높아진 금리에도 주목받고 있는 부동산 투자와 지역별 차이점은?

유럽중앙은행이 지난주 0.25% 또 한 번의 금리 인상을 결정하면서 오는 20일부터 기준금리가 4.5%로 오르게 되었습니다. 금리가 올라가니 주식과 같은 위험자산에 투자하는 수요는 줄어들고, 저축이나 적금과 같이 원금 손실 걱정 없는 재테크 수단에 사람들의 관심이 몰리고 있습니다. 그렇다면 대표적인 안전자산이라고 여겨지는 부동산 투자는 어떨까요? 독일의 경우, 더 많은 해외인력을 확보하려는 정부정책과 함께 부동산 수요가 더 있을 것이라는 긍정적인 의견과 높아진 대출금리와 인플레이션으로 인해 부동산 가격이 하락할 것이라는 부정적인 의견이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 이러한 상황에서 어떤 부동산 투자를 생각해 볼 수 있을까요?

1. 대출금리 인상으로 인해 낮아진 부동산 수익률, 떠오르는 단기 임대

며칠 혹은 몇 달 형태로 단기 임대하는 부동산 투자는 전통적인 고정 임대 형태에 비해 훨씬 높은 수익률과 수익을 달성할 수 있습니다. 물론 임차인이 자주 바뀜으로써 발생하는 추가 비용(청소비용 등과 같은 서비스)과 수고(임차인과의 커뮤니케이션)가 더 들기는 하지만, 효율적인 운영 시스템을 잘 설계한다면 대출 금리가 높아진 지금 새로운 부동산 투자의 대안이 될 수 있습니다.

임대의 형태는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째는 나의 부동산을 고정 임대 대신 단기 임대로 전환하여 수익을 창출하는 것입니다. 둘째는 타인 소유의 부동산을 내가 먼저 임대하고, 이를 다른 사람에게 전대하는 것입니다. 이때는 부동산 소유주의 동의가 필요할 수 있습니다. 마지막으로는 코호스팅(Co-Hosting)하는 방법인데 부동산 소유자와 플랫폼 사업자가 함께 투자하는 방법이며, 대표적으로 에어비앤비를 들 수 있습니다. 플랫폼 사업자는 수익의 약 15~25%의 수수료를 받는 게 일반적입니다. 

2. 종합적인 분석은 필수 !

부동산 단기 임대로 지속 가능한 수익을 창출하기 위해서는 몇 가지 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 가장 결정적인 성공 요소는 단연 위치라고 할 수 있습니다. 단기 임대는 무엇보다 끊이지 않는 수요가 매우 중요하기 때문입니다. 위치가 좋지 않으면 당연히 공실률이 높아질 수밖에 없고, 이는 수익의 직접적인 타격을 줍니다.

해당 위치나 도시에 단기 체류 목적으로 어떤 사람들이 주로 방문하는지도 분석해 보아야 합니다. 회사가 많이 몰려있는 지역이나 경제적으로 탄탄한 지역사회는 비즈니스 목적으로 그곳을 방문하는 수요가 있을 것입니다. 반면 관광지역은 휴가 기간이나 주말에만 수요가 있을 수 있으므로 이를 잘 파악해야 합니다. 

단기 임대 시 적용되는 건축법규도 잘 알아두어야 합니다. 예를 들어 내가 소유하고 있는 작은 아파트(Wohnung)를 단기 임대를 통해 장기적으로 수익을 내고 싶다면 용도 변경을 해야 합니다. 임대 사업을 통한 수익 창출은 더 이상 BauNVO(건축용도 조례)에 명시된 “일반 주거용 용도”가 아니기 때문입니다. 그렇다고 해서 단기임대가 아예 금지된 것은 아닙니다. 연방 주에 따라 단기 임대에 관한 법률이 다르긴 하지만 일반적으로 해당 주거의 50% 미만을 단기 임대하는 것은 기간 제한 없이 가능합니다. 주거의 50% 이상을 추가하는 경우에는 연방 주에 따라 몇 주 혹은 몇 달까지만 임대할 수 있습니다.

---

3. 대표적인 단기 임대 사업 플랫폼인 에어비앤비, 그리고 주의할 점!

