독일 부동산 시장, 3년 하락 끝 반등 신호 – 중소·대도시 중심 집값 상승

최근 몇 년간 하락세를 보이던 독일 부동산 시장이 다시 상승세로 돌아섰습니다. 금리 환경에 대한 적응과 공급 부족이 맞물리면서 특히 중소도시와 대도시를 중심으로 가격 반등이 나타나고 있습니다.

3년 하락 끝, 2025년 집값 소폭 상승

2026 포스트방크 주거 아틀라스(Postbank Wohnatlas 2026)에 따르면, 2025년 독일 기존 아파트 가격은 물가를 반영한 실질 기준으로 평균 0.6% 상승했습니다. 2024년에는 전년 대비 2.8% 낮았고, 2023년에는 무려 10.1%나 낮았던 최근 3년간 하락세 이후 처음 나타난 반등입니다. 전문가들은 이를 부동산 시장의 추세 전환으로 평가하고 있습니다.

중소·대도시 중심 상승

가격 상승은 특히 중소도시와 대도시에서 두드러졌습니다.

• 중소도시(10만 명 이하): +1.2%
• 대도시(10만 명 이상): +0.8%
• 농촌 지역: +0.5%
• 독일 7개 대도시: +0.2%

전문가들은 잠재 구매자들이 새로운 금리 환경에 적응했고, 동시에 건설 감소에 따른 공급 부족이 맞물리며 주택 가격이 다시 상승하고 있다고 분석했습니다.

지역별 격차

특정 지역에서는 매우 큰 상승폭이 나타났습니다. 주요 도시들 중에서는 포츠담의 주택 가격은 평균 14.3% 상승하여 제곱미터당 5,897유로에 달했습니다. 중소도시 중에서는 라인란트팔츠 주에 위치한 피르마젠스(Pirmasens)의 주택 가격이 11.4% 상승했습니다. 그러나 제곱미터당 평균 1,482유로로 여전히 저렴한 수준입니다. 반면, 일부 대도시는 하락세를 보였습니다. 베를린과 슈투트가르트에서는 전년 대비 실질 가격이 각각 -1.24%, -1.37% 하락했습니다.

독일 7대 도시 가격

독일 주요 7대 도시는 여전히 높은 가격 수준을 유지했습니다. 가격과 변동률은 다음과 같습니다.

도시	㎡당 가격(유로)	가격 변동률(실질)
함부르크	6,394	+1.05%
뮌헨	9,070	+1.00%
뒤셀도르프	5,164	+0.93%
쾰른	5,029	+0.82%
프랑크푸르트	6,293	-0.04%
베를린	5,796	-1.24%
슈투트가르트	4,737	-1.37%

특히 뮌헨과 함부르크는 상승세를 유지하며 고가 시장을 이어갔습니다.

연방주별 흐름도 엇갈려

주 단위로도 큰 차이가 나타났습니다.

상승 지역

• 작센: +5.2%
• 라인란트팔츠: +3.0%
• 브레멘: +2.9%
• 브란덴부르크: +2.4%

하락 지역

• 튀링겐: -5.2%
• 작센안할트, 베를린, 바덴뷔르템베르크, 슐레스비히홀슈타인도 평균 실질 가격 하락

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휴양지 시장은 하락세 지속

알프스 및 북·발트해 휴양지에서는 매매 가격이 높은 수준을 유지했지만, 가격 하락세가 이어졌습니다. 평균적으로 실질 가격은 -1.1% 하락했으며, 가르미슈파르텐키르헨은 -3.1%, 질트를 포함한 인기 휴양 섬이 있는 노르트프리슬란트는 -7.4%, 니더작센주의 아우리히는 -8.6% 하락했습니다.

독일에서 가장 비싼 지역 TOP 10

2025년 기준 가장 비싼 지역은 다음과 같습니다.

순위	지역	㎡당 가격(유로)	변동률
1	뮌헨	9.070	+1,0%
2	노르트프리슬란트(Nordfriesland)	7.886	-7,4%
3	미스바흐(Miesbach)	7.689	-3,9%
4	뮌헨 인근	6.865	+0,1%
5	슈타른베르크(Starnberg)	6.681	-1,4%
6	함부르크	6.394	+1,0%
7	프랑크푸르트	6.293	-0,04%
8	가르미슈(Garmisch-Partenkirchen)	6.073	-3,1%
9	포츠담	5.897	+14,3%
10	아우리히(Aurich)	5.818	-8,6%

가장 저렴한 지역

중부 및 동부 지역에서는 여전히 매우 저렴한 주택을 찾을 수 있습니다. 가장 저렴한 지역은 작센주의 포크틀란트(Vogtlandkreis)로 제곱미터당 약 900유로에 불과했습니다. 튀링겐주의 그라이츠(Greiz) 역시 약 944유로로 저렴한 가격대를 유지했습니다.

• 작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠 베라터
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