2022년 빠르게 오르고 있는 이자율, 독일 주택 구매 시 고려해야 할 것은?

부동산을 구매하려는 사람이나 후속 자금 조달이 필요한 사람들은 곧 다가올 금리 인상의 불확실성에 대비해야 합니다. 물가가 오르고 있고 금리도 이미 상승세에 있습니다.  모기지를 가지고 있거나 모기지를 고려하고 있는 사람들에게 쉬운 시기가 아닙니다. 인플레이션이 치솟고, 이자율이 오르고, 부동산 가격이 과열되고, 규제 요건으로 인해 곧 대출 금리가 더 오를 전망입니다. 부동산과 금융 분야 교수인 스테판 세바스티안은 “특히 저소득층의 경우 부동산 자금 조달이 점점 더 어려워지고 있다“고 말하며 기회가 된다면 지금이라도 유리한 조건으로 대출을 확보해야 한다고 말합니다.

계속되는 인플레이션, 이자율 상승에 영향

많은 금융 이슈들이 함께 오고 있습니다.

최근 독일의 중, 단기 채권이 크게 오르고 있고 10년 장기채권도 3년만에 마이너스에서 플러스로 돌아섰습니다. 이는 상징적인 단계이지만 현 추세를 나타내는 단계입니다.

금리는 지난 몇 주 동안 0.4%포인트 상승했으며 채권 시장에서는 다량의 채권이 발행되고 있습니다. 주된 이유는 높은 인플레이션 때문에 투자자들이 채권을 팔고 있기 때문입니다.

또한 미국 연방준비제도가 금리 인상을 앞두고 있습니다. 이는 유럽에서는 단기적으로는 불가능하다고 간주되지만 인플레이션이 현재의 높은 수준을 유지한다면 유럽중앙은행ECB에 대한 압력은 증가할 가능성이 있습니다. 부동산 전문가들은 이자율이 크게 상승할 위험이 매우 높다고 전망합니다.

부동산 시장 거품, 10년간 65% 상승

독일경제연구소DIW의 경제학자들은 주택 시장에 임박한 가격 거품에 대해 경고 하고 있습니다. 점점 더 많은 지역 특히 베를린, 함부르크, 뮌헨과 같은 대도시에서 투기 과열이 일어나고 있으며, 이는 앞으로 몇 년간 더 지속될 것이라고 분석하고 있습니다.

실제로 주거용 부동산 가격은 최근 몇 년 동안 계속 수직으로 상승하고 있습니다. 지난 3분기 연방 통계청의 데이터에 따르면 독일 전역에서 전년 대비 평균 12% 증가했습니다. 이와 같은 추세는 장기적으로도 분명하게 드러나고 있으며, 2010년에서 2020년 사이에 부동산 가격은 약 65% 상승했습니다.

컨설팅 회사의 분석에 따르면 은행의 대차대조표에 있는 부동산 대출 규모도 최근 점점 더 빠르게 증가하여 지난 해10월 말까지 거의 1조 5천억 유로로 19% 증가했습니다.

주거용 부동산 가격은 현재 적정 수준보다 10%에서 많게는30% 높습니다. 이에 자금이 부족한 사람들은 부동산 붐에 합류하기 위해 대출을 받습니다. 지난 11월 분데스방크는 급속도로 증가한 대출에 대해 비정상적이라며 경고해야 한다고 말했습니다

부동산을 담보로 받은 대출금을 상환하지 못하는 경우도 발생할 위험이 커집니다. 인플레이션이 더 빠르게 상승하거나 더 오래 지속된다면 이자율이 눈에 띄게 오를 것이며 이는 무리하게 대출을 받아 부동산을 구매한 구매자에게 피해가 돌아오게 됩니다. 따라서 대출시 반드시 장기 고정 이자율을 적용해야 합니다.

대출 전 반드시 확인해야 하는 고정 이자율

함부르크 소비자 상당 센터의 알렉산더 크롤직은 “금리가 곧 인상될 수 있다는 신호가 있다. 장기적으로 3%에서 4%의 금리 상승이 비현실적이라고 생각하지 않는다“며 “하지만 높은 이자율은 아주 소수의 사람들에게만 실질적인 문제를 일으킬 것이라고 예상한다“고 말했습니다.

그는 몇 년 안에 후속 대출이 필요하다는 것을 이미 알고 있고 선도 대출을 받기 위해 저금리를 확보하고 싶은 사람들에게 “이자는 이미 약정되어 있지만 돈은 나중에 지급되는 대출을 받아야 한다. 추가 비용은 최근 거의 0으로 떨어졌다“며 “가능한 가장 긴 고정 이자율로 대출을 받아야 하며 10년은 일반적으로 너무 짧고 15년, 혹은 20년의 약정에 대한 추가 요금을 내고 안전한 대출을 받아야 한다“고 조언했습니다.

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소규모 임대 아파트, 부동산 펀드 등도 고려해봐야

세바스티안 교수는 독일의 주택소유 열풍이 과장됐다고 생각한다며 “지금까지 많은 사람들이 살아온 방식인 세입자로 사는 것도 충분히 행복할 수 있다. 너무 무리한 건설 자금 조달은 종종 불행의 원인이 된다“고 말했습니다 .

또한 그는 부동산 붐의 혜택을 받고자 하는 사람들이 반드시 무리하게 대출을 받아 집을 사야 하는 것은 아니며 더 적은 비용과 위험하지 않은 방식인 소규모 임대 아파트나 부동산 펀드를 이용하는 것도 좋은 방법이라고 조언합니다.

작성: Neven

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