독일에서 아파트 및 주택 공사 지연으로 입주가 늦어졌을 때 손해 보상 받을 수 있는 방법 및 보상 항목

건축물의 공사 지연은 원자재 가격의 상승, 건설업 대출 이자 상승, 인력 부족 등 여러 이유로 발생할 수 있습니다. 그렇지만 새 보금자리로 이사할 날만 기다린 계약자들은 하루, 이틀 늘어나는 공사 기간에 계획에 차질이 생기고 이에 따라 금전적 손해를 보기도 합니다. 이처럼 공사 지연으로 발생한 손해는 해당 시공사에서 보상하게 되는데요, 공사 지연으로 시공사가 보상해 주는 항목에는 무엇이 있으며 보상을 받기 위해서는 어떠한 조건이 충족되어야 하는지 알아보았습니다.  

건축 계약서에 있는 완공일 확인

새로 지어지는 주택이나 아파트를 계약할 때 작성하는 건축 계약서(Bauvertrag)에는 해당 건물의 완공일이 명시되어 있습니다. 그런데 예정된 날짜에 공사가 완료되지 않는다면 계약자는 시공사에 공사 지연으로 인한 손해 배상을 청구할 수 있습니다. 계약서에 완공일이 정확히 명시되어 있고 예정 공사 완료일보다 몇 개월 이상 지연될 경우 보상이 시작된다는 내용이 계약서에 명시되어 있습니다.

이 기간을 넘기게 되면 시공사의 업무 불이행이 인정되며, 만약 공사가 중단된 상태라면  구매 계약자는 독일 민법 § 271 BGB에 따라 시공사에 즉시 공사 시작을 요청할 수 있으며 공사가 이루어지는 동안 정확한 공사 완료 기간을 재설정해야 합니다.

손해 배상할 수 있는 항목

보상은 공사 지연으로 피해가 발생한 시점부터 3년 이내에 이루어져야 하며 특정 상황에서는 계약을 아예 취소할 수도 있습니다. 보상을 요구할 수 있는 비용 항목은 다음과 같습니다.

• 임시 거주지(숙소) 비용: 공사 지연으로 예정된 입주 날짜에 입주하지 못하여 임시 숙소에서 지내야 하는 경우 이에 대한 임대료 및 부동산 중개 수수료를 보상받을 수 있습니다. 그러나 임시 숙소가 원래 입주하려던 아파트에 비해 너무 고가에 해당하는 경우에는 비용을 청구할 수 없습니다. 다만 대체 아파트를 구할 수 없다면 호텔을 이용할 수 있습니다.
• 이사비용: 임시 거주지로 이사해야 하는 비용 또는 호텔 이용 시 이삿짐 보관 비용을 보상받을 수 있습니다.
• 교통비: 건물이 제때 완공되지 않아 발생하는 이동 비용, 즉 직장, 학교, 어린이집 등에 이동하는 교통비를 시공사에 청구할 수 있습니다.
• 부동산 대출 이자 비용: 이미 받은 부동산 대출로 은행에 지급해야 하는 이자 비용을 시공사로부터 보상받을 수 있습니다.
• 공사 지연에 대한 소송 비용: 건설사와 보상 합의가 제대로 이루어지지 않을 경우 소송을 제기할 수 있으며 이에 따라 발생하는 변호사 선임 비용 및 법적 절차에 드는 비용 보상을 요구할 수 있습니다.
• 해당 아파트를 임대할 계획이었으나 공사 지연으로 발생한 임대 소득 손실에 대한 손해 배상 청구도 가능합니다.

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공사 지연 책임이 시공사에 있지 않은 경우

공사 지연의 원인이 시공사에 있는 것이 아니라 다른 거래처나 공급업체에 있다면 계약자는 시공사에 손해 배상을 요구할 수 없습니다. 예를 들어 건설자재 공급업체로부터 자재 배송이 늦어져 공사가 지연되는 것은 건설사가 책임지지 않습니다. 그러나 시공사의 건축 자재 발주 실수 및 시공사가 고용한 하청업체 직원들의 과실로 공사가 지연된 것은 하청업체가 아닌 시공사에 책임이 있습니다.

독일 건축법 전문 변호사 Stefan Heiden은 시공사가 시공사의 책임이 아님을 입증하려면 현재 건축 현황과 앞으로의 완공 계획에 대한 현장 상황 보고를 통해 공사 지연에 대한 책임이 없음을 확인시켜야 한다고 전했습니다. 만약 시공사가 공사 지연에 책임이 없다는 것을 입증하지 못하면 시공사는 계약자가 요구하는 손해배상을 보상해야 합니다.

소송을 통한 손해 배상 청구 가능

법률 자문 회사 advocado는 공사 지연에 대한 보상 청구를 요구할 때 시공사와 원만한 합의가 이루어지지 않는다면 건설 및 건축 법률 전문 변호사의 조언을 구하여 문제를 해결할 수 있다고 말했습니다. 변호사는 공사 지연에 대한 시공사의 책임을 입증할 수 있는 증거를 마련하고 시공사가 보상해야 하는 모든 비용을 계약자 대신 요청할 수 있습니다.

• 작성: sugi
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