독일 부동산, 이제는 지역 싸움… 2035년까지 뜨는 도시와 추락하는 지역

독일 부동산 시장이 최근 안정세에 접어들고 있지만, 앞으로는 지역별 격차가 훨씬 더 커질 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 대도시와 경제력이 강한 지역은 계속 가격이 오르는 반면, 인구 감소와 고령화가 진행되는 지방은 장기 하락 가능성이 커지고 있습니다. 전문가들은 앞으로 독일 부동산 시장에서는 “언제 사느냐”보다 “어디 사느냐”가 훨씬 중요해질 것이라고 분석합니다.

2026년 독일 부동산 시장, 전체적으로는 안정 국면

최근 몇 년간 금리 상승으로 크게 조정 시기를 겪었던 독일 부동산 가격은 2026년 들어 전반적으로 안정되는 모습을 보이고 있습니다. 대도시와 경제 중심 지역에서는 다시 완만한 상승세가 나타나고 있지만, 지방이나 구조적으로 약한 지역은 여전히 정체되거나 소폭 하락하는 분위기입니다. 현재 시장은 높은 주택담보대출 금리가 수요를 억제하는 동시에 도시 지역의 심각한 공급 부족 현상이 가격 하락을 막고 있습니다. 그 결과 독일 부동산 시장은 전국적으로 같은 방향으로 움직이지 않고, 지역별 차이가 점점 커지는 형태로 재편되고 있습니다.

2027~2030년 독일 부동산 시장 전망

독일경제연구소(DIW Berlin)는 2027~2030년 부동산 시장이 더욱 양극화될 것으로 전망했습니다. 핵심 변수는 인구 변화입니다.

• 인구가 계속 유입되는 지역은 가격 상승이 이어지지만, 인구가 줄어드는 지역은 부동산 가치가 장기적으로 하락할 가능성이 큽니다.
• 특히 고령화가 심한 지역은 수요 자체가 줄어들면서 부동산 시장 약세가 더욱 심화될 것으로 예상됐습니다.

DIW 분석에 따르면 독일 전체 지역 가운데 약 25%에서는 단독 및 2세대 주택 가격이 25% 이상 하락할 가능성이 있는 반면, 약 32개 지역에서는 오히려 25% 이상 상승할 가능성이 제기됐습니다.

지역별 전망 차이 극명

대표 사례로 하르츠 지역은 인구 감소가 계속되면서 장기적으로 최대 40% 수준의 가격 하락 가능성이 언급됐습니다. 반면 인구가 증가하고 있는 바이에른 비베라흐 지역은 오히려 약 10%의 추가 상승 가능성이 전망됐습니다. 전문가들은 특히 아파트가 단독주택보다 시장 변화에 더 민감하게 반응한다고 설명했습니다.

2035년까지 전망: “부동산 붐은 끝났지만, 장기 상승은 계속”

경제연구소(IW Köln)와 독일 협동조합은행연합(BVR)의 공동 연구에 따르면, 시장은 안정세를 보이며 장기적으로 꾸준한 상승 흐름을 이어갈 것으로 전망했습니다. 독일 부동산 가격은 2035년까지 연평균 명목 기준 약 3.1%, 실질 기준 약 1.1% 상승할 것으로 예상됩니다. 현재 평균 제곱미터당 약 3.024유로 수준인 독일 평균 부동산 가격은 2035년에는 약 4.092유로 수준까지 상승할 가능성이 제시됐습니다. 다만 전문가들은 2022년 이전의 초저금리 시대처럼 폭등장이 다시 오지는 않을 것으로 보고 있습니다.

2035년까지 연방주별 부동산 가격 변동 추이

다음 표는 2035년까지의 연평균 가격 변동률(실질 가격, 즉 인플레이션을 반영한 가격)을 보여줍니다.

