독일 주택난 심각, 140만 채 부족으로 사상 최고치 기록, 경제 회복까지 위협

독일의 주택 부족 문제가 사상 최악의 수준에 이르렀습니다. 특히 청년층과 고령층, 장애인은 주거 시장에서 더욱 큰 어려움을 겪고 있으며, 심각한 주택난이 경제 회복의 발목까지 잡고 있다는 분석이 나왔습니다.

이미 140만 채 부족

페스텔연구소(Pestel-Institut)에 따르면, 독일의 주택 부족 규모는 2024년 말 기준 전국적으로 140만 가구에 달한 것으로 추산됩니다. 이는 역대 최고치입니다. 연구소가 발표한 보고서 ‘사회적 주거 모니터(Sozialer Wohn-Monitor)’에 따르면, 향후 수년간도 뚜렷한 개선은 기대하기 어렵다는 전망입니다. 연구진은 앞으로 연간 약 20만 채의 신규 주택만 건설될 것으로 내다봤습니다. 이는 연간 필요 물량으로 추정되는 규모의 절반 수준에 불과합니다.

임차 가구 절반이 공공임대 자격

독일 전역의 임차 가구는 2,300만 가구가 넘는데, 이 가운데 약 절반이 공공임대주택 입주 자격 증명서(Wohnberechtigungsschein, WBS)를 받을 수 있는 소득 요건에 해당합니다. 하지만 현재 독일에 남아 있는 사회주택(공공임대주택)은 약 100만 채에 불과한 상황입니다. 연구진은 사회주택 수를 최소 두 배로 늘리는 것이 목표가 돼야 한다고 강조합니다. 그러나 현실은 정반대입니다. 2024년 신규 주택 건설은 약 22만 채로, 사회주택 건설은 사실상 정체 상태에 놓여 있습니다. 연구진은 이를 두고 “치명적인 추세”라고 평가했습니다.

주택난, 경제 성장의 걸림돌

보고서는 주택 부족이 경제 성장의 제약 요인이 되고 있다고 지적합니다. 주택 공급이 늘지 않으면 노동시장에 필요한 이주 노동자를 유치할 수 없고, 결과적으로 독일 경제의 성장 둔화가 장기화될 수밖에 없다는 분석입니다. 연구진은 특히 연방정부의 보조금 집행 방식을 문제로 꼽았습니다. 연방정부가 사회주택 건설 보조금을 5년에 걸쳐 나눠 지급하면서, 각 연  방주가 먼저 자금을 부담해야 하는 구조가 신규 건설을 가로막고 있다는 것입니다.

청년과 고령층, 모두 주거 위기의 직격탄

주택난의 피해는 세대 전반에 걸쳐 나타나고 있습니다. 먼저 25세 이하 청년층은 이미 주거 시장에서 취약 계층이 됐다는 평가입니다. 직업훈련생과 사회초년생은 주거지를 구하지 못해 아예 계약을 포기하는 사례도 늘고 있으며, 대학생들은 월 생활비의 평균 53%를 주거비로 지출하고 있는 것으로 나타났습니다.

고령층 역시 상황은 심각합니다. 곧 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대 가운데 상당수는 연금만으로 기존 주거지를 감당하기 어려운 상태에 놓이게 될 전망입니다. 연구진은 이로 인해 강제적인 이주가 늘어나고 있으며, 이를 사실상 ‘고령층의 도시 축출’이라고 표현했습니다. 이러한 현상은 함부르크나 뮌헨 같은 대도시에 국한되지 않고, 독일 전역에서 점점 확대되고 있습니다.

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보고서는 장애인을 둘러싼 주거 상황을 ‘주거 시장에서의 배제’라고 명확히 규정했습니다. 이를 개선하기 위해 사회주택 배정 시 장애인 할당제 도입, 나아가 일정 기간 우선권을 부여해야 한다고 제안했습니다. 연구진은 이러한 조치가 장애인뿐 아니라 중독 문제를 겪는 사람 등 주거 시장에서 거의 기회를 얻지 못하는 계층 전반에 도움이 될 것이라고 강조했습니다.

지역별로는 노르트라인베스트팔렌과 바이에른이 심각

절대적인 수치로 보면, 규모가 크고 인구가 많은 주들이 가장 큰 타격을 받고 있습니다. 2024년 말 기준으로 노르트라인베스트팔렌주는 약 37만 6천 가구, 바이에른주는 약 23만 3천 가구의 주택이 부족한 것으로 추산됩니다. 페스텔연구소는 2030년까지 최대 240만 채의 신규 주택이 추가로 필요하다고 보고 있습니다.

해법은 사회주택 확대

사회주거연대(독일 세입자연맹, 건설노조, 조적·주택건설협회 등 여러 단체가 함께 구성한 연합체)는 이번 보고서를 바탕으로 연방정부와 주정부가 공동으로 참여하는 주택 건설 협약을 요구했습니다. 특히 사회주택 건설을 최우선 과제로 삼아야 한다는 입장입니다. 연구진은 독일에 수백만 채의 빈집이 존재한다는 점도 인정하지만, 이들 주택의 재임대만으로는 특히 서부 지역에서는 구조적 주택난을 해결하기 어렵다고 평가했습니다.

• 작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠베라터 / 주택 구입 컨설팅 및 대출 상담(링크)
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