싸게 빌려 비싸게 전대? 독일에서 전대로 이익 남기면 계약 해지 가능 – 독일 연방대법원이 정리한 전대 기준

세입자가 자신의 주택을 이익을 남기며 전대하는 행위는 허용되지 않는다는 판결이 나왔습니다. 독일 연방대법원(BGH)은 최근 판결을 통해 전대를 통해 수익을 올릴 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 명확히 했습니다.

사건의 배경

사건의 당사자는 베를린에 거주하는 한 남성입니다. 그는 오랫동안 파트너와 함께 투룸 주택에 거주해 왔으며, 월세는 460유로였습니다. 이후 장기간 해외 체류를 계획하면서도 저렴한 이 아파트를 포기하고 싶지 않아 주택을 전대했습니다. 문제는 전대 조건이었습니다. 그는 세입자에게 월 962유로, 즉 기존 월세의 두 배가 넘는 금액을 요구했습니다. 이에 대해 그는 다음과 같이 주장했습니다.

• 해당 가격으로는 베를린에서 다른 집을 구할 수 없다는 점
• 당시에도 동일한 면적의 주택을 해당 가격에 구하기 어려웠다는 점
• 주택을 가구 포함 상태로 전대했기 때문에 더 높은 임대료가 정당하다는 점

그는 이러한 이유로 높은 전대료가 문제없다고 판단했습니다.

임대인은 계약을 해지했습니다

하지만 집주인은 세입자가 기존 임대료보다 훨씬 높은 금액으로 전대하고 있다는 사실을 알게 된 뒤 임대차 계약을 해지했습니다. 이후 수년간 소송을 진행하며 세입자의 퇴거를 요구했습니다. 결국 사건은 연방대법원까지 올라갔고, 법원은 임대인의 손을 들어주었습니다. 연방대법원은 세입자가 이윤을 목적으로 아파트를 전대하는 것을 허용하지 않으며, 이를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 판결했습니다.

전대는 임대인의 동의가 필요합니다

법적으로 주택 전대는 임대인의 동의가 있어야만 가능합니다. 다만 세입자는 일정한 조건 하에서 전대에 대한 동의를 요구할 권리가 있습니다. 그 전제 조건이 바로 ‘정당한 이해관계(berechtigtes Interesse)’입니다. 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 세입자가 전대를 통해 수익을 올리는 경우, 이는 정당한 이해관계에 해당하지 않습니다.
• 전대 제도의 목적은 일시적인 생활 변화가 있을 때 세입자가 주거권을 유지하도록 돕는 것입니다.
• 전대의 목적이 이익 창출이라면 제도의 취지에 어긋납니다.

연방대법원 제8민사부 재판장 랄프 뷍거(Ralph Bünger) 재판장은 판결에서 “전대의 목적은 세입자에게 수익 창출의 기회를 제공하는 데 있지 않습니다.”라고 밝혔습니다.

세입자는 퇴거해야 합니다

이 판결로 인해 베를린의 해당 세입자는 결국 주택에서 퇴거해야 하는 상황이 되었습니다. 이번 판결은 전대 세입자뿐만 아니라 임대인의 권한을 강화하는 의미도 갖습니다. 즉, 세입자가 전대를 통해 부당한 이익을 취할 경우, 임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.

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임차인 단체와 임대인 단체 모두 환영입니다

이번 판결에 대해 독일 임차인협회(DMB)와 부동산 소유주 협회 하우스앤그룬트(Haus & Grund) 모두 환영의 뜻을 밝혔습니다. 임차인협회 회장 멜라니 베버-모리츠(Melanie Weber-Moritz)는 “많은 사람들이 일반 주택 시장에서 기회를 얻지 못해 전대에 의존하고 있습니다. 이러한 주거 위기는 임대인뿐 아니라 주임차인에 의해서도 악용되어서는 안 됩니다.”라고 말했습니다. 하우스앤그룬트 회장 카이 바르네케(Kai Warnecke) 역시 개인 임대인이 제3자에 의해 임대차 관계가 부당하게 이용되는 것을 방치해서는 안 된다고 강조했습니다.

가구 포함 임대 가산금 도입 예정

연방대법원은 가구가 포함된 전대의 경우 얼마까지 추가 요금을 받을 수 있는지에 대해서는 명확한 기준을 제시하지 않았습니다. 다만 이와 관련해 연방정부가 새로운 규정을 준비 중입니다. 연방 법무부 장관 슈테파니 후비히(Stefanie Hubig)는 2025년 12월, 가구 포함 주택 임대에 대한 새로운 규정을 발표했습니다. 이에 따르면 앞으로는 임대인과 전대인 모두 가구 포함 주택에 대해 순수 월세의 5%를 정액 가산금으로 청구할 수 있도록 규정할 계획입니다. 이 규정은 모든 가구 포함 임대에 동일하게 적용될 예정입니다.

• 작성: Yun
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