2022년 독일 부동산은 상승할까, 하락할까?

올해에도 어김없이 사람들 사이에서 가장 큰 화두 중 하나가 바로 부동산 시장일 것입니다. 독일 부동산의 가격은 2차 대전 이후 꾸준히 상승세를 이어오다 1990년대 중반부터 2000년대 초반까지 다른 유럽국가에 비해 굉장히 안정적인 가격을 유지했었습니다.

하지만 이후 2010년을 기점으로 부동산 가격은 가파르게 증가하여 오늘에까지 이르렀습니다. 10년 넘게 상승만 하고 있는 독일의 부동산을 바라보는 전문가들의 시선도 엇갈립니다. 부동산 가격 상승은 2022년에도 계속 이어질 것이라는 의견이 우세하지만, 부동산 거품에 대한 우려의 목소리도 점점 커지고 있습니다.

1. 올해에도 부동산 가격이 상승할 수밖에 없는 이유

– 여전히 많은 수요는 부동산 가격상승의 원동력

지난 1월 중순, 부동산 감정평가 위원회의 의장인 라이너 뢰슬러는 부동산 가격상승에 대하여 “파티는 계속될 것”이라고 발표했습니다. 이렇게 말한 이면에는 독일의 대도시(함부르크, 뮌헨, 쾰른, 프랑크푸르트, 뒤셀도르프, 라이프치히, 슈투트가르트 등)의 부동산 가격이 일제히 상승을 가리키고 있기 때문이며, 앞으로도 이 상승 추세가 꺾이지 않으리라고 전망하고 있기 때문입니다.

독일 부동산 감정평가 위원회는 이러한 가격상승의 원동력 중 하나로 여전히 공급보다 부족한 수요라고 판단하고 있습니다. 특히 슈투트가르트 지역의 경우, 지난 해 인구가 감소했음에도 불구하고 부동산 가격은 거의 타격받지 않았습니다. 이러한 사실은 여전히 수요가 많다는 것을 보여주고 있습니다.

– 도시에 이어 도심 주변지의 부동산 가격 상승

8개 대도시를 중심으로 도심 중심지의 부동산 가격은 여전히 상승 중이긴 하지만, 그 상승세가 점차 둔화하는 모습을 보이고 있습니다. 저금리의 대출, 도심의 부족한 생활공간, 홈오피스의 영향으로 도시 대신 도심 주변지로 수요가 옮겨가면서 도심 주변지역의 부동산 가격 상승을 부추기고 있기 때문입니다. 이러한 이유로 도심 주변지 주택가격은 전년대비 약 15%가 상승했습니다. 

2021년 3분기 평균 부동산 가격 상승률인 12%보다 더 높은 상승률입니다. 부동산 수요가 점차 도심에서 주변지로 몰리는 추세지만, 여전히 도심과 도심주변부 모두 수요가 많은 상태라고 볼 수 있습니다.

주택 구매자들의 수요는 계속 이어질 것이며, 부동산 시장의 악재도 단기적으로 사라짐에 따라 올해에도 상승세가 계속될 것으로 보입니다.

2. 부동산 시장을 위협할 수 있는 요소들

– 부동산 가격상승을 우려하는 독일경제 연구소(DIW)

베를린 소재의 독일경제 연구소는 폭발적인 부동산 가격의 상승을 우려하고 있습니다. 독일 경제연구소의 부동산 전문가 Konstantin Kholdodilin은 부동산 가격이 점차 둔화할 것으로 생각합니다. 왜냐하면, 수요적인 측면에서 지난 2년간 해외 이민자가 거의 증가하지 않았고, 이민자가 줄어들면 고령화로 인해 인구가 줄어들 것이기 때문입니다. 이뿐만 아니라 공급적인 측면에서 지난 해 독일 전역에서 주택공급이 5% 증가하였습니다. 이 또한 부동산 가격을 점차 둔화시킬 수 있는 요인이며 앞으로 부동산 가격의 하락이나 정체를 유발할 수 있다고 말했습니다.

– 부동산 가격은 상승하지만, 임대료 상승률은 절반수준

주거용 부동산 가격은 지난해 평균 9%가 상승한 반면 임대료의 상승률은 그 절반 수준에 그쳤습니다. 독일 경제 연구소는 이러한 현상을 두고, 향후 몇 년 안에 가격조정이 나타날 수 있으며 이로 인해 부동산 가격의 거품이 터질 수도 있다고 말합니다.

부동산 시장이 과열되었다는 경고는 지금까지 있어왔지만 가격은 이를 비웃듯, 2010년부터 2020년까지 독일 아파트의 가격은 85%, 주택가격은 75%가 상승했습니다. 분데스방크 부사장인 Claudia Buch는 “현재 부동산 가격은 예상할 수 있는 가격보다 10~30% 높은 수준이다. 이러한 비정상적인 가격 상승은 도심 외부지역에서 더 많이 나타난다.”고 말하며 부동산 거품의 우려를 나타냈습니다.

3. 지금 독일 부동산 가격에는 거품이 끼어있을까?

거품이 터지기 전까지는 이것이 거품인지 아닌지 판단하기가 어렵습니다. 독일 부동산의 가격이 거품이라는 우려의 목소리가 나오는 이유는 크게 두가지 이유를 들 수 있습니다. 바로 끊임없이 상승한 부동산 가격과 낮은 부동산 대출금리입니다. 특히 독일의 대출이자는 지난 10년간 계속 낮아졌습니다.

낮은 금리는 대출의 문턱을 낮추는 동시에 투기수요를 조장하며, 부동산 가격의 상승을 부추깁니다. 일부 부동산 전문가들은 정부가 연방 금융 감독국이 부동산 시장에 개입할 수 있도록 하는 법률을 통과시킨 것을 두고, 이미 어느 정도 거품이 있다고 가정하고 있습니다.

반대로 부동산 거품이 없다고 판단하는 전문가들은 현재 수요보다 훨씬 적은 부동산 상황을 볼 때 거품이라고 볼 수 없으며, 저금리 대출이 거품을 야기시킬 것이라는 의견에 반대합니다. 독일의 대출 규정은 저금리이긴 하지만 매우 엄격한 기준들이 적용되고 있으며, 신용이 좋지 않으면 쉽게 대출을 받을 수 없기 때문입니다. 이는 엄격한 기준 없이 누구나 쉽게 저금리 대출을 받을 수 있었던 2007년 미국의 부동산 붕괴와는 다른 상황이기 때문에, 저금리 대출이 무조건적인 부동산 거품을 야기한다고 보기 힘들다는 의견입니다.

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4. 2022년에 집을 구매해야 할까?

인플레인션과 장기간 유지되어온 마이너스 금리로 인해서 2022년의 대출 이자는 빠르게 올라가고 있습니다. 그래프에서 볼 수 있듯이 지난 6개월 간 대출 이자는 빠르게 상승했습니다. 같은 조건으로 지난 12월 0.9%의 이자를 받을 수 있었던 사람이 현재는 1.34%의 이자율로 대출 계약이 진행되고 있습니다. 따라서 부동산 구매를 장기적인 계획으로 준비하고 있다면 시장의 상황을 지켜보는 것이 필요하나, 올해 안에 부동산 구매를 계획하고 있었다면, 당분간 금리 상승세는 이어질 것으로 보여지므로 부동산 구매를 서두르는 것이 추천됩니다.

10년 ~ 15년 장기 대출의 연장 계약도 미리 준비한다면 높은 이자로 대출 연장을 하는 위험을 막을 수 있습니다.

• 작성: 도이치아재
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