독일 각지에서 폭등하는 재산세… 일부는 기존보다 15배 부담, 단독주택·빈 땅 소유자 직격탄

독일 정부의 재산세(Grundsteuer) 개편은 공정성과 헌법적 합리성을 목표로 추진됐지만, 실제로는 많은 부동산 소유자와 세입자에게 부담을 안겨주고 있습니다. 최근 세무 소프트웨어 업체 WISO Steuer가 4만 6천 건 이상의 사례를 분석한 결과, 응답자의 3분의 2가 앞으로 재산세를 더 많이 납부하게 될 것이라고 밝혔습니다. 일부 지역에선 기존보다 몇 배에 달하는 증가율이 나타나기도 했습니다.

재산세 개편의 배경

이번 개편은 2018년 독일 연방헌법재판소가 기존 과세 기준이었던 단일 가치 제도가 현실을 반영하지 못하며 헌법에 위배된다고 판결한 데서 비롯됐습니다. 이후 개편을 통해 보다 시장가치에 근접한 현대적인 과세 기준이 도입됐고, 그 결과 올해부터 새로운 과세 체계가 본격 적용되기 시작했습니다. 그러나 이 개편은 지역과 부동산 유형에 따라 세금 부담의 변화 폭이 크게 엇갈리는 결과를 낳고 있습니다.

가장 큰 인상 폭은 베를린, 바덴뷔르템베르크, 브란덴부르크

WISO Steuer의 분석 결과, 재산세가 가장 크게 오른 연방 주는 베를린(+116.8%), 바덴뷔르템베르크(+107.4%), 브란덴부르크(+104.1%)입니다. 특히 함부르크의 미개발지 경우, 평균 1,500%에 달하는 인상률이 확인됐으나 다만 이는 표본 수가 적어 일반화하긴 어렵습니다. 전체적으로 거의 모든 주에서 평균 세금이 상승했으며, 증가 폭이 상대적으로 적은 슐레스비히-홀슈타인과 자를란트조차 55% 내외의 상승률을 보였습니다. 전반적으로 납세자의 대다수가 더 많은 금액을 부담하게 된다는 점은 명확합니다.

단독주택과 건축용 토지가 특히 영향 커

세금 인상으로 인한 부담은 주로 단독주택과 미개발 토지 소유자에게 집중됐습니다. 단독주택 소유자는 대부분의 주에서 손해를 보았으며, 브레멘과 니더작센주만이 예외로 나타났습니다. 주차장 부지, 농지·임야 역시 부담이 증가한 항목으로 분류됐습니다. 반면, 개인소유주택(Eigentumswohnung)은 상대적으로 부담이 적었습니다. 예를 들어 바덴뷔르템베르크에서는 주택 소유자가 평균적으로 10.6%의 세금이 줄어든 것으로 조사됐습니다. 그러나 이는 전국적으로는 드문 예외입니다. 한편, 부동산 소유주 협회 Haus & Grund의 2024년 재산세 순위에 따르면, 독일 100대 도시 기준으로 일반적인 단독주택의 연간 재산세는 평균 499유로이며, 이는 분기별로 납부되고 세입자에게 전가될 수도 있습니다.

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지역별 차이의 핵심: 평가모델의 차이

t-online의 보도에 따르면, 이번 세금 부담 증가의 핵심 요인은 각 주가 선택한 재산세 평가 모델에 있습니다. 바이에른은 면적 기준의 모델을 채택해 부동산 가치나 위치에 큰 영향을 받지 않지만, 대부분의 다른 주는 부동산 가치 및 입지 기반 모델을 채택했습니다. 특히 연방정부 모델(예: 베를린, 노르트라인베스트팔렌, 브란덴부르크)과 함부르크의 주거지 기반 모델은 토지 가격, 건물 가치, 미시 입지까지 반영하기 때문에 수요가 높은 지역에 거주하는 경우 세금 부담이 크게 늘어납니다.

예를 들어 베를린의 단독주택 소유자는 평균적으로 135.8%의 세금 인상 폭을 겪고 있으며, 반대로 바이에른의 면적 모델을 적용한 지역에서는 같은 유형의 주택이 평균 69.4%만 인상되었습니다. 개인소유주택의 경우, 바이에른에서는 인상률이 1.5%에 불과합니다.

절반 가까운 납세자 “개편은 불공정”

이번 개편을 둘러싼 불만도 적지 않습니다. 응답자의 47.8%는 개편이 불공정하다고 평가했으며, 찬성 의견은 25% 수준에 그쳤습니다. 나머지는 판단을 유보했습니다. WISO Steuer 대표 페터 슈미츠(Peter Schmitz)는 “이번 개편은 단순한 조정이 아니라 실질적인 세금 재분배에 가깝다”고 지적했습니다.

• 작성: Yun
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