입자가 조금 더 저렴한 보수공사를 위해서 무허가 공사(Schwarzarbeit)를 진행할 경우, (2) 항목인 집주인은 자신의 재산을 보호받아야 한다는 사실에 불리하게 적용됩니다. 이 경우 세입자에게 불리한 판결이 나올 수 있기 때문에 반드시 주의하여야 합니다.

작성: 도이치아재

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