주택 임대료의 큰 폭 상승에 따른 임대 수익률 8% 달성 가능하지만 임대료 상승과 공급 부족에 힘들어하는 시민들

지난 몇 년 동안 독일의 부동산 가격은 빠르게 상승했습니다. 하지만 최근 높은 에너지 비용과 급격한 금리 상승으로 부동산 구매 수요가 감소하여 부동산 가격은 하락하고 있지만 주택 임대에 대한 문의는 늘어나고 있어 이에 따라 임대료가 계속 상승하고 있다는 소식입니다.

부동산 구매 문의 작년 대비 17% 감소한 반면 임대 주택 문의는 34% 증가

최근의 금리 인상으로 부동산 구매 심리가 위축되면서 주거용 부동산의 가격이 몇 개월 동안 하락하고 있는 것으로 나타났습니다. 독일 부동산 중개업체인 immowelt에 의하면 독일의 부동산 구매 문의는 작년과 비교했을 때 17% 감소한 것으로 확인되었습니다. 금리 인상 전, 부동산 구매를 위한 대출 이자는 1% 대였으나 현재는 3% 대 수준으로 매달 수백 유로의 추가 부담금이 발생해 이와 같은 현상이 일어나고 있는 것으로 보입니다.

반면에 임대 주택에 대한 문의는 34% 증가하여 주택 임대료가 빠르게 상승하고 있습니다. 독일 부동산 플랫폼 Immoscout24에 의하면 금리 인상으로 대출 이자에 부담을 느낀 부동산 구매 수요자들이 점점 임대 주택으로 발길을 돌리면서 그 수요가 증가하고 그에 따라 임대료가 상승한 것으로 확인되었습니다.

임대 주택 수요 증가로 주택 임대료 상승, 특히 소도시에서 가장 큰 비율로 임대료 증가

이에 따라 immowelt가 2021년 상반기와 2022년 상반기 독일의 주요 80개 도시 아파트의 임대료를 비교한 결과 75개 도시의 임대료가 전년 대비 상승한 것으로 조사되었습니다. 특히 이미 임대료가 높은 수준을 유지하고 있는 함부르크와 뒤셀도르프는 지난 1년 동안 임대료가 약 7% 상승했으며 쾰른과 뮌헨의 임대료는 각각 4%와 3% 상승하여 대도시의 임대료가 점점 더 높은 가격을 형성해 나가고 있다는 것을 보여주고 있습니다.

또한 독일의 소도시는 독일에서 가장 큰 비율로 임대료가 증가하고 있는 것으로 나타났습니다. 뤼베크는 지난 1년간 14%의 임대료 상승이 있었고 로스토크가 13%, 뮌스터가 10%로 모두 10% 이상의 임대료 상승률을 보였습니다.

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높아진 주택 임대료를 이용해 임대 이익을 얻으려는 투자자 증가

한편 이와 같은 임대료 상승으로 임대 이익을 얻으려는 투자자들이 증가하고 있습니다.

연간 임대료와 부동산 구매 가격의 비율로 계산하는 임대수익률은 보통 4% 이상이 되어야 가장 이상적인 임대 이익을 얻은 것으로 보고 있지만 독일에서는 지난 몇 년 동안 이러한 임대 수익률을 얻을 수 있는 경우가 거의 없었습니다.

그러나 최근 독일에서도 4% 이상의 임대 수익률을 낼 수 있는 지역이 점차 보이고 있습니다. 독일 대출 중개 기업 Baufi24에 의하면 대도시에서 멀리 떨어진 아주 작은 마을에서 이러한 임대 수익률이 나타나고 있는 것으로 확인되었는데 그 중 Quedlinburg는 8.74%, Sangerhausen은 8.2%, Zittau는 7.08%로 평균 8%에 가까운 높은 임대 소득을 얻을 수 있었습니다.

주택 임대료 상승으로 더 저렴한 주택을 찾는 사람들이 증가하지만, 난민문제와 공급 부족으로 늘어나는 수요를 감당할 수 없는 문제에 직면한 독일 부동산 시장

이처럼 많은 사람이 자기 집을 소유하는 꿈을 포기하고 임대 주택을 대체 수단으로 선택하면서 주택 임대료 상승에 대한 압박이 계속됨에 따라 상대적으로 저렴한 주택을 찾으려는 사람들도 더 많아지고 있습니다.

하지만 2015년과 2016년에 독일로 몰려온 시리아 난민들에 의해 저렴한 주택에 대한 수요가 급격히 증가했고 올해 100만 명의 우크라이나 피난민이 독일로 들어옴에 따라 더 많은 저렴한 주택 공급이 시급하다는 문제가 제기되고 있습니다. 이에 따라 독일 정부는 주택 프로그램을 통해 연간 400,000개의 새 아파트를 공급해 급증하는 수요를 뒷받침할 수 있도록 계획하고 있지만 이러한 공급 부족의 위기는 2025년에야 해소될 것으로 보입니다.

작성: sugi

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