대혼란의 독일 부동산 시장을 바라보는 전문가들의 각기 다른 의견

지난 몇 년 동안 상승세를 꾸준히 이어 가던 독일 부동산 시장이 큰 혼란에 빠져 있습니다. 대출 금리 인상으로 주택 구매 수요자의 발길이 끊기고 있어 주택 시장이 하락세에 진입한 것으로 나타나고 있지만 주택 가격이 크게 떨어졌다는 것을 쉽게 체감하는 사람들은 그리 많지 않습니다. 왜 이러한 상황이 연출되고 있는지, 앞으로 독일 부동산 시장의 미래는 어떤 방향으로 나아갈지 전문가들의 의견을 통해 알아보았습니다.

올해 3분기 독일 부동산 시장 평균 0.3% 하락, 주요 도시 중 하노버와 에센이 -3.7%로 가장 큰 하락율 보여

독일의 부동산 전문가들이 독일의 부동산 시장이 하락세에 접어들었다는 조사 결과를 발표했습니다. 부동산 플랫폼 McMakler는 올해 3분기 독일 부동산 시장 동향을 조사한 결과 7월과 9월 사이 독일 전체 부동산 가격이 평균 0.3% 하락했으며 같은 시기 부동산 수요도 평균 9% 감소했다고 발표했습니다. 또한 AVIV 주택 시장 보고서에서도 이와 유사한 결과가 나타났습니다. AVIV의 조사에서는 하노버와 에센의 집값이 -3.7%로 가장 큰 하락율을 보였고 뮌헨 -2.4%, 함부르크 -1.7%로 집계되어 독일의 부동산 가격이 하락 추세에 있음을 보여주었습니다.

금리 인상에 따른 부동산 구매 수요 감소, 프랑크푸르트와 뮌헨과 같은 대도시의 부동산 가격 하락 클 것으로 예상

이에 대해 스위스 은행 UBS는 특히 프랑크푸르트와 뮌헨과 같은 대도시에서 부동산 시장 가격 하락의 가능성이 더 높다고 발표했습니다. 이는 독일이 지난 몇 년간 역사상 가장 낮은 모기지 대출 금리를 지속해 왔던 탓에 많은 수요자가 갑자기 오른 금리에 부동산 구매를 감당할 수 없기 때문이라고 설명했으며 이미 주요 도시에서는 이 같은 이유로 부동산 가격이 하락하고 있다고 전했습니다.

실제로 독일은 금리가 크게 올라 올해 연초에 1%의 10년 고정 금리로 대출받아 주택을 구매할 수 있었던 사람들이 현재는 평균 4%의 금리로 대출받아야 하는 상황에 있습니다. 이에 따라 주택 구매를 희망하던 이전의 잠재 수요자들이 주택 구매를 꺼리거나 계획을 미루고 있으며 은행을 찾는 사람들도 전년 대비 5분의 1수준으로 줄어들었습니다.

부동산 거래 침체에 빠진 독일, 주택 매수를 위해 중개인 찾는 사람 많아지고 매수자를 찾기 위해 전보다 더 적극적으로 거래에 뛰어드는 중개인들

이 같은 상황으로 최근 독일의 주택 시장은 거래 침체에 빠져 있습니다. 함부르크의 한 부동산 중개인은 몇 년 전만 해도 실제 매물 가격보다 더 높은 가격에 구입하겠다고 경쟁을 벌이던 매우 좋은 입지의 아파트가 현재는 한 달 동안 계약이 단 2건에 그쳤다고 말했습니다.

또한 부동산 매도자는 이제 더 이상 자신이 희망하는 가격에 집을 팔 수 없으며 매수자와 협상을 통해 팔고자 하는 가격보다 더 낮은 가격에 자기 집을 팔아야 하는 상황이라고 말했습니다. 이에 따라 한때는 집을 팔기 위해 중개인을 찾지 않았던 사람들도 최근에는 중개인에게 수수료를 주고서라도 집을 팔고 싶어 하는 사람들이 많아졌으며 부동산 중개인 또한 구매 거래를 성사하기 위해 부단히 노력하고 있습니다.

인플레이션으로 인한 건축 자재 값 인상으로 신규 주택 가격 상승, 부동산 가격 하락 크게 체감할 수 없는 이유

하지만 이처럼 대출 이자가 증가하고 수요가 줄어드는 시장 상황에서 하락세는 이어지고 있지만 주택 가격은 생각만큼 크게 떨어지지 않는 혼란스러운 상황이 벌어지고 있습니다. 이러한 현상은 인플레이션으로 인한 건설 업계의 비용 증가에 그 원인이 있습니다.

독일 경제 연구소 Ifo에 따르면 인플레이션으로 건축 자재 값이 상승하면서 주택을 건설하는 데 드는 비용이 1년 전에 비해 16.5% 더 증가했고 이 같은 이유로 주택 가격은 2020년에 비해 12.6%나 올랐다고 설명했습니다. 이에 따라 새로운 주택 건설의 허가 건수가 4개월째 감소하고 있을 뿐만 아니라 이미 허가된 건설 계획이 아예 취소되는 경우도 늘어나고 있어 신규 주택 공급이 줄어들고 부동산 가격이 예상보다 크게 하락하지 않고 있는 것으로 나타났습니다.

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현재 부동산 하락세는 일시적인 현상일 뿐 앞으로도 상승세를 이어가거나 안정적인 시장 상황이 올 것으로 예측하는 전문가들도 많아

이 때문에 미래의 부동산 시장을 하락세가 아닌 상승세 또는 예측 불가능하다는 시각으로 바라보는 전문가들도 많습니다. 독일의 한 부동산 금융 전문가는 주택 공급 부족 문제로 2022년에도 부동산 가격은 계속 오를 것으로 예측했으며 독일 부동산 협회 IVD는 현재 부동산 구매 수요와 새로운 주택 공급이 모두 줄고 있어 앞으로 부동산 시장 상황은 안정될 수 있다고 말했습니다. 이에 덧붙여 IVD는 이전 주택 구매 잠재 수요자들이 임대 주택으로 발길을 돌리고 있는 현재 상황은 앞으로 임대 주택의 더 높은 가격 인상을 불러올 것으로 예상되므로 지금 부동산을 구매하는 것이 더 현명한 선택 일수 있다고 설명했습니다.

한편 또 다른 부동산 전문가는 현재 부동산 시장은 금리 인상에 따른 가격 하락과 공급 부족에 따른 가격 상승과 같은 두 가지 요인에 의해 움직이고 있으며 이 두 요인 중 아직 어떤 것이 부동산 시장에 더 큰 영향을 줄지는 미지수라고 전했습니다.

작성: sugi

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