회복 국면에 접어든 독일 부동산 시장 – 매매가 반등, 임대료도 급등, 지금 할 수 있는 것은?

2022년 중반 높은 금리의 영향으로 침체됐던 독일 부동산 시장이 최근 회복 조짐을 보이고 있습니다. 대도시를 중심으로 매매가가 다시 상승하고, 거래량도 눈에 띄게 늘어나면서 매수자들은 지금이 진입 시점이라는 기대감을 보이고 있습니다. 그러나 임대료도 계속해서 상승하면서 가구의 주거 부담은 갈수록 심화되고 있습니다.

대도시 중심으로 매매가 상승

킬 세계경제연구소(IfW)의 독일 부동산 지수(GREIX)에 따르면, 2025년 1분기 독일의 개인 소유 주택 매매가는 전년 동기 대비 크게 상승했습니다. 연구소는 “2022년 중반 이후 가장 높은 가격 상승률을 기록했다”고 설명했습니다.

• 소유형 아파트: 전년 대비 3.2% 상승
• 단독주택: 전년 대비 4.7% 상승
• 다세대주택: 전년 대비 8.7% 상승

특히 주요 대도시를 중심으로 상승세가 뚜렷합니다. 쾰른(3.4%), 슈투트가르트(2.1%), 베를린(1.7%)에서 상승 폭이 두드러졌으며, 뒤셀도르프(1.3%), 프랑크푸르트(0.7%), 라이프치히(0.6%)에서는 비교적 완만했습니다. 대도시 외 지역에서도 전반적으로 상승세를 보였으며, 특히 카를스루에(3.8%)와 뒤스부르크(3.2%)에서 상승 폭이 컸습니다. 반면, 드레스덴에서는 소폭 하락이 나타났습니다.

부동산 매매 거래량도 증가

이에 따라 매수 희망자들은 지금이 가격의 저점이라 판단하고 시장에 진입하고 있습니다. Tagesschau의 보도에 따르면, 실제로 부동산 시장은 회복세를 보이고 있으며, 거래 건수는 전년 동기 대비 약 30% 증가했습니다. 비록 최근 가격이 다시 오르고 있긴 하지만, 현재 주택 가격은 여전히 2022년 중반의 최고점보다 약 10% 낮은 수준입니다. IfW 부동산 시장 전문가 요나스 즈드르잘렉(Jonas Zdrzalek)는 “지금의 시장 상황은 매수자들에게 시장 진입 기회처럼 느껴질 수 있습니다”고 설명했습니다.

높은 대출금리

다만, 주택담보대출 금리가 크게 오르면서 부동산 시장에 부담이 가중되고 있습니다. FMH-Finanzberatung의 발표에 따르면, 현재 10년 만기 고정금리 대출의 평균 금리는 약 3.6%로, 6개월 전의 3.3%보다 상승했습니다. 이는 국방 및 인프라 투자로 인한 연방정부의 막대한 부채가 예상되면서 따라 자본시장 금리가 상승한 데 따른 것입니다. 수억 원대의 대출이 일반적인 주택 구매자들에게 이번 금리 인상은 실질적인 비용 부담 증가로 이어질 수 있으며, 전문가들은 부동산 시장이 중대한 시험대에 올랐다고 평가하고 있습니다.

소득 증가율을 넘어서는 임대료 상승률

매매 시장이 점차 회복세를 보이는 한편, 임대 시장에서는 임대료 상승이 소득 증가율을 크게 앞질러 가계에 부담이 되고 있습니다. 부동산 포털 immoverkauf24와 DataPulse Research의 분석에 따르면, 지난 8년간 대도시의 임대료는 최대 78%까지 오른 것으로 나타났습니다. 특히 베를린과 뮌헨에서 임대료 상승폭이 가장 두드러집니다. 반면, 같은 기간 동안 평균 소득 증가율은 이보다 훨씬 낮아, 저소득 가구의 경우 소득의 최대 44%를 임대료로 지출하는 상황에 이르렀습니다. 이는 일반적으로 권장되는 주거비 비중인 약 33%를 크게 초과하는 수치입니다.

신축 아파트, 수요는 많지만 높은 가격

신축 주택의 공급이 임대료 안정에 도움이 될 수 있지만, 현실은 그렇지 않습니다. 최근 몇 년간 신축 공급이 줄어든 데다 그 가격은 기존 주택보다 훨씬 높아 일반 가구에는 부담이 됩니다. 예를 들어, 라이프치히에서는 2022년 이후 신축된 주택의 평균 임대료는 기존 대비 45% 높았고, 뮌헨에서는 19% 높은 것으로 나타났습니다. 매매가도 마찬가지로 신축은 기존 주택보다 프랑크푸르트에서 18%, 라이프치히에서는 무려 54% 더 비쌌습니다. 이는 높은 건설 비용과 더불어 엄격한 규제로 인한 인허가 지연, 그리고 지속적인 수요 증가 등의 여러 요인에 기인합니다.

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건축 허가 감소, 공급 부족 심화

공급 부족 문제는 더욱 악화되고 있습니다. 독일 전역에서 신규 주택 건축 허가 건수가 지속적으로 감소하고 있으며, 이는 향후 시장의 구조적 문제로 이어질 수 있습니다. 2025년 1월에는 허가 건수가 일시적으로 6.9% 증가했으나, 연간 기준으로는 전년 대비 45% 감소할 것으로 예상됩니다. 이는 높은 금리와 자재비 인상, 토지 부족, 개발업자의 투자 위축 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.

정부 개입 시급

이러한 문제를 해결하기 위해서 전문가들은 정부의 적극적인 정책 개입이 필요하다고 말합니다. 현재 독일 연방정부는 국방과 인프라에 투입할 5,000억 유로 규모의 특별예산을 승인한 상태입니다. 전문가들은 이 자금의 일부를 주택 공급을 늘리는 방안에 사용할 것을 제안하고 있습니다.

공격적인 주택 구매 시도가 중요

포스트방크에서 주택 구매 대출 담당가로 일하고 있는 이용주 실장에 따르면 이런 때일 수록 공격적인 주택 구매 시도가 필요하다고 강조합니다. 이용주 실장은 적극적인 커뮤니케이션을 통해서 집값 할인을 유도할 수 있다고 말했습니다.

“대출 이자율이 내리기를 기다렸던 판매자들도 더 이상 기다릴 수 없어서 주택 판매를 최대한 빨리 하고 싶어하고 있습니다. 이럴 때 일수록 적극적으로 집주인과 커뮤니케이션 하면서 집값을 흥정하면서 집 구매를 시도하면, 최근 상승한 이자만큼 집 값을 할인 받을 수 있습니다. 즉 지난 4주간 이자율이 0.3% 올랐다면, 향후 10년간 이자율 0.3%를 더 내야하는 금액만큼 집값을 할인받으면 됩니다. ” 

• 작성: Yun
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