독일에서 부동산 경매 참여하기- 부동산 경매 방법 및 경매 시 주의해야 할 사항

부동산 경매는 시중 가격보다 주택을 훨씬 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 경매로 나온 부동산은 일반적으로 가압류, 근저당 등으로 복잡한 권리를 가지고 있기 때문에 경매에 앞서 꼼꼼히 확인해야 할 사항이 많습니다. 이번 시간에는 안전한 부동산 경매를 위한 팁을 알려드립니다.

부동산 경매란

은행 대출과 같은 빚이 있는 채무자가 그 빚을 갚을 수 없는 경우 채권자(은행)는 이를 이유로 법원에 부동산 경매를 신청하여 그 수익금으로 채권자의 채권을 충당할 수 있습니다. 흔히 이를 부동산 압류 경매(Zwangsversteigerung von Immobilien)라고 칭합니다. 또한 이혼이나 상속으로 재산 분할 합의가 이루어지지 않는 경우에도 부동산 압류 경매로 넘겨져 재산 분할을 할 수 있는데 이를 분할 경매(Teilungsversteigerung)라고 합니다.

부동산 경매 일정 찾을 수 있는 곳

부동산 압류 경매는 지방 법원에서 진행됩니다. 경매 날짜는 최소 6주 전에 발표되며 관보나 법원 공고, 신문을 통해 게재됩니다. 경매 일정을 알 수 있는 무료 및 유로 온라인 사이트도 있으며 다음과 같습니다.

<무료 사이트>

zvg-portal.de

zvg.com

Auctionpool.de

hanmark.de

forciblesauctions-brd.de

<유료 사이트>

forcedauction.de

argetra.de

부동산 경매 참여 전에 확인해야 할 사항

경매로 부동산을 매수하는 경우 이후 이에 대한 손해나 피해가 발생하는 것에 어떤 누구도 책임지지 않으며 보상받을 수도 없고 매수를 취소할 수도 없습니다. 이에 따라 독일 부동산 정보 포털 Wohnglück은 부동산 경매에 구매자로 참여할 때 다음과 같은 사항을 빠짐없이 확인해야 한다고 조언합니다.

부동산 살펴보기

경매에 나온 부동산의 내부와 외부 등 건물의 보존 상태를 직접 봐야 합니다. 그러나 집 내부를 둘러보는 것은 현재 거주자가 거부할 경우 불가능할 수도 있으므로 가능하면 부동산 또는 건축 전문가와 동행하여 건물 외부의 결함 등을 확인하여 집 상태를 가늠하는 것이 좋습니다.

이웃 주민과 대화하기

이웃 주민들은 해당 부동산의 상태나 하자 및 결함에 대해 잘 알고 있을 확률이 높습니다. 또한 홍수와 같이 해당 지역에 자주 발생하는 피해가 있는지, 주변에 다른 건설 호재가 있는지도 주민과의 대화를 통해 알 수 있습니다.

건축 검사 당국(Bauaufsichtsamt)에 연락하기

해당 부동산의 건축적 결함이나 보수해야 할 사항이 있는지, 그 비용은 얼마인지 알아볼 수 있습니다.

토지 등록부(Grundbuch) 보기

토지 등록부는 주로 법원의 경매 문서에 함께 첨부되어 있으며 해당 부동산의 기존 소유권 관계 및 얼마의 저당이 잡혀 있는지 등이 기록되어 있습니다.

시장 가치보고서(Verkehrswert)

부동산의 실제 가치를 판단할 수 있는 자료입니다. 시장 가치보고서가 최신으로 개정되는 데는 최대 2년 가까이 걸리기 때문에 시장가치보고서가 언제 마지막으로 업데이트 되었는지도 확인해야 합니다. 따라서 무료 온라인 부동산 평가를 통해 현재 결정되어 있는 시장 가치를 함께 비교하는 것이 좋습니다.

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경매 진행 순서

경매가 시작되는 법원에서 법무관이 해당 부동산의 시장 가치, 토지 등록부에 따른 모든 정보를 명시하고 경매 조건을 설명합니다. 그 다음 최저 입찰가를 결정하고 입찰이 진행됩니다.

입찰 시간

입찰에 참여하는 사람은 반드시 법적인 성인 연령이어야 하며 신분증을 소지해야 합니다. 또한 해당 부동산 시장 가치의 10%를 수표로 예치해야 합니다. 입찰 시간은 최소 30분이 걸리며 마지막 입찰이 완료되면 경매가 종료됩니다.

입찰가 협상

최고 입찰가가 해당 부동산 시장 가치의 최소 50%에 도달해야 합니다. 그렇지 않으면 계약이 성사되지 않습니다. 또한 최고 입찰가가 시장 가치의 70% 미만이면 모든 채권자가 입찰 수락을 거부할 수 있습니다. 이 두 가지 조건에 따라 입찰이 거부되면 두 번째 경매 일정이 잡히고 계약이 성사되면 최고 입찰자는 해당 부동산의 소유자가 됩니다. 한편 낙찰자가 낙찰 금액 전액을 즉시 법원 금고로 이체하지 않으면 배당일까지 4%의 이자를 지불해야 합니다.

부동산 경매 시 추가로 드는 비용

경매를 통해 부동산을 매수할 때는 중개 수수료나 공증 수수료가 없습니다. 그러나 약간의 법원 수수료는 부과되며 이는 최고 입찰가가 얼마나 높은지에 따라 달라집니다. 일반 부동산 매수 시 공증 수수료는 구매 가격의 약 1%로 계산되는 데 법원 수수료는 이보다 약간 낮은 수준입니다. 또한 다른 부동산 구입과 마찬가지로 등기 비용과 3.5~6.5%의 부동산 양도세를 납부해야 합니다.

• 작성: sugi
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