주택담보대출 상환이 어려워졌을 때, 독일에서 취할 수 있는 4가지 대처법

인생은 항상 계획대로 흘러가지 않습니다. 실직, 질병, 단기 근무 등 다양한 이유로 가계 소득이 줄어들 수 있고, 이는 곧 주택담보대출 상환에 직접적인 영향을 미칩니다. 독일에서는 이런 상황에 대비해 다양한 옵션이 마련돼 있습니다. 어떤 대처 방안을 활용할 수 있을지 독일 소비자보호협회(vzbv)가 정리했습니다.

체납 시 은행의 권리

주택담보대출을 연체하게 되면 차용인은 즉시 채무 불이행 상태가 됩니다. 이때 은행은 법적으로 일정 조건 하에 대출 계약을 해지할 수 있습니다. 2회 이상 연속으로 상환하지 않거나, 체납금(연체 금액)이 원금의 2.5%를 넘을 경우, 은행은 계약을 해지하고 담보물에 대한 강제집행에 들어갈 수 있습니다. 이는 법원 판결 없이도 가능하며, 은행은 곧바로 주택을 압류하거나 경매에 넘길 수 있습니다. 따라서 대출금 상환이 어려워질 것으로 예상이 된다면 이른 시일 내에 은행과 협의해 대안을 모색하는 것이 중요합니다.

1. 지출 점검과 비상금 활용부터

재정 상황이 악화된 경우, 가장 먼저 가계의 수입과 지출을 정리하세요. 고정비와 변동비를 구분해 절감 가능한 항목을 파악하고, 필요한 경우 비상금을 활용할 수 있습니다. 기존에 가입한 연금보험이나 생명보험에서 잉여금(Überschussbeteiligung)의 일부를 수령할 수 있는지도 확인해 보세요.

다만, 이는 향후 연금 수령액에 영향을 미칠 수 있습니다. 보험을 해지하는 것은 신중해야 합니다. 해지 대신 보험료 납부 유예, 일시적 무납입 상태로 전환, 부분 해지를 통한 환급금 수령 등을 고려할 수 있습니다. 이는 보험 유지 여부나 보장 내용, 추후 재가입 가능성 등에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 보험사와 충분히 상담한 뒤 결정하는 것이 중요합니다.

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2. 은행과의 조정으로 상환 조건 완화

기존 대출 계약을 꼼꼼히 살펴보고, 은행과 협의해 지금의 재정 상황에 맞게 조정할 수도 있습니다.

• 초기 계약에서 상환 비율이 높았다면, 이를 낮춰 월 상환액 부담을 줄일 수 있습니다. 다만, 상환 기간은 길어집니다. 예를 들어, 25만 유로 주택담보대출이 있고 이자율이 3.5%, 초기 상환 비율이 3%인 경우, 상환 비율을 2%로 낮추면 월 상환금은 줄어듭니다. 다만 은행 내부 규정에 따라서, 고정 금리 기간동안 상환 비율 변경이 가능여부가 결정됩니다.
• 일시적으로 상환을 멈추는 것(상환 유예)도 가능합니다. 이 경우 이자만 내고 원금은 일정 기간 상환하지 않게 됩니다.

3. 대출 재융자

독일 민법(BGB) 제489조에 따라 10년 이상 고정금리로 계약한 주택담보대출은 6개월 전 해지 통보 후 계약을 해지할 수 있습니다. 이후엔 새로운 조건으로 재융자를 하게 되는데, 이때 월 상환금이 무조건 낮아지는 건 아닙니다. 하지만 이미 일정 금액을 상환해 원금이 줄었기 때문에 그 줄어든 금액에 대해 새로 이자와 원금 상환을 계산하게 됩니다.

예를 들어, 2015년에 25만 유로를 15년 고정금리로 대출받고, 이자율 2%, 초기 상환율 3%라면 매달 약 1,040유로를 냅니다.2025년에 해지할 시 남은 원금은 약 176,000유로가 되고, 남은 금액에 대해 4% 이자율, 1% 상환율로 재계약하면 월 730유로만 납부하면 됩니다. 다만, 새로운 금융기관이 대출을 거절할 수 있으므로 기존 은행과 조건을 협의하는 것이 더 현실적인 선택지일 수 있습니다.

3. 자가 소유자는 주거 보조금 고려

본인 소유 주택에 거주한다면 주거 보조금을 받을 수 있습니다. Wohngeld은 일반적으로 임차인을 위한 제도이지만, 주택 소유자도 일정 요건을 충족하면 Lastenzuschuss 형태로 지원받을 수 있습니다. 주요 요건은 다음과 같습니다.

• 소유한 주택에서 실제로 거주
• 주거 비용이 소득을 초과하는 경우

이때 보조금 지원 대상이 될 수 있는 주거 비용에는 대출 이자 및 원금 상환, 유지보수 및 수리 비용, 관리비, 주택 관련 보험료, 부동산 관련 세금 등이 포함됩니다. 보조금은 가구원 수, 가구 총소득, 주거 비용에 따라 달라지며, 각 지방자치단체에서 신청할 수 있습니다.

• 작성: Yun
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