부동산 세금 총정리

독일은 부동산 시장이 장기간 호황입니다. 그래서 독일에 정착한 한인 가운데서도 부동산 투자에 관심이 생겨나고 있습니다. 하지만 아무래도 큰 액수가 필요한 투자이기 때문에 정확한 비용 파악이 중요합니다. 특히 세금은 부동산 가치나 가격만 봐서는 쉽게 파악하기가 어렵습니다. 독일 부동산 거래에서 부과되는 주요 세금을 정리해 드리니 많은 참고 바랍니다.

부동산 취득세 Grunderwerbsteuer

부동산 구입 시 부과되는 세금으로, 공증된 부동산 매입 가격에 비례하여 책정됩니다. 지역에 따라 다릅니다.

이 외에도 집 안에 별도 설치된 가구에 따라서도 세금이 추가로 부과될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

부동산 재산세 Grundsteuer

매해 건물을 대상으로 부과되는 세금입니다. 단 한 채의 건물에도 세 가지 세율이 적용됩니다. 다음과 같은 공식으로 책정됩니다.

건물 가치I +건물 가치 II +건물 가치 III =총 건물 가치
[(건물 가치I X세율I)+(건물 가치II X세율II)+(건물 가치III X세율III)] XHebesatz

• Hebesatz: 지역별로 정해진 세율입니다. 일반 건축물과 사업용 건축물의 세율이 정해져 있으니 유의하시기 바랍니다. 참고 링크
• 건물 가치I: 건물 총 가치의 첫 상한치까지의 가치
• 건물 가치II: 건물 총 가치의 첫 상한치를 초과한 두 번째 상한치까지의 가치
• 건물 가치III: 건물 총 가치의 기타 상한치를 초과한 액수에 대한 가치

예: 가치가 20,000유로의 가정집에 대한 세금 =[(3,650X0.0005)+(7,300X0.001)+(9,050X0.002)]XHebesatz

부동산 부가세 Spekulationssteuer

부동산 양도 시 발생한 수익에 대해 부과되는 세금입니다. 여기서 수익이란 부동산 거래로 발생한 비용을 차감한 액수 즉, 순이익 액수를 뜻합니다. 흔히 부동산 거래 절차에서 발생하는 중개, 공증 비용과 건물 수리 비용을 제할 수 있습니다. 그리고 다음과 같은 경우 해당 세금이 면제됩니다.

• 부동산을 10년만에 매각할 시 면제.
• 집 소유주가 부동산에 직접 2년 연속으로 거주했을 시 면제.

부과되는 세금은 다음과 같이 계산합니다.

부동산 이익 X소득 세율(Einkommen Steuersatz. 개인마다 다릅니다.)

또한, 만일 5년 이내에 3채 이상의 집을 매각하게 되면 사업용 부동산(Gewerbeimmobilien)으로 간주되어 영업세(Gewerbesteuer)와 거래세(Umsatzsteuer)도 부과됩니다.

부동산 양도세 Erbschaftssteuer

부동산 양도 시 부과되는 세금입니다. 다음과 같이 계산합니다.

(부동산 가치의 90% – 세액 공제) X Steuerklasse에 따른 세율

세액 공제

면제 대상

• 직접 거주하는 배우자에게 양도할 시
• 직접 거주하는 자녀에게 양도할 시(면적 200㎡를 초과 시 초과한 면적에 비례해 세금이 부과됩니다.)
• 10년 이상 거주했을 시
• 문화유산(Denkmalschutz)일 경우 20년 이상 소유했을 시
• 세금 등급 Steuerklasse I에 속할 경우 부동산 가치가 최대 41,000유로일 시
• 세금 등급 Steuerklasse II/III에 속할 경우 부동산 가치가 최대 12,000유로일 시

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