독일에서 내 집 장만, 새집이 나을까 헌집 리모델링이 나을까?

많은 직장인들의 가장 큰 꿈은 독일이나 한국이나 내 집 마련이 아닐까 싶습니다. 그래서인지 집을 살 땐 고려해야 할 것들도 한둘이 아닙니다. 기본적으로 내 집 마련에는 큰돈이 들어가고, 부동산 시장에서 내 집의 가치가 떨어지진 않을지, 아이가 있다면 교육적으로 좋은 위치에 있는지, 내 가족과 취향에 맞게 내부구조가 잘 계획되어 있는지 등을 시작으로 수많은 고민에 부딪힙니다. 이번 글에서는 여러 가지 고민들은 일단 뒤로 미뤄 놓고, 내 집 마련을 할 때 신축이 나을지 아니면 오래된 집을 새롭게 고쳐서 쓰는 게 나을지에 대해 금액을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.

1. 신축? 낡은 집 리모델링? 장점과 단점

내 집을 신축하거나, 건설사로부터 새로 지은 집을 분양 받는 것의 장점은 아무래도 내 취향과 가족 구성원에게 비교적 잘 맞춰진 새로운 공간을 사용한다는 것입니다. 새 건물이기때문에 당분간 수리를 할 필요가 없을 뿐 아니라, 요즘 트렌드에 맞는 디자인과 에너지 효율면에서도 훨씬 효과적입니다.

신축이 갖는 단점은 높은 비용(집 전체에 대한 건축 비용)과 위치입니다. 시장 원리에 따라 도심의 신축 집은 그 수도 적고, 비용 또한 상당합니다. 따라서 자연스레 도심 밖에 신축 집이 들어서는데 도시와 조금 떨어진 도심 외곽인지, 더 먼 시골인지와 같은 위치는 수요에 큰 영향을 주기 때문에 부동산 가치에서 큰 차이를 보일 수 있습니다.

그렇다면 낡은 집을 리모델링할 때의 장점은 무엇이 있을까요? 첫째는 이미 발달한 주변 인프라를 이용할 수 있다는 것입니다. 일단 집을 구매하면 리모델링의 비용은 단계별, 부분별로 유연하게 대응할 수 있어서 한 번에 집 전체에 대한 큰 비용을 지불하는 신축과는 비교됩니다. 이뿐만 아니라, kfW(독일재건은행)으로 부터 단열이나 창문, 난방방식 등 에너지 효율을 높이기 위한 리모델링 비용을 낮은 금리로 대출받거나 보조금을 지원받을 수 있기 때문에 재정적인 측면에서 신축보다 유리한 점이 존재합니다. (2022년 kfW 보조금 안내 바로가기)

반면 전면 리모델링(예: 구조체만 남기고 전체를 새로 계획)의 경우 훨씬 더 큰 비용이 들고, 상황에 따라 곰팡이와 습기에 더 취약할 수 있습니다. 또한 리모델링은 집의 부분(화장실, 부엌, 지붕, 창문 등 그 외)마다 각각 다른 업체와 일을 진행하기 때문에 신축처럼 건설회사 혹은 설계회사처럼 단일 업체와 일을 하는 것보다 복잡하고 까다로울 수 있습니다.

2. 신축 집, 대략적인 가격산정 해보기

신축이든 리모델링이든 구매자가 가장 궁금해하는 것은 무엇보다도 금액입니다. 그러나 건축비용에 얼마나 들지는 집을 어떻게 계획하느냐, 어떤 재료를 사용하느냐, 어느 지역에 있느 냐에 따라 천차만별이기 때문에 한마디로 설명하기에도 한계가 있는 부분이기도 합니다.

우리가 생각할 수 있는 것은 통계로 나와 있는 평균 가격을 기준으로 ‘내가 집을 짓는다면 어느 정도의 비용이 들까?’ 에 대해 대략 가늠해보는 것입니다. 연방 통계청에 따르면 2022년 기준, 독일의 평균 건축비용은 1제곱미터당 2,100유로가 들것이라고 발표하였습니다.

이 금액은 순수 건축비용으로 건축 대지 비용이나 추가 건축비용이 빠진 금액입니다. 이러한 비용까지 포함하여 600제곱미터 부지에 150제곱미터 단독주택을 지을 때 비용을 대략 산정해보면 아래와 같습니다.

– 순수건축비용 : (2,100 유로 x 150제곱미터) = 315,000유로

– 건축대지(위치와 환경에 따라 다름) : (200유로 x 600제곱미터) = 120,000유로 (여기에서는 200유로로 가정, 독일 평균대지 비용은 제곱미터 당 50~1,300유로 사이)

– 건축 대지 정비 비용(전기 및 하수 연결, 필요한 도로 건설 등) : 15,000유로

– 추가 건축비용(건축가 비용, 측량 및 에너지 인증 비용 포함) : 47,250유로 (순수건축비용의 약 15%)

– 조경 및 외부 정비 비용(정원 및 차고에 대한 비용) : 15,750유로 (순수건축비용의 약 5%)

– 가구 및 기타(부엌 및 기타 가구) : 20,000유로

– 총비용 : 533,000유로

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3. 리모델링, 대략적인 가격 산정해보기

150제곱미터의 집을 신축이 아닌 낡은 집으로 구매한 후, 이 집을 리모델링 한다면 그 비용은 얼마나 들까요? 아래는 이해를 돕기위한 대략적인 리모델링 공사비용을 나타낸 그림입니다.

만약 300,000유로에 오래됐지만, 상태가 좋은 집을 구매했다고 가정해보겠습니다. 집을 구매해보니 외벽 일부에 곰팡이가 핀다는 것을 확인했습니다. 따라서 외벽 단열이 부실한 곳에 단열공사(약 50제곱미터)와 낡은 창문 10개를 교체하고, 욕실도 오래되어 손님용 화장실과 욕실 두 곳을 고치기로 했습니다. 지붕은 전체적으로 상태가 괜찮으나 6제곱미터의 상태가 좋지 않은 지붕면이 있어 부분 수리를 생각 중입니다. 하이쭝도 최신식으로 교체할 생각입니다. 리모델링 비용은 어느 정도가 나올까요?

– 집 구매비용 : 300,000유로(가정)

– 외벽 단열 공사 : 300유로 x 50제곱미터 = 1,500유로

– 창문 교체 : 800유로 x 10개 = 8,000유로

– 욕실 리모델링 : 손님용 화장실 10,000유로 + 욕실 20,000유로 = 30,000유로

– 지붕면 수리 : 130유로 x 6 = 780유로

– 하이쭝 교체 : 20,000유로(추정치)

– 총 비용 : 360,280 유로

전문가들의 말에 따르면 리모델링 비용이 집 구매비용의 40%가 넘어가면 리모델링보다는 신축을 고려해보는 것이 더 현명한 판단이라고 조언합니다. 이 예시의 경우, 집 구매비용을 제외한 나머지 리모델링 비용은 약 6만 유로로 집 구매비용의 20% 정도의 추가 비용이 발생할 것이라고 짐작해볼 수 있습니다. 이 경우 20%의 추가 비용만 들었기 때문에 집 구매 비용 대비 적당한 리모델링 비용이 발생했다고 볼 수 있습니다.

신축 집이 나에게 맞춰진 깨끗한 집이라면, 잘 리모델링 된 주택은 옛것과 새것이 어우러진 분위기를 자아낼 수 있는 매력이 있습니다. 구매 전 본인의 재정상황과 취향을 고려해 알맞은 집을 선택하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

작성: 도이치아재
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