독일에서 집주인은 세입자의 집을 얼마나 자주, 언제, 어떤 이유로 방문할 수 있을까?

집주인이라면 세입자가 내 집을 깨끗이 사용하고 있는지, 계약 내용과 어긋나는 행동으로 집에 피해를 주고 있지는 않은지 등 수시로 확인하고 싶은 마음이 생기기 마련입니다. 하지만 이런 이유로 세입자의 집을 집주인이 마음대로 출입한다면 세입자는 집주인의 이러한 행동에 당혹감과 불쾌함을 드러낼 수밖에 없을 텐데요, 이에 따라 집주인은 세입자의 집을 언제 어떤 이유로 정당하게 방문할 수 있는지 알아보았습니다.

집주인이 세입자의 집을 방문할 수 있는 조건

일반적으로 독일에서 임대인은 세입자에게 임대하고 있는 집을 정당한 사유 없이 출입할 수 없습니다. 이는 독일 기본법 제13조 제1항에 의하며 타당한 이유로 집을 방문해야 하는 일이 있더라도 이는 조심스럽게 이루어져야 합니다. 따라서 임대인은 다음과 같은 이유에서 세입자의 동의 후 집을 방문할 수 있습니다.

• 집주인이 집을 내놓은 상태에서 집을 보기 위해 오는 사람들로 인한 방문
• 주택의 유지 보수를 위해 확인해야 하는 경우
• 주택 수리 과정을 확인해야 하는 경우
• 주택 크기를 측정해야 하는 경우
• 물, 전기, 가스와 같은 계량기 확인이 필요한 경우
• 세입자가 또 다른 사람에게 주택을 임대해주고 있거나 집안에서 계약상 합의되지 않은 동물을 키우고 있다는 의심이 될 때 확인해야 하는 경우

이와 같은 이유로 집주인이 방문을 요구한다면 세입자는 독일 민법 § 242 BGB에 따라 이를 수락해야 할 의무가 있으며 집주인은 주택 방문 전 세입자에게 서면으로 방문 사실을 알려야 합니다.

세입자의 동의 없이 집주인이 열쇠를 소지하고 집 안으로 들어가는 경우 무단침입 적용

집주인은 세입자의 동의가 있으면 집 열쇠를 보관하고 사용할 수 있습니다. 하지만 세입자의 동의 없이 열쇠를 소지하고 집 안으로 들어가는 경우 세입자는 이를 무단침입으로 간주하고 임대 계약을 해지하거나 현관 잠금 장치를 교체할 수 있습니다. 또한 세입자와의 임대 계약이 종료된 시점에서도 세입자가 아직 이사하지 않았다면 동의 없이 집안으로 들어갈 수 없습니다.

세입자의 집을 방문하기 위한 적절한 방문 시간은?

집주인이 세입자가 거주하고 있는 주택에 얼마나 방문할 수 있는지는 방문해야만 하는 합당한 이유가 얼마나 자주 발생하는지에 따라 달라지며 일반적으로 집주인은 세입자의 주택에 대한 접근 권한이 없으므로 최소한의 방문도 허용되지 않습니다.

하지만 집주인의 방문이 필요하거나 집주인이 부동산에 내놓은 집을 매수하기 위한 방문객의 출입이 불가피하다면 세입자는 한 달에 세 번 집을 방문할 수 있도록 하는 조건에 합의해야 하며 방문 시간은 평일 오전 10시~오후 1시, 오후 3시~오후 6시를 원칙으로 하되 오후 7시에서 오후 8시 사이에는 약 30분~45분 동안 집을 둘러볼 수 있는 시간을 제공해야 합니다. 이때 집주인이 집을 광고하기 위한 목적으로 사진을 찍고 싶다면 미리 세입자에게 요청해야 하며 세입자가 원하지 않으면 사진 촬영은 할 수 없습니다.

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긴급 상황에서는 세입자의 동의 없이 집안 출입 가능

집주인이 세입자의 동의 없이 주택을 방문할 수 있는 예외 사항은 급수관 파열, 화재, 가스 누출과 같은 긴급 상황에서만 적용됩니다. 이때 집주인은 사전 통지 없이 세입자에게 열쇠를 요청해 집안으로 들어가거나 세입자와 연락이 닿지 않을 시에는 열쇠공을 통해 문을 열 수 있습니다. 하

지만 이런 상황에서도 세입자가 집주인의 방문을 거절한다면 집주인은 그에 따른 모든 피해를 세입자가 보상해야 함을 설명하고 방문 날짜를 다시 정할 수 있도록 요청해야 합니다. 그런데도 계속해서 방문을 거절당한다면 집주인은 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 한편 세입자는 이와 같은 비상 상황을 위해 평소 신뢰할 만한 주변 지인에게 열쇠를 맡기고 집주인에게 이를 알리는 것이 좋습니다.

작성: sugi

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