베를린의 임대료 문제를 둘러싼 현황 – 9월 26일이 분기점이 될 수도

지난 3월 25일, 연방헌법재판소의 결정으로 베를린 임대료 상한제는 위헌 판정을 받았습니다. 또한, 지난 8월 20일 발표된 독일 경제연구소(IW)의 연구 결과에 따르면 베를린 임대료 상한제가 주택 시장 전반에 악영향을 끼쳤다고 합니다. 한편 굵직한 선거를 앞두고 주택산업계와 시민단체, 정당이 각각 베를린 임대료 문제를 두고 대안을 내놓고 있습니다.

베를린 임대료 상한제, 그 1년의 결과

독일 경제연구소(IW)는 2021년 283명의 베를린 임대인을 대상으로 설문조사를 했습니다. 이 중 4%가 임대료 상한제로 인해 부동산 대출을 상환할 수 없었고, 15%는 심각한 재정적 문제를 겪는다고 밝혔습니다. 이 외에도 응답자의 45%가 에너지 효율을 높이는 시스템의 개선이나 주택 내부 환경을 개선할 수 없다고 밝혀, 주택에 대한 투자 의지도 크게 꺾인 것으로 조사되었습니다. 따라서 자연스럽게 오르는 임대료를 정부 주도로 제한하지 않는 것이 시장 질서를 유지할 수 있다는 주장입니다.

하지만 이러한 결과는 다른 측면에서는 다소 의아한 부분이 있습니다. 임대료 상한제가 시작된 후, 그림자 계약(Schattenvertrag)이라는 이중 계약서 형태가 나타났기 때문입니다. 이는 임대료 상한제가 위헌으로 판결 날 경우를 대비한 것입니다. 현재 임대료에 기대 임대료를 뺀 차익을 위헌 결정이 났을 때 지급해야 한다는 내용이 담긴 계약서입니다. 이러한 형태로 계약할 경우 임대인의 부담은 줄어듭니다.

베를린 아파트의 사회화를 향한 시민 투표

베를린에는 임대료 상승에 대응하는 또 하나의 그룹이 있습니다. 바로 시민입니다. 이들의 목표는 거대 부동산 회사인 독일 주택회사(Deutsche Wohnen & Co.) 소유의 아파트를 사회화하는 것입니다. 주도 세력의 주장으로는 임대료 인상으로 독일 주택회사가 막대한 이익을 얻고 있다고 합니다. 따라서 이 투표로 몰수가 결정되면 24만 개 이상의 아파트 임대료를 줄일 수 있다고 합니다. 이러한 임대료 인하가 결정되면 소규모 임대인의 임대료 역시 자연히 조정될 것으로 기대됩니다.

베를린 시민 투표가 성사되는 기준은 171,783명의 유효 서명입니다. 이번에 제출된 유효 서명은 총 272,942명으로 임대료에 대한 부담감 및 관심이 반영된 것으로 보입니다. 이 투표는 연방하원선거와 같은 날인 오는 9월 26일에 치러집니다. 지난 4월 말 시행된 한 설문조사에서 잠재적인 기민당(CDU) 지지자 역시 33%가 이러한 사회화에 긍정적인 반응이었다고 합니다.

이러한 사회화는 역사적으로도 큰 시도인 동시에 반발 역시 거셉니다. 시민 단체는 24만 채에 대한 보상금을 80억 유로로 책정했지만, 행정부에서는 약 360억 유로를 예상하고 있습니다. 또한, 시에서 관리하는 비용으로 연간 1억 유로에서 3억 4.000만 유로를 책정했습니다.

이는 인하된 임대료로 해결할 수 없으므로 지속적인 손실이 예상됩니다. 이들이 제시하는 법적 근거는 기본법 제15조와  베를린 헌법 제28조입니다. 하지만 이 기본법은 고속도로 건설에 대한 사유지 포기와 같은 공공사업에 관련된 조항이기 때문에 현 사안 과 거리가 있습니다.

기본법 제15조

토지, 천연 자원 및 생산 수단은 보상의 유형과 범위를 규제하는 법률을 통해 사회화를 목적으로 공유 재산 또는 기타 형태의 공공 경제로 이전될 수 있다. 이에 따라 제14조 3항 3항 및 4항이 보상에 적용된다.

베를린 헌법 제28조

모든 사람은 적절한 주거에 대한 권리가 있다. 국가는 특히 저소득층을 위한 적절한 주택의 생성 및 유지와 주거용 부동산의 형성을 촉진한다.

임차인을 보호하는 우산을 제공하는 정책

정치적으로 최고의 해결 방법은 신규 공공 주택 건설을 추진하는 것입니다. 따라서 여러 정당이 연간 신규 건설 목표를 정책으로 내세웠습니다. 이 중 녹색당의 정책은 결이 다릅니다.

녹색당은 지난 7월 28일 베를린 임대보호 우산 정책(Der Berliner Mietenschutzschirm)을 발표했습니다. 주요 개념은 기존 주택 소유자가 공공주택으로 전환하면 충분한 인센티브를 제공하는 것입니다. 이러한 공공주택은 시에서 제한하는 임대료로 책정되는 시스템입니다. 시민운동인 독일 주택회사 몰수 운동과 기존 임대료 상한제의 중간 지점에 있는 것으로 보입니다.

이 정책의 기본 내용은 5년간 임대료 유지, 강제 퇴거 방지 및 세입자 권리 강화, 낡은 난방 시스템 교체 의무 및 교체 비용 과다 전가 금지 등이 있습니다. 더불어 베를린 시도 보조금과 저리 대출을 통해 임대인들에게 자금을 지원하고, 더 많은 공공 주택을 지어야 한다고 주장합니다. 임대인에게 시설 교체를 위한 무료 상담을 제공하는 것도 이 정책에 포함됩니다.

비교적 중립적이며 현실적으로 도달하기 쉬운 목표입니다. 하지만 인센티브가 기존 운영 방식에서 얻는 수익보다 적다면 임대인의 참여가 미진할 것으로 보입니다. 또한, 베를린은 거대 주택 회사들이 포진한 도시로, 소규모 임대인보다 기업의 참여가 중요합니다. 하지만 지난 1년 시행된 임대료 상승제에도 반발이 컸던 터라 그보다 강한 정책인 임대보호우산 정책에 참여할지는 여전히 미지수입니다.

작성: 알덴테 도마도

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