이럴 때 임대료 덜 내도 되나요? 독일 내 실제 판례로 알아보는 임대료 삭감 요청 사례

세입자의 권리가 상대적으로 잘 보장된다고 알려진 독일에서도 세입자로서 살아가다 보면 종종 불편한 사건, 사고들이 발생합니다. 하지만 그럼에도 그에 대한 신속한 조처나 보상이 이루어 지지 않는 경우에는 어떻게 대처할 수 있을까요? 어떠한 경우에 임대료의 삭감이 가능한지, 실제 독일 법원에서 내려진 판례들에 대하여 알아보았습니다.

이미 예상되는 문제점을 인식하고 입주했다면?

바람이 들고 삐걱거리는 나무로 된 창틀을 가진 오래된 건물에 거주하는 것은 꽤 불편하고 짜증스러운 일일 수 있습니다. 따라서 세입자는 이러한 요인으로 월 임대료를 조금은 낮출 수 있다고 생각할 지도 모릅니다. 하지만 Neukölln 지방 법원(파일 번호 14 C 75/20)의 판결에 의하면, 오래된 건물의 세입자로서 입주를 결정했을 때는 그러한 문제를 예상해야 한다고 지적하고 있습니다. 다만, 폭우 시 빗물이 내부로 침투하거나 외풍으로 인하여 삶의 질이 현저하게 저하됐을 때에는 다른 판결이 내려질 가능성도 있습니다.

특별한 피해가 발생하지 않았거나 대처 방안이 마련되어 있다면?

어두운 창문으로 인하여 자연광을 박탈당하는 것은 일반적으로 임대료 인하의 중대한 원인으로 간주됩니다. 다만 창문이 주거 목적으로 사용되지 않는 지하실 창문이라면 이로 인한 임대료 인하를 정당화 할 근거가 될 수 없다고 Tecklenburg 지방 법원(파일 번호 13 C 171/20)에서 판결되었습니다. 그 뿐 아니라 법원은 그로 인해 창고 또는 취미공간의 사용에 어떠한 피해가 발생했는지 강한 의혹을 제기했습니다.

만일 함께 임대한 주차 공간이 누락 되었다면, 기본적으로 임대료 인하가 고려됩니다. 하지만 관리자 또는 소유자가 그에 상응하는 주차 공간을 제공 한다면, 쾰른 지방 법원(파일 번호 201 C 193/18)은 임대료 인하를 요구할 정당성이 없다고 판단했습니다.

임대료 인한 요청이 가능한 상황

나의 부주의가 아닌 누수 및 환기 미숙으로 인한 곰팡이

욕실에서 발생한 누수로 인해 여러 벽면에 습기가 차고, 이로 인해 곰팡이가 생겨났다면 이는 임대료 인하를 위해 언급할 만한 가치가 있는 사안입니다. Paderborn 지방 법원(파일 번호 54 C 20/21)은 이는 임대료 삭감이 불가피한 사례이며, 월 임대료의 약 40%의 감소가 적절하다고 판단했습니다.

집안의 환기 방법은 곰팡이 발생 여부에 결정적인 영향을 미칩니다. 따라서 소유자는 세입자에게 그에 따른 적절한 환기 방법을 요구할 수 있습니다. 그러나 만약 소유주가 배포한 정보/요청사항 안내지에 적절한 환기 방법이 명시되어있지 않을 경우에는 어떻게 될까요? 베를린 지방 법원(파일 번호 67 S 358/20)에서는, 이러한 상황하에 곰팡이가 번식한 경우, 임대료의 인하요청을 25% 정도로 받아들였습니다.

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수압과 수질에 의한 피해 및 불편

주방 싱크대의 수압이 너무 낮아서 수도꼭지에서 물이 한방울씩 나온다면 세입자는 그것을 감수 할 필요가 없습니다.  Moers지방 법원(파일 번호 561 C 220/17)은 물을 받기 위해 욕실에 가야만 했던 세입자에게 5% 임대료 인하를 인정했습니다.

세입자들로부터 가장 큰 불편함으로 여겨지는 것 중 하나가 수도에서 갈색물이 나오는 사안 또는 세입자가 욕실에서 차가운 물을 조절할 수 없는 경우입니다. 이 두 경우 모두 Münster 지방 법원(파일 번호 7 C 4009/15)에서는 이에 대해 10%의 임대료 인하가 적절한 것으로 판결하였습니다.

동물에 의한 피해 및 불편

때로는 동물 또한 세입자로 하여금 월 임대료 인하를 요구하는 계기가 될 수 있습니다. 건물의 다락층에 족제비가족이 터전을 잡고 세입자의 밤 수면을 방해한다면 이는 세입자의 평안함을 제한하는 것으로 판단되기에, Augsburg 지방 법원(파일 번호 72 C 2081/16)은 10% 임대료 인하를 정당화했습니다.

꼭 필요한 시설의 사용 불가로 인한 피해

엘리베이터가 작동 하지 않으면, 건물의 고층에 거주하는 주민들은 큰 피해를 입게 됩니다. 이들은 집까지 수 많은 계단을 스스로 올라야 할 뿐만 아니라, 모든 식료품과 기타 구매품 들을 위로 가져가야 합니다. 이에 대해 Berlin-Schoeneberg 지방 법원(파일 번호 104 C 85/15)은 고층에 거주하는 세입자에게 14% 감소를 선고했습니다.

작성: Soel

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