아무래도 단기 임대를 할 때 가장 먼저 떠올릴 수 있는 플랫폼은 에어비앤비일 것입니다. 임차인 입장에서 일정 부분 커미션을 내야 하지만, 홍보뿐만 아니라 파손에 의한 피해보상 보장도 보호해 주기 때문에 단기 임대 사업을 생각중 이라면 좋은 대안이 될 수 있습니다. 

하지만 주의해야 할 점이 있습니다. 위에서 설명한 것처럼 정부가 법률로서 단기 임대 사업을 규제하고 있다는 사실입니다. 정부가 단기 임대 사업을 규제하는 이유는 에어비앤비가 크게 성장하면서 도심 내 주택을 잠식할 것으로 판단했기 때문입니다. 그렇게 되면 도심에 상주하는 인구는 점점 줄어들고, 지역 부동산의 부정적인 영향(임대가격 상승과 주택 부족 문제 등)을 줄 수 있기 때문입니다. 그런데도 부동산으로 수익을 창출하기 위한 목적으로 단기 임대는 매우 대출금리가 높은 요즘 매우 매력적인 투자 방법입니다. 아래는 에어비앤비를 포함한 주택 단기 임대 사업자가 꼭 알아두어야 할 내용을 연방 주별로 간략히 정리한 내용입니다.

---

뒤셀도르프

뒤셀도르프에서는 연간 90일 이상 단기로 생활 공간을 임대하려면 뒤셀도르프 주택 당국의 승인이 필요합니다. 2022년 7월 1일부터 단기로 생활 공간을 임대하기 위해서는 온라인으로 등록 번호를 시 당국에 제출해야 하며, NRW Baupotal에서 등록번호를 생성할 수 있습니다. 이렇게 등록된 생활 공간은 단기 임대할 연간 일수와 관계없이 운영할 수 있습니다.

함부르크

단기 임대를 위해서는 함부르크 주택 보호법에 따라 주택 보호 번호(Wohnraumschutznummer)를 신청해야 합니다. 함부르크 서비스 포털을 통해 온라인으로 간편하게 등록할 수 있습니다. 주택 보호 번호 신청이 거부되기도 하는데 이는 기본 거주지 주소와 일치하지 않는 경우, 임대 공간의 크기가 전체 주거 공간의 50%를 초과하는 경우, 부동산을 56일 이상 임대하려고 할 때 거부됩니다. 주택 보호 번호를 신청하면 최대 56일간 단기 임대를 할 수 있지만, 그 이상으로 임대를 하고 싶다면 주택 당국의 승인이 따로 필요합니다.

프랑크푸르트

프랑크푸르트의 단기 임대는 일반적으로 건축 검사관의 승인을 받아야 하며, 연간 8주 미만을 임대하는 경우 혹은 주거 공간의 방 한 칸만 임대하는 상황에 해당합니다. 전체 아파트를 임대하거나 긴 기간을 임대하려는 경우에는 휴가용 아파트(Ferienwohnung)로의 용도 변경 신청을 해서 승인을 받아야 합니다.

뮌헨

뮌헨에서는 주거 면적의 최대 50%를 비거주 목적으로 사용할 수 있지만, 전체 아파트는 허가 없이 최대 8주까지 임대할 수 있습니다. 주거용이 아닌 다른 목적(예 : 임대 사업 등)으로 사용하려면 당국의 허가를 받아야 하며, 이는 최대 12개월이 소요될 수 있습니다.

베를린

베를린에서는 주거 공간의 50% 미만을 임대하는 경우에는 따로 승인이 필요하지 않습니다. 주거 공간 전체를 단기 임대하려고 하는 경우에는 베를린 당국의 허가신청을 하고 승인 시 등록 번호를 받게 되며, 임대 기간 제한은 없습니다.

단기 임대를 하기 위해서는 연방 주에 따라 조금 복잡한 절차를 거쳐야 하지만, 위치가 좋고 수요가 끊이지 않는 부동산을 소유하고 있거나 구매할 목적이라면 단기 임대 투자에 대해서도 고려해 보는 게 좋은 재테크 방법이 될 수 있을 것입니다.

• 작성: 도이치아재
• ⓒ 구텐탁코리아(http://www.gutentagkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지
• 기사에 수정이 필요한 부분이 있거나, 추가로 기사로 작성됐으면 하는 부분이 있다면 메일로 문의주세요 (문의 메일: [email protected])