다시 상승하기 시작하는 독일의 부동산 시장- 매매가, 임대료 모두 상승세 전환

높은 이자율과 자금 조달의 어려움으로 매매 수요는 줄고 임대 수요는 증가했던 독일 부동산 시장에 변화가 감지되었습니다. 임대 시장의 수요는 여전히 매우 높지만 매매 수요도 점차 증가하면서 매매 가격 또한 높아지고 있습니다. 부동산 플랫폼 Immoscout24의 조사 결과를 바탕으로 독일 전 지역 및 주요 대도시의 주택 임대료와 매매 가격 및 가격 상승률을 알아보았습니다.

올해 2분기 주택 임대료 평방미터당 2.2~2.5% 상승

Immoscout24의 조사에 따르면 2023년 2분기 독일의 신축 아파트 월평균 임대료는 70㎡를 기준으로 평균 788유로이며 주요 7개 대도시의 신축 아파트 월 임대료는 처음으로 1,000유로를 넘었습니다. 평방미터당 가격은 구축 아파트가 8.21유로로 1분기에 비해 2.5% 증가했으며 신축 아파트는 11.25유로로 2.2% 상승했습니다.  

구축 아파트 및 신축 아파트 임대 수요 모두 증가

2023년 2분기 독일 전 지역의 구축 아파트 임대 수요는 코로나 이전 수준보다 30% 증가했으며 신축 아파트 임대 수요는 90% 증가하여 임대 아파트 수요가 전체적으로 크게 증가했습니다. 특히 대도시의 임대 아파트 수요는 전국 평균보다 훨씬 높았으며 이와 동시에 대도시와 가까운 근교 도시의 임대 아파트 수요도 함께 증가하고 있습니다.

Immoscout24의 설문조사에 따르면 독일인의 57%가 근교 도시로 이주 계획을 고려하고 있으며 베를린의 경우 근교 도시인 프랑크푸르트 오데르(Oder)의 임대 아파트 수요가 무려 198% 증가했습니다. 또한 뮌헨의 근교 도시인 란츠후트(Landshut)에서는 150% 가까이 임대 아파트 수요가 증가했습니다. 이처럼 주요 도시와 교통 편리성이 좋은 소도시의 임대 아파트 수요가 증가하고 있으며 앞으로 현재보다 더 많은 신축 아파트의 공급이 이루어지지 않으면 높은 이자에도 불구하고 수요 증가로 인한 임대료 증가가 계속 이어질 것이라고 전문가들은 말하고 있습니다.

구축 아파트 임대료 상승폭 가장 큰 곳은 뮌헨, ㎡당 19.18유로

또한 2023년 2분기 독일의 주요 7개 도시 중 6개 도시에서 구축 아파트의 임대료가 1분기에 비해 크게 상승했습니다. 뮌헨이 4.0%로 가장 큰 상승 폭을 보였으며 평방미터당 19.18유로로 가장 비싼 임대료를 기록했습니다. 쾰른과 뒤셀도르프의 임대료는 2.9% 상승하여 처음으로 평방미터당 12유로를 초과했습니다. 반면에 지난 1분기 주택 임대료 상승률이 역대 최고치를 기록하여 2분기 역시 상승세를 이어갈 것이라는 예측이 뒤따랐던 함부르크와 베를린의 임대료 상승률은 2.2%로 독일 전 지역 평균 임대료 상승률인 2.5%보다 낮아 지난 1분기에 비해 낮은 상승 폭을 보였습니다.

신축 아파트 임대료는 상승세 둔화

한편 지난 1분기 구축 아파트보다 훨씬 높은 임대료 상승률을 보였던 신축 아파트의 임대료는 2분기에 비교적 완화된 상승률을 보였습니다. 2분기 뮌헨과 쾰른, 뒤셀도르프의 신축 아파트 임대료는 상승률은 2.7%로 구축 아파트에 비해 각각 1.3%, 0.2% 낮았으며 뮌헨의 2분기 신축 아파트 평방미터당 임대료는 22.90유로로 23유로에 조금 못 미쳤습니다. 베를린과 함부르크 또한 각각 1.9%와 2.0%로 전국 평균인 2.2%를 약간 밑돌면서 신축 아파트 임대료 상승률이 낮아졌습니다.

베를린, 함부르크, 뮌헨 부동산 매매 수요 증가

뿐만 아니라 주요 7개 대도시 부동산 매매 수요도 계속해서 증가하고 있습니다. 베를린의 아파트 매매 수요는 이미 코로나 이전 수준을 넘어섰고 함부르크와 뮌헨도 2019년 말 수준으로 회복했습니다. 단독 주택 매매 수요 또한 모든 주요 대도시에서 크게 증가하고 있으며 뮌헨의 경우 단독주택 매매 수요가 1분기 대비 거의 21% 가까이 증가하면서 가장 높은 증가세를 보였습니다. 그러나 뒤셀도르프의 구축 아파트 매매 수요와 프랑크푸르트의 신축 아파트 매매 수요는 소폭 감소했습니다.

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수요 증가로 인한 부동산 매매 가격 상승 예상

이처럼 독일의 부동산 매매 수요가 전체적으로 상승하면서 부동산 매매 가격 상승세 또한 계속 이어지고 있습니다. 올해 2분기 부동산 매매 가격은 구축과 신축 모두 독일 평균 1.8% 증가했으며 구축 아파트는 평방미터당 2,827유로로 전년 대비 18유로 상승했습니다. 신축 아파트의 매매 가격은 평방미터당 4,063유로로 전년 대비 1.6% 하락했지만 여전히 평방미터당 4,000유로를 넘는 가격을 유지하고 있습니다. 이에 대해 Immoscout24의 부동산 전문가는 임대 시장의 치열한 경쟁과 이에 따른 임대료 상승, 부동산 구입 자금 조달의 안정화에 힘입어 매매 수요가 점차 회복세로 돌아서고 있다고 설명했습니다. 또한 신축 주택 공급량이 점차 감소하면서 이러한 매매 가격 상승은 앞으로 계속될 것이라고 전했습니다.

작성: sugi

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