독일에서 경매로 집을 살수 있을까? 기본은 알고 가자.

독일의 집값이 고공행진하면서 immobillienscout24에 등에 종종 올라오는 낮은 가격의 경매 부동산에 눈길이 많이 갈거라 생각합니다. 아래 글을 통해 낮은 부동산 가격, 모두에게 공편한 기회로 부동산 상승기에 더욱 매력적인 독일 부동산 경매에 대한 전반적인 이해를 높일 수 있습니다.

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부동산 압류 경매는 무엇인가?

부동산 압류 경매는 소유자가 질병, 실업, 이혼 등의 이유로 더 이상 대출 할부 또는 특정 청구서 등을 지불할 수 없을 때 채권자(주로 은행)가 금전적 청구 대신 부동산을 처분해 채무를 상환 받고자 할 때 행해집니다. 실제 부동산이 압류되고 경매가 완료되기까지 몇 년의 긴 시간이 소요됩니다. 그동안 전문 부동산 회사는 지방 법원으로부터 보조비용을 받아 압류가 마무리되기까지 해당 건물을 유지하게 됩니다.

그러나 대부분의 경우 압류에서 경매 완료까지 부동산은 최소한의 상태로 유지되는 경우가 많아 낙찰 후엔 대대적인 수리/보수, 리모델링이 필요한 경우가 많습니다.

경매 부동산의 종류는?

주택, 아파트, 토지, 차고, 상점/사무실 등 상업건물, 콘도미니엄 등이 있습니다.

경매 부동산의 장점?

경매는 만18세 이상의 성인(외국인 포함)은 누구나 참여가 가능합니다. 직접 참여도 가능하며 전문 대리인을 통한 참여도 가능합니다. 경매 부동산을 낙찰받을 확률 또한 경매 참여자 모두 동등하게 갖고 있으며 자본금, 입찰 전략 등에 따라 낙찰자가 정해집니다.

경매 부동산의 가격은 실제 시장 가치의 2/3에서 정해질 수 있으며 보통 첫 입찰가는 시장가의 50%에서 시작합니다. 이보다 낮을 수는 없으며 최저 입찰가가 시장가의 50%에 도달하지 않을 경우 경매는 유찰됩니다. 또한 최고 입찰가가 부동산 실가치의 70%를 초과하지 않는 경우 채권자가 입찰 거부를 신청할 수 있습니다.

부동산 구매가격의 중개 수수료(3~7%) 도 없으며 정상 매매 시 발생하는 공증수수료(노타 변호사 비용 2%)도 경매 부동산의 경우 훨씬 낮게 책정이 됩니다.

경매 대상 부동산에 대한 모든 정보(부채, 결함) 등은 경매 전에 모든 이에게 투명하게 공개됩니다. 또한 낙찰받은 후에도 부동산 전문가가 무료로 제공해 주는 해당 부동산의 모든 정보를 받아 볼 수 있습니다.

경매 부동산 찾는 법

경매를 관할하는 곳은 지방 법원이며 지방법원의 공지, 혹은 지역신문광고,

인터넷 사이트(www.zvg-portal.de, Zwangsversteigerungen und Amtsgerichte in der Komfortsuche)에서 정보를 찾아볼 수 있습니다. 인터넷 사이트의 경우 우편번호, 부동산 크기 등의 항목으로 세부 필터링 기능을 통해 찾고자 하는 부동산 검색이 가능합니다. 그 외 argetra와 같은 유료 전문 서비스 업체도 있습니다.

경매 부동산 현장 방문이 가능한가?

경매 부동산은 실제로 낙찰받지 않는 한 건물의 내부를 볼 수 없습니다. 현재 소유자 혹은 임차인이 보여주기 원치 않을 수도 있고 비어 있을 수도 있습니다. 그러나 관심 가는 경매 물건이라면 경매전 부동산 전문가와 함께 직접 방문해보는 것은 보다 많은 정보를 수집하는데 도움이 되며 이웃과의 대화를 통해 추가 정보를 얻을 수도 있습니다.

경매에 필요한 비용

실제 입찰자로서 경매에 참여하기 위해선 경매 공시에 나온 가격의 10%를 지방법원에 기탁합니다. 현금 기탁은 가능하지 않고 보통 경매 8일 전 송금하는 방식을 택합니다.

경매에 참여 후 가장 높은 가격으로 입찰해 낙찰을 받았다면 사전 송금액을 제외한 나머지 금액을 4~6주 안에 송금해야 합니다. 전체 금액을 송금할 때까지 입찰가 이자 4%도 추가로 발생합니다. 부동산 가격 외 법원 수수료, 토지 등록부 등록비용, 부동산 양도세 등이 발행하며 최종 입찰 가격의 3.5~6.5%를 관할 세무서에 지불합니다.

경매 부동산의 위험성

경매 대상에 대한 모든 공개는 투명하게 공개되어 있으나 경매 후 낙찰받은 부동산에 대한 전적인 책임은 낙찰자에게 있으며 아무것도 보장되지 않습니다.

부동산이 비어 있다면 즉시 수리, 보수 등이 필요할 수 있습니다. 그 외 이전 소유자가 퇴거를 거부하는 경우가 있을 수 있으며 이는 또 다른 법적 분쟁의 시작이 될 수 있습니다. 또한 현재 임차인이 이사 나갈 때까지 기다려야 합니다.

작성: 무쏘뿔맘

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