상승하는 에너지 요금으로 인해 실내 온도를 낮추겠다는 임대인, 임차인의 권리는?

독일에서는 임대 주택의 난방이 제대로 작동하지 않거나 실내 온도가 일정 온도에 도달하지 않는 상황에 대해 임차인이 임대료 감면 권리를 행사할 수 있습니다. 난방과 관련한 임대인과 임차인의 의무는 무엇이고 난방 문제에 있어서 우위에 있던 임대인에게 임대료 인하라는 정당한 요구를 할 수 있는 사례에는 어떤 것이 있는지 독일 임대차 보호법에 따라 알아보았습니다.

난방을 위한 임대인과 임차인의 의무

라이프치히에서 활동하는 임대차법 전문 변호사 Henry Bach에 따르면 임대인은 임차인을 받기 전 난방 시설과 관련된 여러 가지 의무를 이행해야 합니다. 가장 먼저 난방 시설의 정상적인 작동을 확인해야 하며 임차인이 난방으로 인한 불편함이 없도록 올바른 난방시설을 갖추고 있어야 합니다. 이런 과정 중 임대인은 임대 기간동안 난방 유형을 중앙난방, 지역난방, 개별 난방 등으로 전환해야 하는 일도 생깁니다.

다만, 그 결과 세입자에게 난방비에 대한 추가 비용이 발생할 것이 예상되면 난방비법 (§ 7 Para. 2 HeizKV)에 따라 난방 전환에 대한 세입자의 동의를 구해야 합니다. 임차인 또한 일방적으로 난방 유형을 임대인의 동의 없이 변경할 수 없습니다.

임대인의 난방 관리 의무 중 다른 하나는 일정 온도를 유지해야 한다는 것입니다. 임대차법에 따르면 임대인은 실내 온도가 최소 21도에서 22도 사이가 될 수 있도록 유지해야 하며 이 범위의 온도 유지가 불가능하다면 임차인은 임대료 인하를 요구할 수 있습니다. 한편 임차인은 난방을 꼭 해야 하는 의무는 없지만, 그로 인한 습기 또는 곰팡이로 건물에 피해가 발생하지 않도록 해야 합니다.

정해진 난방기간 동안 유지해야 하는 실내 온도 기준

티온라인은 임차인 보호 협회(Tenants’ Protection Association)의 이사인 Claus O. Deese와의 인터뷰를 통해서 법적으로 규제되는 난방 기간은 없다고 보도하였습니다. 임대 계약서에 난방 기간에 대한 규정이 포함되어 있지 않은 경우 임대인은 일반적으로 10월 1일부터 4월 30일까지를 난방 기간으로 정하고 건물의 유형별로 정해진 실내 온도를 보장해야 합니다.

이 기간에 일반 주택의 거실과 욕실은 각각 오전 6시부터 오후 11시까지 최소 20도 와 21도의 실내 온도를 유지해야 하며 오후 11시부터 오전 6시까지는 두 곳 모두 18도의 온도를 유지해야 합니다. 사무실 용도로 사용되는 일반 건물의 적정 실내 온도는 20도이며 이는 술집 또는 카페와 같은 상점에도 똑같이 적용됩니다.

한편 임대차법에 의하면 난방의 의무는 겨울에만 국한되지 않습니다. 임대인은 여름철 실내 온도가 3일 동안 16도 이하로 내려가면 난방을 제공해야 할 의무가 있습니다.

임차인의 임대료 감면이 요구되는 적정 실내 온도 미달과 임대료 인하가 필수가 아닌 문제들

적정 온도에 도달하지 않을 경우 임대료 감면이 요구되기도 하지만 난방 시설의 결함으로 난방 시스템을 제대로 이용할 수 없다면 그것 역시 임대료 감면 대상이 됩니다. 10월 1일부터 4월 30일까지의 난방 기간 동안 난방이 작동되지 않는 경우 임차인은 최소 75%의 임대료 인하를 요구할 수 있고 술집의 경우 겨울철 실내 온도가 20도 미만이면 최소 36%의 임대료를 감면할 수 있습니다.

또한 임대인은 임차인에게 24시간 온수 공급을 해주어야 하며 온수 온도가 40도에서 60도 사이를 유지할 수 있도록 해야 합니다. 하지만 온수가 적정 시간 내에 도달하지 않는다면 난방 시설에 결함이 있는 것으로 판단되어 5%의 임대료를 내릴 수 있습니다. 난방 시스템 가동으로 인해 발생하는 소음 문제도 임대료 인하의 원인이 됩니다. 밤중에 침실이나 거실에서 소음이 지속적해서 발생한다면 총임대료의 25%를 감면할 수 있습니다.

한편 현재 난방 시스템의 에너지효율은 낮지만, 기능상에 문제가 없는 경우, 임대인은 최신 난방 시스템으로 교체할 의무는 없으며 임차인은 이에 대해 임대료 인하를 주장할 권리가 없습니다. 그러나 난방 시스템의 결함 때문에 비정상적으로 높은 난방 비용이 발생했다면 임대인은 금전적으로 무리가 되지 않는 범위 내에서 새로운 난방 시스템으로 교체할 필요가 있습니다.

이 외에도 주택이 원래 가지고 있던 구조상의 문제로 인한 난방 문제는 임대료 인하 대상에 포함되지 않습니다. 지붕에 큰 창문이 있는 다락 층을 가지고 있는 주택의 경우 구조상 열 손실이 있을 수밖에 없으며 이에 따라 임대인이 단열재를 제공하거나 임대료를 삭감해 줘야 할 필요는 없습니다.

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이렇게 임대인의 난방에 대한 의무가 있음에도 불구하고 난방으로 인해 임차인이 손해를 본다면 임차인은 그 피해 사항을 자세히 기록하는 것이 좋습니다. 예를 들어 난방 장치 결함으로 인해 오랫동안 실내 온도가 기준온도에 도달하지 못했다면 문제가 생긴 날짜와 시간 및 실측 온도를 문서화해야 합니다. 이런 설명은 혹시 있을 수도 있는 법적 분쟁에서 난방 결함의 원인이 자신의 책임이 아니라는 것을 입증합니다.

야간 실내온도를 17도에 맞추겠다고 발표한 Vonovia

타게스샤우의 보도에 따르면 독일의 부동산 그룹 Vonovia는 밤 11시부터 아침 6시까지 실내 온도를 17도로 낮추는 방안을 발표했습니다. 이 정책으로 인해서 독일 내 약 25만개의 아파트가 영향을 받을 예정입니다. 임차인 보호자 협회는 밤 시간을 포함한 24시간 최소 20도를 유지해야 한다고 강하게 항의하고 있습니다.

작성: sugi

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