독일 부동산 현황 – 대도시와 중소도시의 부동산 수요 현황 및 대도시의 열악한 거주 환경

2008년 금융 위기 이후 독일의 거의 모든 부동산 가격은 상승 곡선을 이어 갔습니다. 그러나 올해 초부터 금리가 급격히 상승함에 따라 부동산 구매 수요가 줄어들면서 부동산 가격이 낮아지고 있습니다. 하지만 대도시는 아직도 높은 주택 가격을 형성하면서 많은 사람이 주변 인근 도시로 거주지를 옮기고 있는데요, 이에 따라 앞으로 예상되는 결과는 무엇이고 어떤 준비를 해야 할지에 대한 전문가들의 의견이 이어지고 있습니다.

부동산 가격 하락 중인 가운데도 대도시 집값은 여전히 높은 가격 유지

현재 10년 만기 주택담보대출의 이자율은 올해 초의 4배인 3.99%에 도달했으며 특히 이러한 높은 이자율을 거의 감당할 수 없는 중산층의 부동산 수요가 급감하고 있습니다. 이에 따라 매년 사상 최고치를 경신했던 부동산 거품이 꺼지고 있습니다. 그러나 베를린, 함부르크, 뮌헨, 프랑크푸르트와 같은 대도시의 집값은 여전히 높은 가격을 유지 중입니다. 독일 부동산 포털 Immowelt의 조사에 따르면 이전에 낮은 이자율이 유지되던 당시 부동산 수요가 폭발적으로 증가한 인기 있는 대도시의 부동산은 이제 더 이상 많은 사람이 구매할 수 없는 가격 수준에 도달했습니다.

부동산 투자자들이 새로운 투자처로 물색 중인 중, 소도시의 부동산, 수요 증가 예상

이에 따라 전과 같이 이자 부담이 없는 상태에서 부동산을 구매해 높은 수익률을 낼 수 있었던 투자자들이 더 이상 대도시 부동산 투자에 대한 매력을 느끼지 못하고 상대적으로 부동산 가격이 저렴한 주변 외곽 도시로 투자처를 옮기는 것으로 나타났습니다. 이에 대해 부동산 전문가들은 앞으로 다름슈타트, 잉골슈타트, 볼스부르크, 울름, 하이델베르크와 같은 중, 소도시의 부동산 수요가 증가할 것으로 예측하고 있습니다.

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대도시 주변 외곽 지역으로 거주지 옮기는 실거주자들, 대도시 인구수 감소와 중, 소도시 인프라 시설 부족 우려

반면에 실거주를 위해 부동산을 구매하는 많은 사람은 대도시의 높은 집값에 부담을 느끼고 인근 지역으로 이동하고 있으며 이에 따라 대도시의 인구 감소에 대한 우려가 나타나고 있습니다.

독일의 한 시장 조사 업체의 통계에 따르면 2018년에 47,000명 이상의 사람들이 독일의 대도시에서 인근 도시로 이주했으며 2021년에는 그 숫자가 더욱 증가해 약 56,600명의 사람이 대도시를 벗어났습니다. 이처럼 외곽 지역으로 이동하는 사람의 수가 점점 증가하면서 인프라 시설 부족 문제도 우려되고 있습니다. 이에 따라 전문가들은 이러한 중, 소도시들이 앞으로 어린이집, 학교의 수를 늘리고 대중교통과 에너지 공급 시설을 확충해 이에 대비해야 한다고 말했습니다.

그러나 이러한 이동으로 모든 대도시의 인구가 줄어들고 있는 것은 아닙니다. 도시 내 사망자 수와 출생 수에 따라 인구수를 유지 중인 대도시도 있으며 특히 많은 일자리가 있고 이민자의 수가 많은 베를린과 같은 도시는 많은 사람이 주변 지역으로 이동했음에도 불구하고 결과적으로 인구가 증가했습니다.

대도시 거주하는 가정의 주거 밀집도 소도시보다 3배 높아 거주 환경 열악

한편 높은 집값에도 불구하고 대도시에 거주하고 있는 독일 대가족의 30%는 가족 구성원 수에 비해 비좁은 집에 거주하고 있는 것으로 나타났습니다. 연방 통계청이 발표한 가구 과밀 비율(가구 구성원 수를 고려한 주거 공간의 밀집도를 나타내는 척도)조사에 의하면 대도시의 가구 과밀 비율은 15.5%로 4.9%인 소도시 보다 약 3배 높았으며 특히 성인 2명에 자녀가 3명 이상인 가구에서는 과밀 비율이 30.7%까지 올라가 자녀가 많을수록 과밀 비율이 높아지는 것으로 조사되었습니다.

작성: sugi

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