큰 폭의 인상을 앞두고 있는 독일 토지세 (Grundsteuer), 앞으로도 더 심해질 전망

최근 들어 독일 전반적으로 토지세가 상승하고 있으며, 많은 전문가들은 앞으로도 점점 더 올라 갈 것으로 내다보고 있습니다. 이번 기사에서는 이러한 현상의 원인과 토지세의 어느 부분이 구체적으로 영향을 받을 예정인지에 대한 내용을 다루고 있습니다.

지난 몇 년 동안 독일의 토지세에 관한 논의가 활발히 이루어졌습니다. 특히 2025년부터 실제로 적용될 예정인 신규 토지세 개혁에 대한 관심이 높았는데, 최근 Ernst & Young의 연구에 따르면 여러 도시와 지방 정부가 이미 부동산세를 인상하고 있으며, 이로 인해 부동산 소유자들이 더 많은 세금을 내게 될 전망이라고 발표했습니다.

최근 독일 토지세는 많은 지방에서 상승하였습니다.  영국 런던에 본사를 두고 있는 글로벌 회계법인 Ernst & Young (EY)의 연구에 따르면, 도시와 지방 정부는 ‘Hebesätze'(세율)을 조절하여 부동산세를 인상하거나 감소시킬 수가 있는데, 이번에는 특히 독일의 많은 지방 정부 (Gemeinde)가 세금을 더 많이 걷기 위해 이 부분을 인상했다는 점이 주목되고 있습니다.

EY의 전문가인 Heinrich Fleischer 는 여러 지방의 재정 악화로 인해서 어쩔 수 없이 토지세 인상 카드를 꺼냈다고 분석합니다.  “많은 지방의 재정 문제 때문에 세율을 올려야만 했다”고 Fleischer 는 설명했습니다. 실제로 지난 5년 동안, 독일의 지방 자치 단체 중 38%가 세율을 올렸으며, 2%만이 세율을 내렸습니다.

이러한 기본 부동산세율 ‘Hebesatz’의 증가는2021년에 비해 Nordrhein-Westfalen에서 가장 크게 상승하였고, Saarland와 Rheinland-Pfalz, 그리고 Hessen이 그 뒤를 이었습니다. 반면에 Thüringen과 Sachsen에서는 상승률이 상대적으로 더 적었습니다. 이로 인한 2022년의 토지세 수익은 약 14.9억 유로로 추정되며, 이 수익은 주로 공공 시설 및 인프라 구축을 위한 지방 자치체의 재정으로 사용되고 있습니다.

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독일의 토지세는 주로 재산 가치 (Einheitswert x Steuermesszahl) 및 세율 (Hebesatz)로 결정됩니다. 지금까지는 각 지방 자치단체에서 이 Hebesatz만 독립적으로 설정하여 세금의 등락을 결정해왔습니다. 그러나 2025년부터는새로운 토지세 계산 방식이 적용될 예정입니다.

신규 계산 방식은2018년 독일 연방 헌법재판소에서 이전의 토지세 평가 방법이 오래되고 불공정하다는 최종 판결을 내리면서 도입되었습니다. 특히 기존에 사용되던 평가 방식은 수십 년간 업데이트되지 않았기 때문에 부동산이 그 실제 가치보다 낮게 평가되어 왔다는 점이 가장 크게 지적되었습니다.

이에 따라 독일의 수많은 건물과 부동산의 실제가치가 다시 평가되어, 부동산 소유자들에게는 더 큰 부담이 될 수 있습니다. 물론 각 지역 자치체에서 Hebesatz를 조절함으로써 토지세 부담을 완화할 수 있겠지만 실제로 그렇게 할 지는 불확실한 상황입니다.

이로 인해 부동산을 보유하고 있는 사람들은 앞으로 2025년의 토지세 개혁이 어떤 변화와 영향을 가져올지 주목할 필요가 있습니다. 이미 많은 독일사람들과 투자자들은 이러한 토지세의 상승 추세와 2025년 세법개혁에 대해 큰 관심을 가지고 있습니다. 이러한 상황에서 독일 내의 투자 환경 및 부동산 시장의 미래가 어떻게 변화할지 면밀히 살펴보는 것이 중요하겠습니다.

• 작성: 독일삼촌
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