독일 아파트 구매 시 에너지 효율 등급을 확인해야 하는 이유와 지역별 가격 차이

2033년부터 EU 기준에 따라 독일의 모든 주거용 주택은 최소 에너지 효율 등급 D를 충족해야 하며 현재 주택 에너지 효율 등급이 E, F, G, H인 주택은 에너지 효율 등급을 높이기 위한 보수가 필요한 상황입니다. 이에 따라 주택을 구입하려는 사람 중에서는 보수 비용을 절약하기 위해 애초부터 에너지 효율 등급이 높은 주택을 매수하려는 경향이 두드러지고 있는데요, 그렇다면 독일에서 에너지 등급이 높은 아파트가 가장 많이 있는 지역은 어디이며 에너지 등급이 낮은 아파트와 높은 아파트 가격은 얼마나 차이가 있을까요? 이와 더불어 에너지 등급이 낮은 아파트를 구매 후 보수공사 하는 것과 에너지 등급이 높은 아파트를 구매하는 것 중 어느 쪽을 선택하는 것이 경제인지 부동산 전문가의 조언을 통해 알아보았습니다.

72개 지역에 있는 아파트 75% 에너지 등급 개선 보수 필요

함부르크 국제경제연구소(HWWI)와 포스트방크는 독일의 400개 지역에 있는 아파트의 에너지 등급과 이와 관련한 부동산 가격 추이를 분석했습니다. 그중에서도 대도시 13곳, 중소 도시 10곳, 농촌 지역 49곳을 포함한 총 72개 지역에 있는 아파트 4곳 중 3곳은 2033년까지 에너지 등급 개선을 위한 보수가 필요한 것으로 나타났습니다. 특히 라인란트팔츠주에 있는 작은 도시인 피르마젠스(Pirmasens)에는 낡고 오래된 주택이 많아 에너지 등급이 높은 아파트의 비율이 7.3%로 가장 낮았습니다.

독일 남부와 동부에 에너지 등급 높은 아파트 가장 많아

에너지 등급이 높은 아파트가 많은 지역 상위 10위는 독일 남부인 바이에른주와 동부에 위치한 도시들이 모두 차지했습니다. 튀링겐주의 도시 줄(Suhl)에는 2022년에 에너지 효율 등급 D 이상을 받은 아파트가 60% 이상 분포하고 있으며 작센 안할트 주의 도시인 Dessau-Roßlau에서도 그 비율이 50%를 넘습니다. 

특히 동부의 여러 도시에는 에너지 효율이 뛰어난 조립식 건물이 많고 새로 지은 주택의 비율이 높아 이와 같은 결과가 나타난 것으로 보입니다. 또한 주민이 100,000명이 넘는 도시 중에서는 메클렌부르크-서부 포메라니아주의 로스토크가 46.9%로 가장 많았고 바이에른주의 에를랑겐(Erlangen)은 46.2%로 2위를 차지했습니다. 그 밖에 튀링겐주의 에르푸르트(Erfurt), 라인란트팔츠주의 트리어(Trier)가 각각 46.0%와 45.7%로 그 뒤를 이었습니다.

주요 대도시 중 에너지 등급 높고 낮은 아파트 간의 가격차이 가장 큰 곳은 프랑크푸르트

독일의 7개 주요 대도시 중에서는 뮌헨과 베를린이 에너지 등급 D 이상인 아파트의 비율이 가장 높았고 슈투트가르트가 가장 낮았습니다. 대도시에서 특히 주목할 만한 것은 에너지 등급이 높은 아파트와 낮은 아파트의 구매 가격 차이가 크다는 것입니다. 프랑크푸르트는 에너지 등급에 따른 아파트 가격 차이가 가장 큰 곳으로 에너지 등급이 낮은 아파트 가격이 평방미터당 평균 6,124유로, 에너지 효율 등급이 높은 아파트는 평방미터당 7,633유로로 1,510유로의 가격차이가 발생합니다.

두 번째로 가격 차이가 큰 곳은 함부르크로 에너지 등급이 높은 아파트 가격이 평방미터당 평균 1,392유로 더 높았습니다. 한편 독일 북부와 남부 일부 지역에서는 프랑크푸르트와 함부르크보다 더 높은 가격 차이를 보인 곳도 있습니다. 바이에른주의 미스바흐(Miesbach)에서는 그 차이가 평방미터당 2,349유로에 달하며 슐레스비히홀슈타인주의 슐레스비히플렌스부르크(Schleswig-Flensburg)는 2,000유로로 그 뒤를 이었습니다.

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에너지 등급에 따른 아파트 구매 가격차이 400유로 미만인 곳도 많아

이 밖에 66개 지역에서는 에너지 등급이 높은 아파트의 가격이 평방미터당 800유로 이상 높았고 157개 지역에서는 평방미터당 500유로 미만, 109개 지역에서는 400유로 미만인 것으로 조사되었습니다. 특히 작센안할트주의 Dessau-Roßlau에서 에너지 등급이 높은 아파트를 구매하기 위한 추가 비용은 평방미터당 23유로에 불과했으며 브란덴부르크의 하벨란트(Havelland)에서는 27유로, 라이프치히에서는 43유로로 나타났습니다.

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위치적 조건에 따라 에너지 등급 낮은 아파트가 더 비싼 곳도 있어

반면에 에너지 등급이 낮은 아파트의 가격이 더 비싼 곳도 있습니다. 메클렌부르크 포메라니아주의 로스토크에서는 에너지 등급이 높은 아파트보다 낮은 아파트의 가격이 평방미터당 평균 792.13유로 높습니다. 하이델베르크에서도 마찬가지로 에너지 등급이 낮은 아파트의 가격이 평방미터당 327유로 더 높습니다.

이 지역은 도심이라는 위치적 조건으로 아파트 에너지 등급이 낮음에도 불구하고 더 높은 가격을 불러온 것입니다. 또한 도심에는 새 아파트보다는 낡고 오래된 아파트가 많기 때문에 에너지 등급이 높은 아파트는 거의 없으며 위치적 조건을 더 중점적으로 생각하는 사람들이 선호하는 지역에서 가격이 높게 형성된 것입니다.

에너지 등급 낮은 아파트 보수공사 vs 에너지 등급 높은 아파트, 개인의 상황에 따라 선택

이에 대해 포스트방크 부동산 전문가는 에너지 등급이 낮은 아파트에 더 많은 비용을 지불하더라도 위치적 조건이 그 비용을 상쇄할 수 있다면 그것이 더 가치가 있을 수 있다고 말했습니다. 에너지 등급이 높은 아파트는 보수 공사를 할 필요가 없고 난방 비용도 절약할 수 있는 장점이 있지만 최근에 지어진 에너지 등급이 높은 아파트는 투자 가치가 상대적으로 떨어지는 외곽에 있는 경우가 많기 때문이라고 설명했습니다. 이에 따라 구매자는 아파트의 위치, 난방 보수 계획 및 개인의 예산 등을 고려하여 아파트를 구매하는 것이 현명하다고 조언했습니다.

유럽연합은 주거용 건물의 에너지 효율 등급을 다음과 같이 단위 면적당 에너지 소비량을 기준으로 나누었습니다.

A+: 30kWh/m² 미만

A: 30~50kWh/m²

B: 50~75kWh/m²

C: 75~100kWh/m²

D: 100~130kWh/m²

E: 130~160kWh/m²

F: 160~200kWh/m²

G: 200~250kWh/m²

H: 250kWh/m² 이상

• 작성: sugi
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