부동산 매매전에 반드시 확인해야하는 토지대장등본(Grundbuchauszug)의 모든 것

집이나 부동산을 산다는 것, 그것은 오랫동안 사고 싶었던 물건을 사거나 차를 사는 것과는 또다른 그 어떤 의미를 가질 것입니다. 집을 사는 행위는 보통의 사람들에게는 일생에 한번 계획되며, 이를 위해 많은 시간과 노력이 들어가기 때문입니다. 하물며 이민자의 신분으로 독일에서 집이나 부동산을 사고 팔며 살아가는 것은 생각만큼 쉽지 않을 것입니다. 독일에서 부동산 거래시에 꼭 확인해야 하는 토지대장등본(Grundbuchauszug), 매매가 일어나기 전에 반드시 확인해야 하는 이유와 살펴보는 요령에 대해 정리했습니다.

토지의 주민등록등본인 토지대장등본

토지 매매나 임차를 처음 하는 이들에게는 생소한 토지대장등본(Grundbuchauszug)은 쉽게 말해 토지의 주민등록등본입니다. 우리가 신원을 증명하기 위해 제출하는 공문서인 주민등록등본에는 거주지와 가족 관계, 세대주 여부, 세대주와의 관계 등이 명시되어 있습니다. 토지대장등본도 이와 마찬가지로 독일내에 등록된 모든 토지에 대한 종합 정보인 소재, 지목, 면적, 소유자에 대한 인적사항 등이 관할 담당 기관에 의해 조사되어 해당 매물에 대한 정보를 증명하는 용도로 활용됩니다. 이는 토지에 대한 정보가 변경되었을 때에도 시간 순으로 기록되어 해당 토지의 역사를 파악하는데 도움이 됩니다.

확인해야 하는 중요 포인트

토지대장등본에서 확인해야 할 중요한 사안으로는 토지의 등록번호, 부동산의 소유권은 현재 누구에게 있는지, 금융권의 부채가 있는지, 주거 권리권이 등록되어 있는지 등이 있습니다. 토지대장등본에는 토지 소유자의 부채가 언제 어느정도 있는지 세밀하게 기록되어 있으며  본인이 매수하려는 토지 혹은 건물에 위반사항이 있는지 여부도 확인할 수 있습니다.

만일 위반사항이 매입이 끝난 후 발견되었을 때 불법사항 시정은 현 소유자에게 행정 처분 되기 때문에 반드시 전문가와 함께 꼼꼼하고 신중하게 확인해야 합니다. 대체로 확인해야 하는 사항으로는 토지번호(토지의 고유 식별 번호), 면적(지적 측량을 통하여 공적으로 장부에 등록된 면적), 토지내에 있는 부동산이 불법 증축된 사항은 없는지, 건축물대장에 적힌 용도대로 사용되고 있는지, 등기사항증명서와 지목 및 면적 등이 일치하는지, 개발행위허가와 건축허가권, 대지권 등록권(하나의 건물안에 여러 세대가 거주하는 집합 건물을 건축할 수 있는 권리)이 있는지 등입니다. 또한 개별공시지가는 독일 국세와 지방세를 산정하는 기초자료로 활용되므로, 공증인 등의 전문가와 함께 흐름을 파악하는 것이 좋다고 전문가들은 조언합니다.

주변 지역의 토지등록등본 확인과 지역계획 확인도 중요

부동산 전문가들은 매매 부동산 주변 지역의 토지등록등본과 지역의 도시계획도 살펴볼 필요가 있다고 조언하고 있습니다. 또한 전기, 가스, 수도 또는 전화와 같은 회선에 대한 권리여부와 토지와 이웃한 다른 토지의 계획을 살펴보는 것이 매우 중요하며, 만일 도로가 확장된다면 지방 자치 단체는 주거지역을 확장할 계획이 있는지, 지방 자치 단체의 계획에 매매할 토지가 포함되어 있는지 여부를 확인해야 한다고 조언합니다.

열람자격 및 발급방법

독일의 토지대장등본을 확인해 볼 수 있는 신청자의 자격은 누구나 쉽게 확인해 볼 수 있는 한국과 다르게 ‘이 서류 확인을 통해 합법적인 이익을 얻을 수 있는 자‘ 로 한정되어 있습니다. 이는 관할 행정구역 공무원의 재량에 맡겨지며, 원칙적으로 불순한 의도 혹은 호기심에 의한 신청은 배제됩니다.

합법적인 이익을 얻을 수 있는 자에 해당하는 경우로는 집주인이 부동산의 등록된 실 소유자인지 여부를 알고 싶어하는 세입자, 해당 부동산을 상속 받거나 상속 거부를 하려는 상속인, 부동산 구매 초안을 가지고 부동산 거래를 원하는 예비 구매자, 소유자가 승인한 사람 등으로 한정됩니다.

토지대장등본은 www.justiz.de에서 열람 신청을 할 수 있으며, 요청된 부동산의 우편 번호에 따라 관할구역의 지방 법원이 결정됩니다. 또한 직접 지방 법원의 토지 등록부 기관을 방문하여 토지대장등본을 신청하거나 공증인을 통해 신청할 수도 있습니다. 특히 공증인을 통한 신청은 일반적으로 발급까지 14일이 걸리는 것보다 훨씬 빠르며 필요해 의해 당일 발급이 가능합니다. 토지대장등본 발급에는 독일 법원의 공증 비용법에 의해 10유로에서 35유로의 비용이 발생합니다.

한편, 토지 구매자는 토지대장등본에 등재 될 때까지 매매 계약이 체결되었다 하더라도 실소유자가 아니며 등재 되기 까지는 종종 매매가 일어난 후 몇 개월이 걸릴 수도 있습니다. 또한 토지 매매 계약은 반드시 토지대장등본에 등재된 소유주와 이루어져야 합니다.

작성: Neven

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