독일 임대료, 10년간 평균 50% 상승 – 임대료 상한제 효과 미미 지적, 원인은?

독일 대도시의 임대료가 지난 10년간 평균 50% 가까이 상승하며 서민과 중산층의 주거 부담이 심화되고 있습니다. 이에 따라 정부가 도입한 임대료 상한제(Mietpreisbremse)의 효과가 미미하다는 지적을 낳고 있습니다.

얼마나 올랐고 가장 비싼 도시는?

독일 연방 건축도시지역연구소(BBSR)는 인터넷에 올라온 40~100㎡ 임대 주택의 공고 기준 시세를 분석했습니다. 분석에 따르면, 2015년 이후 독일 14개 주요 도시의 신규 계약 시 월세는 평균 49.5% 상승했습니다. 특히 베를린은 임대료가 무려 두 배 이상(107%) 오른 것으로 나타났습니다.

2025년 기준 독일에서 가장 임대료가 비싼 도시는 뮌헨으로 제곱미터당 22유로를 기록했습니다. 베를린(18유로/㎡)과 프랑크푸르트(16유로/㎡)도 높은 임대료로 그 뒤를 이었습니다. 가장 큰 폭의 상승세를 보인 도시는 라이프치히(+67.7%)와 브레멘(+57%)이었으며, 상대적으로 상승률이 낮은 드레스덴조차 28.4%가 올랐습니다.

임대료 상한제의 한계

독일에서는 주거난이 심한 지역에서 신규 임대 계약 시 임대료가 주변 시세의 10%를 초과하지 못하도록 제한하고 있습니다. 그러나 각종 예외 조항과 사적 신고 시스템 탓에 실효성이 낮다는 지적을 낳고 있습니다. 신축·리모델링 주택이나 가구가 비치된 주택 등은 예외이며, 물가 연동 임대료(Indexmiete)도 허용돼 물가가 상승한 만큼 임대료가 인상될 수 있습니다. 또한 집주인이 임대료 상한제 위반 시 세입자가 직접 이의를 제기해야 합니다.

공급 부족이 근본 원인

임대료 상승의 근본 원인 중 하나는 심각한 공급 부족입니다. 연방통계청의 자료에 따르면, 2024년 한 해 동안 독일 전역에 건설된 신축 주택은 약 251,900채로, 전년 대비 14.4%(42,500채) 감소했습니다. 특히 다세대주택 건축은 정체 상태를 보이고 있습니다.

이에 따라 정부는 ‘건설 터보(Bau-Turbo)’ 법안을 통해 주택 건축을 가속화하겠다는 방침을 밝혔습니다. 새 법안은 지방정부가 건축 허가 절차를 간소화하고, 기존 계획에서 벗어나 신속하게 고밀도 개발이나 증축을 할 수 있도록 허용하는 내용을 담고 있습니다. 또한 임대주택은 분양주택으로 전환되지 않도록 제한 조치를 계속 이어갈 예정입니다. 해당 법안은 2030년까지 한시적으로 적용될 예정입니다.

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완만한 회복세

Tagesschau의 보도에 따르면, 2025년 들어서는 다소 긍정적인 신호도 감지됐습니다. 4월 한 달간 새로 허가된 주택 건설 및 개축 수는 전년 동기 대비 4.9% 증가한 18,500채로 집계됐습니다. 1월부터 4월까지 누적 건축 허가 건수는 73,900채로, 지난해 같은 기간보다 3.7% 증가했습니다. 그러나 현재 건설 업계는 높은 건설비용과 금리, 숙련 인력 부족 등 구조적 장애가 여전한 상황이며, 아직 정부는 주택 건설에 대한 구체적인 목표를 제시하지 않았습니다.

• 작성: Yun
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