독일 부동산 현황과 전망, 집 값은 과연 떨어질까?

지난 10년간 독일 부동산 가격은 지속적으로 상승해왔습니다. 코로나 시기 집에 머무는 시간이 많아지고 재택근무와 홈스쿨링의 경험은 더 큰 집, 더 좋은 집에 대한 욕구를 증가시켰으며 이로 인해 독일 주택 가격 상승을 더욱 부추기는 결과를 초래하였습니다.

그러나 2021년 3월로 끝난 바우킨더겔트 보조, 코로나 이후 재정적자를 메우기 위한 정부가 부동산세에 칼을 댈 수도 있다는 의견이 나오면서 다시 하락하지 않을까? 하는 의견도 있습니다. 과연 그럴까요? 독일 부동산 현재와 향후, 전체적인 조망에 대해 얘기해 보려 합니다.

2021년 독일 부동산의 현재

독일의 많은 전문가들, 특히 퀼른 경제 연구소, 키엘 경제 연구소에 따르면 지금까지 독일의 부동산은 지속적으로 상승해 왔습니다.

2021년 상반기에도 전년 대비 대도시 아파트 가격이 평균 11.3% 상승하였습니다.

2020년 코로나로 인해 독일 경제 전반이 크게 위축된 상황에도 불구하고 부동산 시장은 오히려 상승한 지금, 대체로 전문가들은 가격거품이 있다고 보고 있지 않습니다.

독일 부동산 상승이 거품이 아닌 이유

대표적인 주택 가격의 거품은 2007년 미국의 예를 들 수 있겠습니다.

그때의 미국 주택 가격은 꾸준히 상승하는 추세에 있어 많은 사람들이 은행 대출을 통해서 집을 구매하였습니다. 자가 사용의 목적 외 시중 가격보다 더 높은 가격으로 재 판매해 자본이득을 얻고자 하는 투자/투기의 목적까지 함께한 시기였습니다. 이런 부동산 붐은 구매 뿐 아니라 새로운 건축 붐도 촉발하며, 결과적으로 수요보다 많은 부동산 공급이 이루어질 경우 가격 하락으로 이어집니다.

이에 놀란 투자자들이 부동산에 대한 손해를 줄이고자 혹은 대출이자를 감당하기 어려워 주택을 팔고자 할 때 부동산 거품은 터질 수 있습니다. 실제 2008년 당시는 재 상승한 금리를 감당하기 어려워 소유한 주택의 강제 판매를 당하는 사람들이 많아지면서 부동산가격이 급락했습니다. 이런 현상은 2008년 미국뿐 아니라 일본 및 다른 유럽 국가에서도 종종 보고되었으나 독일의 현재 부동산가격 현상은 이런 배경과는 거리가 멀어 보입니다.

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독일의 주택 수요 증가 배경

수요의 측면에서 보면 부동산 구매를 위한 자금조달(은행 대출 등)이 쉽지 않아 투자/투기 목적의 주택 구매보다는 실수요, 즉 자가거주 목적이 강합니다. 현재 독일의 부동산가격 요인은 독일 시민들의 안정적인 소득 상승, 낮은 은행 대출금리, 기대 저축 수익률 제로, 독일 국가로의 이민자 유입 증가와 대도시 선호도 증가, 독일 소인 가구의 증가에 있다고 볼수 있습니다.

견고한 자본을 바탕으로 한 실수요 증가라고 정리할 수 있습니다.

유럽중앙은행과 독일은행이 향후 장기금리를 급격히 올릴 가능성도 적어 앞으로도 주택구매 수요자들의 대출금을 상환하는데 큰 어려움은 없어 보입니다.

독일 주택 공급 부족 배경

공급의 측면에서 보면, 땅을 구매해 건물을 올리는 건축에 대한 까다로운 정부규제도 부동산 건설회사들의 건축 속도를 적절히 제어하는 요인이 됩니다. 정부의 새 건축 허가 용량이 정해져 있어 새로 집을 지을 토지가 부족하며, 코로나 상황으로 인한 건축자재 생산과 물류의 어려움도, 건축자재 부족도 새로운 주택의 빠른 공급을 어렵게 하고 있습니다. 결과적으로 여전히 신축 아파트 공급은 연간 50,000 주택 정도가 부족합니다.

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독일 부동산 향후 전망, 가격 하락? 지속적인 상승?

전문가들은 앞으로도 독일 부동산 수요가 지속적으로 공급을 초과하며 은행 장기금리도 낮게 유지될 것으로 보고 있습니다. 이는 앞으로도 주거용 부동산 가격의 하락보다는 상승에 무게를 실어줍니다.

사람들의 대도시 선호도는 유지되는 동시에 중 도시와 그 주변 지역의 이주 선호도도 증가하고 있습니다.

향후 10년 내 독일의 평균 가격 인상은 연 2~3%로 예상하며, 부동산 가격 상승 속도는 2025년 이후 다소 완만해질 수는 있으나 하락으로 이어질 거라고 보지는 않습니다. 포스트뱅크는 2030년까지 매년 평균 1% 이상의 상승이 기대되는 지역으로 바덴 바덴, 드레스덴, 라이프치히, 잉골슈타트, 프라이부르크, 포츠담, 하일브론 등을 꼽았습니다.

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작성: 무쏘뿔맘

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