[Lea 칼럼] 세입자 퇴거를 위한 소송 외 절차의 최종 단계: 임대차계약 해지 통지

세입자가 임대료를 지불하지 않고 임대물을 점유하고 있는 경우 임대인은 가능하면 조속히 세입자가 임대료를 지불하기를, 더 나아가 궁극적으로는 불량한 세입자가 임대물을 반환하기를 원할 것입니다. 그러나 세입자가 임대물을 점유하고 있는 이상, 임대인이 물리적으로 할 수 있는 것은 많지 않습니다. 더구나 시간이 지날수록 체납 임대료가 늘어나며 상황은 더욱 나빠집니다. 이러한 경우 임대인이 소송 외 절차로 할 수 있는 마지막 대응인 임대료 체납을 이유로 한 임대차계약 해지 통지에 대해 알아보고자 합니다.

통상해지

퀸디궁(Kündigung, 계약해지)은 독일에 살면서 가장 빈번하게 듣는 단어 중 하나입니다. 핸디나 피트니스 계약부터 전기, 수도공급계약, 임대계약까지 모든 계약의 종료를 위해서는 퀸디궁이 필요하며, 각 퀸디궁에는 적절한 기간과 방식이 요구됩니다.

당연하게도 임대차계약은 임대인과 임차인 양 당사자가 모두 해지할 수 있습니다. 세입자는 통상적으로 3개월의 통지 기간을 두고 임대계약을 해지할 수 있습니다. 독일 민법 제573c조 제1문에 따라 임대계약의 통상해지의 경우 세입자가 늦어도 매월 세 번째 영업일까지 행해지면, 이는 그 3개월 후 마지막 날로 효력을 발생하기 때문입니다. 통지 기간을 계산할 때 토요일은 근무일로 간주됩니다. 거주한 기간에 따른 통지 기간의 연장은 세입자에게는 적용되지 않습니다.

그러나 임대인은 특정 조건에서만 임대 계약을 해지할 수 있으며, 또한 임대 기간에 따라 더 엄격한 통지 기간이 적용됩니다(독일 민법 제573c조 제2문).

특별 즉시 해지

통상의 임대차 계약 해지가 법률이 정한 통지 기간을 준수해야 하는 것과 달리, 예외적으로 독일 민법 제543조에 따라 임대인과 임차인은 중대한 사유가 있는 경우 임대차를 즉시, 특별 해지할 수 있습니다.

임대료 체납은 특별즉시해지의 주요 원인으로, 독일 민법 제543조 제2항 제3호에 따라 임대인은, 임차인이 2개월 연속으로 임대료의 전부를 지급하지 않았거나, 2개월 연속으로 일부만 지불하며 미납 임대료가 1개월분 이상인 경우 또는 연속적이지는 않으나 총 2개월치 임대료를 연체한 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 세입자가 보증금을 지불하지 않은 경우나, 임대인이 세입자가 지불하지 않은 공과금 청구서에 추가 청구권을 가지고 있는 경우에도 적용됩니다. 이러한 경우 임대인은 임대료 연체에 대해 경고할 필요가 없으며, 해지 기간 없이 즉시 계약을 종료할 수 있습니다.

그러나 이 경우에도 임대인이 해지하기 전에 임차인이 해당 금액을 지불한 경우에는 해지를 할 수 없으며, 만일 임차인이 상계에 의하여 자신의 채무를 면할 수 있었던 경우에 그가 해지 후 지체없이 상계의 의사표시를 한 때에는, 해지는 효력이 없게 됩니다.

임대인이 작성하게 되는 임대료 체납을 원인으로 한 경고 없는 특별즉시해지는 특별히 변호사의 도움을 받지 않고 작성하는 것이 가능합니다. Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ohne Abmahnung이라는 표제로 다양한 서식들을 인터넷에서 찾을 수 있고 이를 개별적인 상황에 맞게 변경하여 작성할 수 있습니다. 계약해지의 원인이 되는 중대한 사유는 해지 통지서에 기재되어야 하며(제569조 제4항), 안전을 기하기 위해 임대인은 해지 통지를 보내기 전에 세입자에게 경고하거나 연체된 임대료를 지불할 기한을 알려주는 것이 좋습니다.

임대차계약 해지 통지의 한계

그러나 임대인이 임대차 계약해지를 통지한다고 하더라도, 세입자의 의사에 반하여 그를 임대물로부터 강제로 퇴거시키는 것은 불가능합니다. 즉 임대인은 세입자에게 즉시 아파트에서 나갈 것을 요구할 수 있으나, 자물쇠를 바꾸거나 가구를 제거하는 것이 허용되지 않습니다.

따라서 임대인이 임대차계약 해지 통지를 하고 세입자가 해당 날짜에 집을 비워 준다면 이는 그래도 불행 중 다행이라 생각할 수 있습니다. 그러나 이러한 행운마저 내 편이 아닐 수 있습니다. 세입자가 체납된 임대료를 지불하지도 않고 임대물로부터 퇴거하지도 않을 수 있는 것입니다.

세입자가 임대하는 공간에서 퇴거하는 것은 법원이 계약해지가 유효하다고 판단한 경우에만 가능하며, 따라서 세입자가 자진퇴거하지 않는 경우, 결국 세입자 퇴거를 위한 소송절차로 명도소송을 진행할 수 밖에 없습니다.

작성: Lea

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