[Lea 칼럼] 세입자가 월세를 내지 않는다면, 대응의 시작은 지불 독촉부터

세입자를 구한 임대인이 원하는 것은 크게 두 가지일 것입니다. 세입자가 임대료를 정확히 내줄 것, 그리고 임대한 주택을 가능하면 소중하게 써줄 것. 적어도 첫 번째 소망이 이루어지는지는 매달 약속한 날짜에 임대료가 이체되는지를 통해 바로 확인이 가능합니다. 그런데 월세가 안 들어왔다면? 마음 고생의 시작일 것 같아 가슴이 철렁할 것입니다. 좋은 세입자 선정을 통해 이 경험을 하지 않는 것이 최상일 것이나, 불행히도 이러한 경우에 맞닥뜨린 경우 초반에 어떻게 대응하는 것이 효과적일지, 함께 이야기해 보고 싶습니다.

처음 독일에 왔을 때 자동이체 신청을 할 줄 몰랐고 월세를 낸다는 감각에도 익숙하지 않았습니다. 정신을 바짝 차리고 있던 몇 달이 지난 후, 약속한 날짜에 집세를 이체하는 것을 깜빡했습니다. 며칠 뒤 주말 초인종 소리에 문을 열어보니, 집 주인이었던 두 노인이 급히 달려온 모습으로 서 있었습니다.

할아버지는 화가 나서 사투리로 언성을 높였고 할머니가 할아버지를 말리며, 집세가 들어오지 않았는데 대체 어찌 된 일인지를 물었습니다. 스스로도 깜짝 놀라 날짜를 잊은 것을 사과하며 바로 이체를 하겠다고 말했습니다. 집주인 할머니는 정해진 기일에 집세를 꼭 이체할 것을 신신당부했고, 저는 거듭 사과하며 인터넷을 뒤져 자동이체를 신청했습니다.

그 당시에는 임대료 지불을 잊은 것이 너무 미안했던 한편, 다른 한 편으로는 두 분이 불에 데인 듯 너무 놀란 것이 느껴져서‚ ‘내가 지금 어디 간 것도 아니고 지금 이렇게 이 집에 살고 있는데 왜 이렇게 큰일처럼 구는 건가?‘ 라는 생각도 했습니다.  정말 그 때는 아무 것도 몰랐던 것입니다. 차라리 사라지고 없으면 문제가 훨씬 쉬운데, 계속 살고 있으면 그게 진짜 큰일이라는 것을, 그 때 그 노인들이 얼마나 놀라서 달려왔던 건지를, 알고 싶지는 않았지만 알게 되었습니다.

임대료 연체에 대한 첫 번째 대응: 독촉 통지

세입자가 임대료를 내지 않거나 제때에 내지 않거나 전액을 지불하지 않는 것은 집주인에게 큰 골칫거리입니다. 집주인은 실제로 임대료를 받기까지 길고 비용이 많이 들고 신경이 쓰이는 여정에 직면하는 경우가 많습니다. 이 절차는 일반적으로 임차인에게 연체된 임대료 지불을 독촉하는 것으로 시작됩니다.

통상 채무자가 만기일 이후에 발생한 채권자의 독촉에 응답하지 않는 경우, 독촉 절차상의 독촉 통지로 채무 불이행 상태가 개시됩니다(독일 민법 제286조 제1항).그러나 임대료의 경우에는 별도로 연체를 알려 채무 불이행의 법적 결과를 유발하도록 상기시킬 필요가 없이, 기한이 경과하면 즉시 채무 불이행 상태가 개시됩니다(독일 민법 제286조 제1항 제1문).

그러나 임대료 연체가 있는 경우, 가능하면 독촉장을 작성하는 것을 추천합니다. 독촉장이 법적으로 필요한 것은 아니더라도, 임대인은 임차인에게 임대료 연체가 불러올 결과 및 임차 계약이 종료될 것임을 알림으로써 임차인의 지불 의지를 장려할 수 있기 때문입니다.

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집행관에 의한 송달: 일반송달 및 직접송달

보통은 집세 송금이 며칠 늦어졌다고 바로 독촉 통지서를 보내고 싶은 생각은 잘 들지 않을 것입니다. 우선 세입자에게 연락을 해서 집세를 내는 날짜를 혹시 잊은 것은 아닌지 확인 및 규칙적인 이체를 당부하게 될 것입니다. 그러나 이 과정에서 제대로 소통이 이루어지지 않거나 임대료 연체가 단순한 실수가 아닌 것 같다는 생각이 드는 경우, 독촉 통지서를 통한 초기 대응이 고려됩니다. 이 경우 세입자는 이미 신뢰하기는 어렵다고 판명되었으며, 따라서 독촉 통지서가 공식적인 형태로 전달되었다는 확실한 증거를 얻는 것이 필요합니다. 이 경우에는 각 지역에 배치되어 있는, 판결 및 기타 집행 명령을 강제로 집행하고 문서를 송달하는 임무를 맡고 있는 집행관의 도움을 받을 수 있습니다.

집행관에 의해 독촉 통지서를 송달하는 것은 수신자가 수령했음을 입증하는 가장 신뢰할 수 있는 방법입니다. 집행관에 의한 송달에는 일반송달 및 직접송달의 방법이 있습니다. 일반송달은 담당 집행관 사무소(예: 바이에른 담당 집행관 사무소 검색)에 배달할 서신을 보냄으로써 수행되며, 중요한 편지는 집행관이 직접 전달하는 직접송달의 방법을 취할 수 있습니다.

직접송달을 명시적으로 명령하지 않은 경우 집행관은 배달 서비스를 통한 일반송달의 방법으로 편지를 전달합니다. 집행관이 직접 송달하는 경우 수취인은 문제의 심각성을 분명하게 알 수 있기 때문에, 편지를 수령하는 세입자에게 좀 더 압력을 가하는 것이 필요하다고 판단한다면, 집행관이 직접 송달하는 것이 적절한 수단이 됩니다. 집행관에 의한 송달 비용은 일반적으로 20유로 미만으로, 임대인은 상대적으로 적은 비용으로 임차인의 임대료 지불 연체에 대해 효과적인 압박을 가할 수 있습니다.

물론 이러한 대응으로 초기에 문제가 해결된다면 더할 나위 없이 좋겠지만, 이 정도로 해결되지 않는 경우도 있습니다. 저의 경우 의뢰를 했던 집행관에게 주소 불명을 이유로 직접송달이 불가능했다는 회신을 받았습니다. 나중에 알게 된 사실이지만, 저의 전 세입자가 초인종과 우편함의 이름표를 다 떼어버렸기 때문이었습니다. 초기 진압은 실패했고, 저는 다음 단계를 고심해야 했습니다.

• 작성: Lea
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