독일에서 집을 산다면? 직접 거주 vs. 임대용 투자, 무엇이 더 유리할까 – 임대 부동산으로 시작하는 독일 부동산 투자 전략

독일에서 부동산을 구입하실 계획인가요? 그렇다면 반드시 직접 거주할 필요는 없습니다. 임대용 주택으로 시작해 세금 혜택과 임대 수익을 누린 뒤, 향후 자가 주택으로 전환하는 전략도 고려해 볼만합니다. 실제로 독일에서는 임대를 목적으로 부동산을 구매하는 것이 재정적으로 더 유리한 경우가 많습니다. 높은 세제 혜택, 감가상각 공제, 낮은 양도소득세 등 독일만의 제도 덕분에 고소득자나 자산을 다각화하려는 투자자에게 임대용 부동산은 큰 이점을 줄 수 있습니다.

1. 10년 보유하면 양도소득세 면제

독일은 임대 부동산을 10년 이상 보유한 뒤 매각할 경우, 양도차익에 대한 26%의 소득세를 전액 면제해 줍니다. 이는 임대인의 독일 내 거주 여부와 무관하게 적용됩니다. 자가 거주용 주택의 경우에는 약 2~3년 이상 실거주 후 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 어떤 목적의 부동산이던 높은 거래 비용을 회수하고 충분한 수익을 얻기 위해서는 최소 10년 이상 보유하는 것이 세제상 유리합니다.

2. 감가상각 혜택으로 세금 줄이기

독일에서 임대 부동산을 구매할 때 가장 큰 장점은 건물 가치에 대한 감가상각을 통해 세금 공제를 받을 수 있다는 것입니다. 건물 가격(토지 가치 제외)을 기준으로 매년 2~3%씩 세금에서 공제되며, 임대 소득을 포함한 다른 과세소득에도 적용이 됩니다. 따라서 임대 수익이 적거나 적자가 나더라도 감가상각 혜택으로 세금을 줄일 수 있습니다.

임대용 부동산, 초기 15년간 세금 혜택 극대화

임대용 부동산은 구입 후 약 15년간은 세금 측면에서 매우 유리합니다. 초기에는 감가상각(AfA)을 통해 매년 상당 금액을 세금에서 공제받을 수 있기 때문에 실질적인 수익보다 세금 환급 효과가 더 큽니다. 하지만 그 이후에도 수익성을 유지하거나 오히려 늘리는 전략이 있습니다. 다음과 같은 방법을 통해 임대용 부동산의 수익성을 장기적으로 유지할 수 있습니다.

• 특별 감가상각 혜택 활용:기준을 충족하는 신축 임대 부동산은 빠르게 자산가치를 감가상각할 수 있어 고소득자에게 특히 유리합니다.
• 현금 인출 모기지 재융자: 이자 비용을 높게 유지해 공제를 계속 받는 동시에 여유 자금을 다른 투자에 활용할 수 있습니다.
• 배우자에게 매도하기: 임대용 부동산을 배우자에게 매도하면 감가상각 계산이 초기화됩니다.

3. 특별 감가상각 제도 활용

일정 조건을 충족하면 특별 감가상각 제도를 통해 최대 10년간 50%까지 세금 공제를 받을 수 있습니다.

• 2023년 10월부터 2029년 9월까지 완공된 신축 임대용 주택에 대해서는 연 5%의 가속 감가상각률을 적용할 수 있습니다.
• 에너지 고효율 기준 EH40/QNG+를 충족하고 건축비 상한이 제곱미터당 5.200유로 이하인 부동산의 경우 연 5%씩 4년간 감가상각을 추가로 적용할 수 있습니다.

이런 조건을 갖춘 부동산은 특히 고소득자에게 매우 유리합니다.

---

 

4. 임대료 상한제

독일의 많은 도시에는 임대료 상한제가 적용돼 세입자로서 사는 것이 경제적으로 매우 유리할 수 있습니다. 이 경우 월세로 거주하면서 동시에 임대용 부동산에 투자하는 것이 전략이 될 수 있습니다.

5. 자금 조달 조건

많은 나라에서 임대용 투자보다 자가 구입의 금융 조건이 더 유리하지만, 독일은 두 경우 모두 금융 조건이 유사합니다. 이는 투자용 부동산이 자금 조달 면에서도 경쟁력이 있다는 뜻입니다.

누가 임대용 부동산에 적합한가요?

• 자금 여력이 적은 투자자: 자가 구입이 어려울 경우, 작은 임대용 주택에 투자해 시장에 진입할 수 있습니다.
• 고소득 투자자: 고효율 신축 주택에 대한 특별 감가상각 혜택을 최대한 활용해 실질 수익을 늘릴 수 있습니다.
• 현금성 자산이 많은 투자자: 주식시장 변동성이 부담된다면, 채권과 주식보다 임대용 부동산에 투자하는 것이 안정적인 수익과 포트폴리오 분산 효과를 제공합니다.
• 고령층 주택 구매자: 고정 수입이 제한적일 때, 임대 수익으로 자산을 운용하는 대안이 될 수 있습니다.

임대용 부동산 보유 시 임대 수입의 세금 계산 방법

마지막으로 간단한 계산을 통해서 부동산 임대 수입의 세금 계산을 해 보겠습니다.

• 임대용 아파트 구매 금액: 300.000유로
• 대출 금액: 270.000유로
• 대출 이자율: 3.3%
• 매월 대출 이자: 742,50유로
• 연간 2% 감가 삼각비: 6.000유로
• 월세 수입(Kaltmiete): 900유로

이 경우 집주인의 연간 수입은 월세 수입 10.800유로입니다. 지출은 연간 이자(8.910유로) + 2% 감가 삼각비(6.000유로) 입니다.

• 수입: 10.800유로
• 지출: 14.910유로
• 임대 아파트의 연간 수익: – 4.110유로

따라서 집주인이 임대 아파트를 보유함으로 내게 되는 세금은 없습니다. 왜냐하면 수입이 없기 때문입니다. 이러한 방식으로 세금을 절약하면서 투자용 부동산을 늘려가는 방식을 사용합니다.

• 작성: 포스트방크 피난츠베라트 실장 이용주
• ⓒ 구텐탁코리아(http://www.gutentagkorea.com), 무단전재 및 재배포 금지
• 기사에 수정이 필요한 부분이 있거나, 추가로 기사로 작성됐으면 하는 부분이 있다면 메일로 문의주세요 (문의 메일: [email protected])

---

• 포스트 방크 주택 담보 대출팀 (Post Bank – Finanzberatung Team)
• 주택 구입 컨설팅, 대출 상담, 연금 보험 및 개인 대출
• 독일 부동산 판매(집/아파트) 과정을 도와드립니다.
• 담당자: 실장 이용주 (독일 상공 회의소 IHK 공식 자격증 보유)
• 연락처: 메일 [email protected]// 전화: 0176 4594 0144
• 많은 고객분들의 리뷰를 확인하세요 ~ (리뷰 보러 가기 링크 / 포스트방크 홈페이지)