연방주	연평균 실질 가격 변화
베를린	+2.4%
브레멘	+1.8%
브란덴부르크	+1.6%
바이에른	+1.3%
슐레스비히홀슈타인	+0.9%
바덴뷔르템베르크	+0.8%
헤센	+0.6%
니더작센	+0.5%
함부르크	+0.3%
메클렌부르크포어포메른	+0.2%
라인란트팔츠	+0.1%
작센	0.0%
노르트라인베스트팔렌	−0.2%
자를란트	−0.5%
작센안할트	−0.9%
튀링겐	−1.6%

앞으로 가장 많이 오를 지역들

독일 함부르크 국제경제연구소(HWWI) 분석에 따르면 향후 가장 높은 상승률이 예상되는 지역은 경제력과 인구 유입이 높으면서, 주택 공급이 제한적인 지역들입니다.

• 대도시 및 주변 위성도시
• 독일 남부(특히 바이에른 주)
• 북부 지역
• 일부 동독 성장 도시(포츠담, 라이프치히 등)

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2035년까지 상승률 상위 지역

순위	지역	연방주	연평균 실질 상승률
1	포츠담	브란덴부르크	+2.71%
2	에어딩	바이에른	+2.13%
3	라이프치히	작센	+2.12%
4	뮌헨	바이에른	+2.08%
5	란츠후트(Landshut)	바이에른	+1.98%
6	프랑크푸르트	헤센	+1.93%
7	에버스베르크(Ebersberg)	바이에른	+1.86%
8	아우크스부르크	바이에른	+1.86%
9	다하우(Dachau)	바이에른	+1.82%
10	쾰른	노르트라인베스트팔렌	+1.52%

특히 상위 10개 지역 중 6곳이 바이에른에 위치했습니다.

대도시보다 더 뜨는 위성도시

최근 독일 부동산 시장에서는 대도시 중심부보다 주변 위성도시의 가치 상승이 더 빠르게 나타나고 있습니다. 배경에는 도심 집값 급등, 재택근무 확대, 교통 인프라 개선 등이 있습니다. 대표 수혜 지역으로는 다하우(Dachau), 에버스베르크(Ebersberg), 에어딩(Erding) 등 뮌헨 외곽 지역이 꼽혔습니다.

2035년까지 하락률 상위 지역

반면 일부 지역은 장기 하락 위험이 상당히 높게 전망됐습니다. 특히 인구 감소와 경제 약화가 동시에 진행되는 지역이 위험 지역으로 꼽혔습니다.

순위	지역	연방주	연평균 실질 하락률
1	Suhl	튀링겐	−4.20%
2	Wartburgkreis	튀링겐	−3.54%
3	Greiz	튀링겐	−3.26%
4	Altenburger Land	튀링겐	−3.25%
5	Mansfeld-Südharz	작센안할트	−3.21%
6	Spree-Neiße	브란덴부르크	−3.15%
7	Oberspreewald-Lausitz	브란덴부르크	−3.12%
8	Elbe-Elster	브란덴부르크	−3.11%
9	Anhalt-Bitterfeld	작센안할트	−3.00%
10	Salzlandkreis	작센안할트	−2.96%

대부분 동독 지역이 포함됐으며, 일부 루르 공업지역(Ruhrgebiet)과 자를란트도 약세 지역으로 분류됐습니다.

앞으로 부동산 시장에서 가장 중요한 건 입지

전문가들은 앞으로 독일 부동산 시장에서는 매수 시점보다 지역 선택이 훨씬 중요해질 것이라고 보고 있습니다. 경제 성장과 인구 유입이 계속되는 지역은 장기적인 가치 상승 가능성이 높지만, 인구 감소 지역은 장기 하락 위험이 커질 수 있다는 설명입니다. 특히 같은 도시 안에서도 인프라에 따라 지역별 격차가 더욱 커질 가능성이 높다고 분석됩니다.

부동산 구매 시 주의 사항

독일에서 부동산 구매 시 핵심 체크 요소는 다음과 같습니다.

• 교통 접근성
• 일자리
• 인프라
• 인구 증가 여부
• 지역 경제력

또한 부동산을 투자용으로 구매하는지, 직접 거주할 목적인지에 따라 달라질 수 있습니다. 장기간 거주할 계획이라면 단기적인 가격 변동은 크게 중요하지 않을 수 있습니다. 특히 비교적 저렴한 시기에 구매해 대출까지 모두 상환한 부동산은 노후 자산 형성에 중요한 기반이 될 수 있습니다.

• 작성: 이용주 / 포스트방크 피난츠 베라터
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