독일 부동산- 2035년까지 가격 상승과 하락이 예상되는 지역과 그 이유

현재 독일 400개 지역 및 도시 중 거의 절반에 해당하는 곳이 부동산 가격 하락을 이어가고 있으며 그동안 활발한 거래와 가격 상승을 유지하던 독일 부동산 시장의 호황의 불씨가 점점 사라져 가는 듯한 모습을 보이고 있습니다. 그렇다면 독일 부동산 시장은 이제 내리막길을 걷는 일만 남게 되었을까요? 이에 따라 함부르크 국제 경제 연구소 HWWI(Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut)는 2035년까지 독일 주요 도시 및 주변 도시의 부동산 가격 상승률을 예측했으며 포스트방크는 이를 토대로 앞으로 부동산 가격 상승 여력이 있는 지역은 어디이고 그 이유는 무엇인지 분석하였습니다. 과연 어떤 지역의 부동산이 미래 가치가 있을까요?

인구 유입 많고 소득 증가 기대 큰 주요 대도시의 부동산 가격은 앞으로도 상승할 것

포스트방크에 따르면 독일의 도시 10곳 중 1곳의 부동산 가격은 매년 -0.15%에서 +0.15%의 사이를 벗어나지 못하고 정체되어 있습니다. 이에 대해 HWWI는 부동산 시장이 인플레이션, 금리 인상에 따른 수요 감소로 인해 2035년까지 예년만큼 큰 가격 상승을 기대하기는 어렵다고 전했으며 독일 집값은 2035년까지 현재 수준보다 최소 2% 더 하락할 것이라는 전망을 내놓았습니다. 그러나 이러한 악조건 속에서도 독일 남부 및 북서부 지역을 중심으로 한 독일 주요 대도시와 그 주변 도시의 부동산 가격은 앞으로도 계속 상승세를 유지해 나갈 것으로 예상됩니다.

부동산시장은 그 지역의 인구, 연령, 가구 규모, 소득 및 지출과 주택 공급 수와 같은 다양한 요인에 의해 영향을 받기 때문에 젊은 인구의 유입이 많고 일자리가 많은 대도시는 부동산 수요가 꾸준히 이어져 가격도 상승할 것이라는 이유 때문입니다. 실제로 인구 증가와 소득 증가가 기대되는 독일의 7대 대도시(뮌헨, 프랑크푸르트, 쾰른, 베를린, 슈투트가르트, 뒤셀도르프, 함부르크)와 그 주변 지역은 여전히 부동산 투자자들과 수요자들의 발길이 끊임없이 이어지고 있으며 뮌헨은 현재 평당 약 9,700유로로 독일에서 가장 높은 부동산 가격을 기록하고 있습니다.

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대도시와 근접한 인근 도시의 부동산 가격도 덩달아 상승

뮌헨과 접근성이 좋은 에르딩, 아우크스부르크, 다하우, 란츠후트, 에버스베르크와 같은 뮌헨 주변 도시들의 부동산 가격 또한 함께 상승하고 있습니다. 이들 도시의 평당 가격은 대부분 6,500유로 이상으로 베를린(5,903유로), 쾰른(5,118유로), 슈투트가르트(5,416유로), 뒤셀도르프(5,454유로)와 같은 대도시의 평당 가격을 이미 넘어섰으며 이에 따라 HWWI는 앞으로 2035년까지 연간 1.8%에서 2%까지 가격이 상승하리라 예측했습니다.

한편 포츠담과 라이프치히의 부동산은 2035년까지 연간 각각 2.71%와 2.12%의 가격 상승률이 예상되며 뮌헨을 제치고 독일에서 가장 큰 폭의 부동산 가격상승률을 나타낼 것으로 예측됩니다.  

인구 10만 명 이상인 도시 및 대학 도시의 부동산 가격 상승 기대되

이 밖에도 드레스덴, 잉골슈타트, 마인츠, 뮌스터, 다름슈타트와 같이 인구 100,000명 이상의 도시에서 2035년까지 부동산 가격이 연간 꾸준히 상승할 것이며 대학생의 유입이 많은 프라이부르크, 하이델베르크, 예나 에서도 연간 1% 이상의 가격 상승이 있을 것이라는 전문가들의 의견이 이어지고 있습니다. 이 도시들은 최근 몇 년간 대도시 부동산들의 급격한 가격 상승에 밀려 상대적으로 가격 상승 폭이 크지 않았으며 이에 따라 2035년까지 긍정적인 가격 상승이 이어질 것이라는 분석입니다.

인구수 감소와 고령화 진행되고 있는 튀링겐, 자를란트주 부동산 가격 하락 예상

반면에 독일 중부 농촌 지역의 부동산 가격은 다소 떨어지거나 정체될 것이라는 예측이 앞서고 있습니다. 특히 대도시에서 멀리 떨어진 동독 지방의 농촌 지역에서 더 큰 하락이 예상되며 인구수가 급격히 감소하고 고령화가 진행되고 있는 작센안할트, 튀링겐, 작센, 메클렌부르크포어포메른 및 자를란트주의 부동산 가격도 하락할 것으로 예상됩니다. 이처럼 베를린과 라이프치히, 예나, 드레스덴을 제외한 독일 동부 지역 및 농촌 지역은 더 높은 부동산 가격 하락이 예견되며 그중에서도 튀링겐의 줄(Suhl)과 바르트부르크(Wartburgkreis) 지역의 부동산 가격 하락 폭이 가장 클 것으로 추측됩니다.

작성: sugi

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